陕西◆榆林榆林国信科技创业园项目可行性研究报告国  信  集  团世界信息产业联合会

二○○六年四月目  录关于本报告的声明    3“中国榆林国信科技创业园”规划建设方案  4

一、“五大六中心”为主题的榆林国信科技创业园建设内容  4

二、中国榆林国信科技创业园项目的战略定位（区域性信息工业核心区）       4

三、国信科技创业园项目的五大（思路）       5

四、国信科技创业园项目的六中心（功能）    5

五、国信科技创业园项目的总投资及资金来源       5商业计划书正文 6总  论 6

一、项目概况：    6

项目投资规模与建筑方案    7

一、项目投资规模       7

二、总体布局       8

三、经济效益分析       9

四、园区的配套政策    10

五、可行性结论    11

关于本报告的声明

本报告是建立在国信集团及国信集团房地产事业部总经理贾近道先生对中国榆林国信科技创业园项目采集的原始数据所形成的项目优势的详尽调查和对政府相关政策的研究与分析的基础之上的，上述条件的人为或非人为的改变均可视为本项目可行性的可变数值,并直接或间接的影响本报告的精确性；由于时间和人力的关系，没有对形成本项目的原始数据进行再核实,再加之水平有限，难免有疏漏或错误，希望合作方随时指正，并以此为参考，多方咨询、慎重决策。

本着公平合理的原则，国信集团及国信集团房地产事业部总经理贾近道先生对以下相关事宜负责：

1、   在合作方的要求下无条件为合作方保密。

2、无条件为本报告相关理论的正确性负责。

3、无条件对本报告的疏漏或错误之处予以更正。

4、在市场和政策发生变化的情况下，有义务提醒合作方注意风险。

5、在基本数值发生变化、标的物不变的情况下，有义务为合作方更新内容。

本报告作为一种参考观点，在合作不成立的情况下对所涉项目和合作方不负责任。作者保留本报告的知识产权的所有权、本报告的解释权、更改权、使用权等相关的权利；

 “中国榆林国信科技创业园”项目占地面积200亩（139200平方米），项目投资总额1.1.12亿元人民币.主要建设"大工业、大旅游、大娱乐、大服务、大发展"思路下的六（功能）中心既:1.      国际信息中心2.    科技会展中心3.    工业品研发制造中心4.    商务办公中心5.    休闲娱乐中心6.居住中心。

保密须知

★ 本方案属商业机密，所有权属于国信集团及贾近道先生。是国信集团及贾近道先生为中国榆林国信科技创业园项目特别制作的。其中，国信集团个地方项目均视为本案的目标项目。

★ 本方案所涉及的内容和资料只限于已签署合作意向的合作者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定：

★ 若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请尽快将本计划书完整退回；

★ 在没有取得书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人；

★ 应该象对待贵单位的机密资料一样的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。

商业计划编号：             授权方：国信集团      賈近道收件人签字：  

“中国榆林国信科技创业园”规划建设方案

根据地缘经济规划模式、国内市场流动规律、娱乐经济理论、社会资源分级分类理论、工业区形象设计与传播、工业开发区营销规划模式、旅游目的地管理规划模式、旅游开发昂谱（RMP）分析、旅游意境流分析与设计、城市户外游憩空间分类研究、景观设计学、景观生态学理论在工业主题公园开发中的应用，由国信集团联合美国联合大学商学院、新加坡工程集团（亚洲最大的设计公司之一）、美国凯里森公司（美国超大型的综合建筑事务所）、世界支点城市设计咨询(北京)有限公司、新工咨询私人投资有限公司等国内国际机构共同协作，从发挥榆林市的地理优势、稳定社会秩序、在商业布局上填补榆林区的空白，解决项目建设地区的形象的提升问题，改善榆林区的投资环境、消费环境、旅游环境等出发点出发，在对榆林整体发展进行优势、劣势、机会和竞争分析后，我们提出了"工业先导"、"以信兴工"和"专业配套"的原则，在榆林经济开发区建设的基础上投资建设“五大六中心”为主题的国信科技园，使能源工业、制造业信息产业、旅游产业、娱乐业、休闲商务成为榆林市的龙头产业和新的经济增长点。

一、“五大六中心”为主题的榆林国信科技创业园建设内容

 “中国榆林国信科技创业园”的辐射链为榆林市开发区——榆林市——国内发达城市——国际发达城市；

规划建设期限是2006-2008年。

本次规划建设主要需要解决的课题是：如何在国内、国际市场上形成一个“中国榆林”的整体品牌，如何以“中国榆林”来进行市场运作和产品营销；寻找榆林市经济发展之路，解决因经济落后而导致的城市形象问题；促进区域经济可持续发展问题。

