房价调控不利，责在“招拍挂”

房地产独立评论家 周丽君

一戈有文《调控房价，地价有责》，对比北京通州区无地价每平米900元的无产权房与每平米7000元的有产权房，提出地价是推高房价主要原因。结尾有言：房价上涨，地价功不可没，调控房价，必须调控地价，必须保障土地有效供给。按照文中一戈对地方政府土地供给与开发商闲置土地各打五十大板看，有效供给包括地方政府增加土地供给和开发商减少土地闲置。

抓住地方政府与开发商，采取双管齐下方式缓解高地价，目前被普遍认可，但效果并不明显。地方政府有节奏稀供和开发商缓慢开发，依旧我行我素。治理效果之所以惨淡，一来促使高地价的因素具有肥沃的滋生土壤。土地稀缺，政府考虑综合用地需求，会相对控制房地产用地。另外开发商为了维持长期发展，储备一定土地，也好理解。但两者都客观上抬高地价。

问题在于如何有效防范政府过度稀供和开发商过度闲置？引出第二点论述，即措施治标不治本，没把地方政府之所以过度稀供与开发商之所以过度闲置有效结合考虑。

作为买卖双方的地方政府与开发商，必然按照某种买卖制度交易土地。制度好坏，决定土地价格。也就是说，纯粹论述地方政府或开发商，无助于从本上认识和解决问题，焦点必须集中于连接买卖双方的交易制度。即目前普遍流行的招拍挂制度。如果这个制度是坏的，那它就是抬高地价、房价的罪魁祸首。

一戈在文中也提到该制度，但论述前后矛盾，观点暧昧。

从市场角度理解制度好坏非常简单，便于交易，鼓励竞争的制度就是好制度。也就是说，垄断是最差的制度，它阻碍交易，抵制竞争。因此，成熟市场的制度，也就是一部严厉遏制垄断，高度鼓励竞争的制度。

近几年我国土地市场经历了一个比较大演变的过程，以2004年为分水岭，之前协议让地，之后“招拍挂”制度逐渐兴起，以至于目前在不少城市成为主流的土地出让制度，尤其在大中城市。房价却随制度推进日渐升高，04年前的北京房价大体维持四五千，之后一跃至七八千。以至于2005年中央政府采取一系列针对房地产的宏观调控措施，但都没有促及招拍挂制度，反倒进一步强化，房价也一浪高过一浪，目前北京市区商品房均价已过万。

招拍挂制度使地方政府成为土地唯一供给方。

目前尚存在协议出让土地的地方，地价普遍低于招拍挂制度。但由于价格双轨制存在，协议出让制易沦为寻租工具。在丑化协议出让制时，招拍挂更显耀武扬威。

我们一般认为高地价促使高房价，其实如果市场竞争充分，高地价只能迫使房价降低。因高地价提高开发商成本，提高房价，降低销售量，降低利润。出于寻利驱动，开发商会绞尽脑汁寻找可替代高地价的新生产要素。土地被垄断，使得开发商寻找低价地的退路被截断。又为了获取企业利润，开发商只能选择与土地供给垄断者合谋。地价抬高房价，房价抬高地价，狼狈为奸，欺诈消费者现象私通见惯。

一戈一直强调增加土地供给，其实问题并不在于供给多少，必定土地一直有限，但我们依旧世代繁衍生息，问题在于如何盘活土地存量，提高利用效率。

变革土地交易制度很关键。一个坏的制度，即使书生，也流氓。

2007-6-24