搬家都两个多月了，一直以来想将这次买房的经历整理一下，但是一直没有没有时间，最近得空写出来给大家分享一下；
    我们02年来的北京，在北京一直是租房子住，算是北漂一族了，前几年收入比较低，将近有三分一的收入都贡献给房东；日子过得相对比较清苦；07年儿子降生了，又租了两年，给家里带来了很多的快乐；同时经济压力也大了起来，幸好豆爸所在的公司业绩还不错，经济有所好转；豆妈豆爸想一想，老这样一年搬一次家也不是个办法；于是今年6月份着手买房，从看房到定下来就一个月的时间（现在想一想时间够紧的，首付还没有着落，就把合同签了，风险够大的）；由于想公积金贷款签完合同后差不多2个月才开始办相关的手续（卖房的比较好，没有催我们，哈哈！）；从公积金管理中心面签到过户大约也就2周左右；过户后等了2周后我们拿到钥匙！除了公积金基数调整等了快2个月之外，其他的还比较顺利；其中的心得体会如下：

一、确定购房的目标地段：
    购房时目标地段一定非常重要，这是是否能买到逞心房子一个重要因素；我们主要考虑以下几个方面：
　　1、要在海淀区，因为海淀区的教育资源比较好，有利于小孩上学受教育；
    2、交通要方便，清河有N多公交车到市里，不过都很挤；
    3、有增值潜力，8号线二期（永泰庄站）离我们新家只有500M，将来一定具有增值空间；

二、确定二手房的各项需求：
    1、房型：这个不用说了；我们要求是小户型的二室一厅，卫生间要大一些；
    2、房子的年限：2000年以后的建成的房子，70年产权；
       国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，办房产证会非常难； 所以，这样的房子不要买，如果你觉得无所谓就另说了；
       产权也有一定的年限，一般住宅是70年产权，商住两用楼，对于商用部分一般是50年；住宅部分是70年；我们新家就是这种情况，1~4层为商用，是50年产权，4层以上是70年产权；商用部分如果到期，上面的住宅没有到期是商用部分需要交土地出让金的；纯商业用途是40年产权的；

三、看房：
   看房要从交通、环境、户型、房屋质量、周边生活设施等五方面一一考量；在看房的过程中，除了户型结构，房屋内在的质量细节也相当关键；我们看房时，因为对方还在家里对于质量确实没有太关注，如果没有住的可以多留意一下；

四、选中介：
   也许你看房的时候就选择了中介，但是你决定要买的时候一定要选一个大的中介公司，如果看房是小中介，你可以另找一家大中介，告诉他们你看中的房子，让他们去帮你联系房东（不是他们帮你找的房源，谈中介费的时候说不定可以省一笔钱呢，这是后话）； 选大中介不是为了省钱，主要是为了省心；大中介一般与银行、税务、建委都有一定的关系，可以帮你省一些时间，避免白跑路；我有一个同事，也是买的二手房，选的是小中介，刚开始说得天花乱坠，什么都可搞定；结果由于二手房贷政策收紧，说贷款可能办不下来，要我同事提供学历证明，收入证明，银行存折等东西；其次，贷款说是可以办下来了；准备去过户，发现网签合同上上一家房主出生年月填错了（早早出生了100年），最后，总算改好了，去交税发现交的税比前面达成的多了好几千，几千顶咱2月工资呢，又让改；来回折腾好几回，人都烦死了；到今天为止才去缴税；我们选择的是“链家地产”，感觉服务态度不错，大部分事情他们都帮你办得差不多了，你要做的事情就是按他说的签字，交钱（哈哈）；

五、砍价：
   砍价分为两部分，一是中介费，另一部分是房价；
   对于中介费，一般中介公司都会列出名目繁多的费用项；总体说来报价会房价的3.5%左右；不要听中介这已经是最低价了不能再降，你可千万别信；一般来说可以砍到2%~1.5%；我同事也是在链家，房子的总价是140万，中介费只用了2万，算起来1.5%都不到；这样他们都还有挣的（中介的销售人员好的时候月收入都超过10万以上）；我们没有经验，不到100万的房子，中介费都花了2.5万（冤啊！）；
   砍房价，一般来说确定之后，对房价一定是要谈的；谈价格是一个技巧活，为了争取最大利益首先要定一个心里的最高价格，其实对方也有一个最低价格；谈价格一定要把握好节奏，不能太快也不能太慢；别让中介打扰你的节奏；如果对方不让价了，这时你可以试图说服他将房子里家电、家具送给你，如果能送给你也可以省不少钱呢；到了这个环节，别害怕谈崩了，因为能座在一起，算是成功了一半了，因此中介会尽量的撮合这个事的，他不会让煮熟鸭子飞掉的；
   对于这一点，我们有两个方面的失误：
   失误一：我们谈房价没有掌握好，被中介搅乱节奏，本来我们底线是93万；刚开始比还比较好，我们出价91万，他们94万；几轮谈下来，对方先降了5000，后降了2000，我们出到了92.5万，我想到了希望就在眼前了，没有想到了中介看见我们僵持在那里，把我老丈人喊进来了，老丈人希望能促成此事，就直接把我们的底价报出来了，这下对方就知道我们底价了，就死活不让价了；
   失误二：由于为房价的谈判被打乱了，再被中介绕来绕去的，中介费没有砍下来；

六、过户：
   过户过程中道没有什么特别的地方，就是一个劲的签字，感觉像签卖身契似的；我们是用的公积金所以，一些税费减免不了，如果当时用商贷所得税中介可以帮你做掉，所谓的做掉其实就是做一个“阴阳”合同，网签的价格与当初买的价格基本一致，按规定就可以免缴个税的；而贷款是按评估价来的，所以相互不影响，好像2009年9月又出了一个新规定，贷款是按评估价及网签合同价取低者进行贷款的，从某种程度上避免了这种情况，但是我想中介总会有办法办理的；