主要建设"大工业、大旅游、大娱乐、大服务、大发展"思路下的六（功能）中心既1. 国际信息中心2. 科技会展中心3.工业品研发制造中心4.商务办公中心5. 休闲娱乐中心6.居住中心。

本次规划范围为中国榆林国信科技创业园项目，从能源与信息工业的角度出发，贯彻"大工业、大旅游、大娱乐、大服务、大发展"的思路，以市场需求为导向，能源与信息工业为基础，以工业项目设计和旅游时空布局为核心，力争突出项目的可操作性。以建设“中国榆林国信科技创业园”为总体目标，把能源与信息工业作为优先发展的支柱产业，以强化综合服务功能为突破口，搞好旅游资源的开发建设，把榆林建设为以能源与信息工业为主的，以人文和自然观光、商贸旅游、农业观光为辅的，即多种产品类型于一体的、大榆林经济圈的著名的综合性工业与旅游胜地。

二、中国榆林国信科技创业园项目的战略定位（区域性信息工业核心区）

根据榆林市的文化背景、区域经济特点、交通、环境、政府意愿等既定条件，中国榆林国信科技创业园应该战略性的定位为——区域性信息工业核心区。

榆林市具有优越的地理位置和明显的区位优势。旅游景点众多、绿化工作好、空气状况清新等等，极适合建造生态园林似的能源与信息工业创业园区。榆林作为陕西的一个著名城市，无论是在经济还是人文，无论工业还是信息与商业，比起其他区如北京、上海等发达地区尚有很大差别。为了跟上时代发展的步伐，助榆林市早日成为国际性工业与旅游城市，也为本区人民物质、文化需求的发展，我们必须把中国榆林国信科技创业园项目建设成一个设施完备、交通便捷，具有工业企业孵化、物流配送、科技成果转化交易等功能的，具备高档物业、景观亮点，集购物、休闲娱乐、健身等功能于一区的——区域性信息工业核心区。

三、国信科技创业园项目的五大（思路）

本次规划范围为中国榆林国信科技创业园项目，从旅游系统的角度出发，贯彻"大工业、大旅游、大娱乐、大服务、大发展"的思路，以市场需求为导向，能源与信息工业为基础，以工业项目设计和旅游时空布局为核心，力争突出项目的可操作性。以建设“中国榆林国信科技创业园”为总体目标，把能源与信息工业作为优先发展的支柱产业，以强化综合服务功能为突破口，搞好旅游资源的开发建设，把榆林建设为以能源与信息工业为主的，以人文和自然观光、商贸旅游、农业观光为辅的，即多种产品类型于一体的、大榆林经济圈的著名的综合性工业与旅游胜地。

四、国信科技创业园项目的六中心（功能）1. 国际信息中心2.    科技会展中心3.    工业品研发制造中心4.       商务办公中心5.       休闲娱乐中心6. 居住中心。

五、国信科技创业园项目的总投资及资金来源

中国榆林国信科技创业园项目投资总额1.12亿元人民币,项目占地面积200亩,全部资金来源为国信公司自筹。

商业计划书正文总  论

一、项目概况：

1、项目名称：中国榆林国信科技创业园

2、建设地址：榆林市开发区

3、建设性质：新建

4、建设单位：国信集团

5、项目占地面积：200亩

6、项目投资总额：1.12亿元人民币

7、法人代表：赵云龙

8、经营范围：能源及信息产业、能源及信息产业和其他工业企业的孵化、区内企业的物流配送、科技成果转化交易、旅游、休闲、度假、娱乐、房地产、酒店、商务写字楼、餐饮、购物、绿色本土食品及其他。

