大牌开发商的“骗子营销”

                       /任远

房地产营销分很多种，而“骗子营销”最令人防不胜防、无法应对。

案例1：郑州绿地中心

在推广销售双子塔-绿地中心的时候，就是采用了“极其恶劣的骗子营销”手法，第一步，将其另两个尾盘项目——千玺广场价格拉高到5—6万元/平米，绿地之窗拉高到2万元/平米以上，然后放出烟幕弹，对外宣称绿地中心是高于千玺广场和绿地之窗的高端写字楼，价格至少要在3——6万元/平米，对于外界来说，这里的3万元/平米就是底线。

在此基础上，周边数十家开发商都大胆的施工和宣传，有些快的将价格急切的定了出来以吸引客户，如升龙广场定价1.6——1.8万元/平米，文化创意大厦将价格定在2万元/平米以上，其他的宣传都是在1.5万元以上，且大多不带装修。

如此，绿地的第一步骗子营销计划完成了，其目的就是让竞争对手误认为其价格会在3万元/平米以上，即使降价促销也不会低于2万元/平米，更不会低于1.5万元/平米，相信在这个项目认购之前没有人相信其价格会低于1.5万元/平米，这就是巨大的烟幕弹。

预售证拿到了，战争开始了，绿地大规模宣传全面展开，凭借其庞大老客户的资源优势和大规模的宣传攻势，其短期内蓄客顺利完成，并在最短的时间内展开认购，其认购价1.3万元/平米，且带精装修。

竞争对手傻眼了，去掉装修，绿地中心售价只有1.2万元/平米左右，这在周边动辄1.5万元/以上、2万元/以上的市场来说，无疑具有决定性胜利的竞争优势，大品牌、好口碑、最高标准双子塔、最豪华配套、精装修、超低房价，在如此众多优势兵力的攻势下，市场压倒性的被绿地中心占领了，首次认购认购额即超过10亿元，随后绿地并没有给竞争对手任何的喘息机会，分批次的对外推出更高楼层更好单位的房源，而其价格却始终维持在1.4万元/平米左右，直到消化殆尽。

这就是最成功的“骗子营销”，其用欺骗的手法将竞争对手玩于鼓掌之间，凭借其大品牌、低成本的优势，在郑州残酷的写字楼市场中游刃有余，杀人于无形，目前高铁站绿地中心周边的写字楼大多滞销，销售人员换了又换依然无法改变滞销的困局，也有的写字楼大幅降价到9000元/平米左右，但由于被动降价，市场客户已经被绿地中心大肆消化，也只能干瞪眼没办法。

案列二：郑州万科城

一开始对外宣称售价在8000元/平米（精装）以上，导致周边楼盘售价都提到7000元/平米以上，而真正到了认购的时候，直接带精装修合同价7300元/平米左右，去掉精装修，房价在6000元/平米左右，现在升龙又一城这个冤大头正在郁闷呢，万科这么大的品牌咋就说话不算话呢？？？？？我可是配合他把价格从原来的6500元拉高到了7000元/平米呀！！！！

对于市场来说，万科的举动带来了超预期的火爆，2000套房源引来了近4000人的摇号，一天即清盘，这又是个“骗子营销”的经典案例。

以上的案例只针对大牌开发商的大规模项目，这样的开发商可以左右市场的走势，他们具有绝对的市场话语权，而对于中小开发商的中小地块，在这样大牌开发商的“骗子营销”攻势下，毫无还手之力，任何营销手段都只能是泥牛入海，应该怎么办呢？是被骗的团团转还是自己制造个小蛋糕自己吃？这或许是那些新入市的项目开发商思考的首要问题。