二、项目建设内容：

表112

项目      内容       备注

占地面积       139200平方米（200亩）   

建筑面积       63700平方米

建筑密度       22.4％   

容积率    0.45

绿化率    47.3％   

总投资    人民币1.12亿元  

工业企业孵化中心       建筑面积为2.5万平方米    

科技成果转化交易中心       0.2万平方米 

国际演艺中心（榆林大剧院）    0.3万平方米 

信息中心       拟建0.1万平方米

雕塑喷泉绿色会展中心广场       拟建1万平方米    非建筑

超五星级酒店       0.5万平方米  100间客房标准

会展中心       0.5万平方米 

写字楼    0.3万平方米 

商业（超市加精品店）       0.9万平方米 

住宅       1.37万平方米      

项目配套功能内容

（一）    能源与信息工业孵化区（工业企业孵化中心）建筑面积为2.5万平方米

（二）    科技成果转化交易中心       建筑面积为0.2万平方米    

（三）    国际演艺中心（榆林大剧院）建筑面积为0.3万平方米

（四）    信息中心       拟建0.1万平方米

（五）    雕塑喷泉绿色会展中心广场       拟建1万平方米

（六）    超五星级酒店0.5万平方米     100间客房标准

超五星级酒店-----涉外会员制产权式酒店，国际、国内知名酒店管理公司经营

（七）    会展中心       0.5万平方米

（八）    写字楼    0.3万平方米

（九）    商业（超市加精品店）0.9万平方米

* 超大卖场----国际购物中心

* 高档餐饮----海鲜名店（黎昌海鲜、南沙群岛、双盛园、鱼翅宴、鲍鱼王子、万龙洲）

* 中档餐饮----知名餐饮企业（麦当劳、肯德基、小土豆、九头鸟、仙踪林、必胜客、好伦哥）

* 观光餐饮区-----顶层旋转餐厅

* 幽雅娱乐休闲区-----游泳馆、桑拿、茶艺馆、国际影院、音乐厅

* 百姓健身区-----健身馆、网球馆、射击馆、武术馆、迪厅、羽毛球馆

（十）    园区企业职工住宅       1.37万平方米

三、企业概况

国信集团是国家信息产业部授权黄页经营企业，拥有100多种具有自主知识产权的信息产品，是目前国内唯一与国家信息产业部、国家工商总局共同建立信息共享合作关系的综合性大型信息服务提供商。

经营范围涉及电子信息产品及电子商务领域的研制和开发；高新技术产品的技术开发，技术咨询，技术转让；并渗透到金融投资、文化交流、环境保护、教育培训、房地产开发及投资等多个领域。

　　国信集团拥有雄厚的资金和实力背景，汇聚一流的国际化管理和专业人才，公司充分依托政府的背景。公司将竭诚与国内各知名品牌行业，海外各界有识之士合作，资源互动，形成多元化、多层次、多功能、开放式的格局，同创辉煌的未来。

五、可行性报告依据

项目投资规模与建筑方案

一、项目投资规模

本项目是由国信集团开发建设，占地面积200亩，总建设面积为139200平方米，总投资1.12亿元，其主要功能是建设一个设施完备、交通便捷，具有工业企业孵化、物流配送、科技成果转化交易等功能的，具备高档物业、景观亮点，集购物、休闲娱乐、健身等功能于一区的——区域性信息工业核心区。

集能源、信息产业，旅游，休闲，度假，娱乐，房地产，酒店，餐饮，购物会展以及其他经营服务，具有国际性水准的世界性信息工业核心区，既可以作为发展能源、信息产业的窗口，又可以扩大榆林的知名度，增强和确立其能源、信息产业化的中心地位，作为连接国际的一个纽带和桥梁把以榆林为形象代言的这块蛋糕做大做好做强，促进中国产业强国梦的早日实现。

二、总体布局

中国榆林旅游城集聚能源与信息产业、能源与信息产业产品展示产品交易服务、科技研发、加工示范、休闲、度假、民居、科技服务等为主体，按照大工业的战略观点来全面促进和推动我国产业的对外交流和发展，提升和拉动榆林城市品牌效益。

1、发展设想

本项目，是榆林最佳的发展用地，也是榆林的窗口，我们要用超前的理念，以全新的视野突破时空局限，整合能源与信息产业、能源与信息产业服务业、旅游、商业等元素，将娱乐休闲与园区建设有机的结合，融合人文、自然等因素，建立多维立体复合型的世界性信息工业核心区。其以完善、缜密、人性化的设计布局，突破满足加工贸易为唯一目的之模式，强化对人性多元素需求的满足，在有限的建筑实体内，营造奇妙、神秘、温馨、舒适等多元素的商业建筑综合效果，激发受众欲望并亲自体验，使其身心得到巨大享受，以其丰富的内容、独具一格的形式、密集的技术含量形成文化元素与多重资源的开放空间，并实现良性循环。以独特的主题空间满足个性化需求，为现代工商业带来一股清新的气息。

2、布局

中国榆林国信科技创业园项目是榆林地标性建筑，也是榆林唯一的综合性主题工业园项目，突出窗口的优势，以动感时尚全新理念，结合地缘经济打造主题，面对不同层次的受众，整合工业、文化、购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、商务与一体，充分利用涉外写字楼、涉外会展中心、超级卖场国际购物中心、海鲜名店、中档餐饮企业、观光餐饮、游泳馆、桑拿、茶艺馆、国际影院、音乐厅、健身馆、网球馆、射击馆、武术馆、迪厅、羽毛球馆等服务资源，打造主题鲜明的综合性项目——中国国信科技创业园。

三、建筑方案

整个旅游城的建筑风格以现代派建筑为主，以绿化，动线为联络纽带，以红色为主色调，象征着整个园区红红火火，整个布局以使用与靓丽为宗旨，在创意上，关键是突出创新，突破一般园区的模式体现本大传统民俗文化，世界民居和园林城市相结合的特点，尽可能地诠释“信息工业文化”，以民间习俗为主，着重突出人文气息。

三、经济效益分析

（一）经济效益

按照园区项目分期实施方案，一期工程预计2006年开工建设，2007年投入使用，一期工程建成后，可初步发挥园区的各项核心功能，同时，二期工程按项目方案设计为一期工程的配套和完善。因此，仅对一期工程建成后的效益进行分析评价。

1、园区经营收入

核心园区建成后，正常年经营收入2404万元。其中：科技培训收入400万元（每年2000人×1000元）；科技成果产权交易中介服务收入30万元；科技企业咨询服务收入200万元；科技成果展示及洽谈租赁收入200万元；孵化器单元租赁收入288万元（按入驻容积率60％、20m2计算）；科技风险投资收入520万元；创业园区物业管理收入40万元；园区物流配送收入100万元。

2、园区运营成本：包括经营成本、固定资产折旧及摊销费、税金等。总成本464万元，其中经营成本170万元，固定资产折旧及摊销213万元，税金813万元。

（二）社会效益

园区的建成，将为科技成果转化、孵化科技企业、培育科技人才和发展科技产业，打造了科、企、资三方面融合平台，使科技创业园区真正地成为了聚集创新要素、整合创业资源的桥梁和枢纽，为榆林能源重化工产业良性发展打下了扎实的科技基础。

（1）评价方法说明：

本项目的经济效益分析是在对榆林市市场进行了调查，并参照榆林市此类设施的价格水平的基础上做出的。

A\按本项目建成后全部租售进行财务测算。

B\效益评价的记账位币为人民币。

C\营业税及附加按销售收入5.5%计。

D\销售及广告费用按销售收入5%计。

（2）预期效益分析：

①年经营总收入2404万元；

②年总成本464万元；

③年营业利润1740万元

静态投资回收期5.8年。

（3）投资风险分析

A\盈亏平衡分析：

本项目总投资为1.12亿元，项目可出租售面积约为63700平方米。

本项目的主要风险在总投资（建造成本）和租售价格上。开发周期不宜过长。又因本项目规模较大，成本和销售以及资金运作量较大，相应增加了一定的开发难度及投资风险，因此需要投资者注重经营策划，提高经营管理水平。

四、园区的配套政策

享受国家西部大开发的一系列现行优惠政策；

享受国家、陕西省关于扶持发展民营科技企业的优惠政策；

享受榆林市招商引资的有关优惠政策；

在工商、税务、金融、土地、规划等方面享受榆林经济开发区形成的支撑服务体系；

建立健全科技成果知识产权保护制度，鼓励高等院校、科研单位、科技人才入园，从事科技成果推广和转化工作，鼓励科技人员采用技术转让、入股、技术承包和创办企业等多种形式参与园区的建设开发；

组织入驻企业参加各种人才洽谈会、产品展示、展览会等；

为入驻企业提供各项商务平台支撑服务，园区企业享有较大幅度的优惠。

五、可行性结论

A、可行性研究结论

1、研究结果

综上所述，随着榆林能源重化工基地建设的不断深入，建立为榆林能源重化工产业开发服务为主的科技创业园，已成为十分紧迫的问题，同时，创建榆林能源重化工基地科技创业园的条件业已成熟，企业具备承担建设科技创业园的能力。

通过上述分析，该项目社会效益及经济效益都是可观的。从产业布局上填补了榆林市的空白，发挥了榆林市的地理优势，又可安置大量下岗人员就业，对社会稳定起了促进作用。既解决了项目建设地区的现状，又改善了榆林市的投资环境、消费环境、旅游环境，同时又为我国的商业网点建设做出了有益的尝试，更重要的是通过项目的建设，积累了资金和经验，有利于将来我们更大面积的园区的建设、经营与管理。

2、研究结论

该项目抗风险能力强，经济效益较好，有利于地方经济发展，可以进行建设。

B、建议

本项目由国信集团规划实施、投资开发，是一项形象工程，更是一个业绩工程，涉及到改榆林市的投资环境、消费环境、旅游环境，安置地方就业，健全和完善商业网点等各个方面，希望政府给予一定的优惠政策，并帮助协调项目建设过程中的有关问题。

综上所述，本项目经济效益较好，在财务上是可行的。

国信集团

2006年4月26日