位于南京西路的静安别墅近日正式实行门禁制度，居民凭电子卡进出，其他人则被拦在门外。此举令饱受小区违章开店困扰的居民拍手称快，同时也引起了慕名前来的参观者的不满。   

     由于该小区地处梅泰恒商圈，一些生意人很早就打起了主意，从10年前开始，小区内陆续出现各类饮食、美发、书吧、画廊等场所，形成了弄堂小馄饨、丝袜奶茶等人气品牌。据2010年统计，小区内无证照经营商户就有近百户之多。

　　2011年11月，静安区工商等部门取缔小区内一些无证照经营商铺，维持静安别墅的纯住宅性质。这次“居改非”整治成为一场持久战。 

    2012年4月，静安工商分局在静安别墅内设办公场所，以便执法人员日常巡查。经过一年的整治，这一数字下降到85户。

   2013年10月21日，静安别墅启用门禁系统，上百户商铺搬离。

    如今一些居民拍手称快，说清静安全了许多，也有一些老人抱怨说过于冷清，像坐监牢一样。附近居民和游客更是不满，一个说超不了近道了，另一个说优秀历史建筑凭什么不对外开放。

    事实上，引发上述矛盾的依旧是土地属性和盈利分配问题。。

2010年12月的静安别墅内店招诸多

    2010年12月，一则题为“静安别墅不是田子坊！”的帖子在某论坛激起千层浪。发帖人roywzq称静安别墅从去年开始陆续进驻了93家各类店铺，这些餐厅、酒吧等营业场所对小区居民日常生活造成了严重的干扰，他对此表示了强烈不满并采用“还我上海！”为签名档。该“投诉贴”跟贴者多为曾经或正居住在静安别墅以及田子坊的居民。

    静安别墅1932年竣工，属于仿欧式联体别墅的新式里弄住宅，共十二列坐北朝南的三层楼房，目前共有居民约400户左右。12月7日，笔者前往现场，对静安别墅的“店铺扰民”状况进行了调查。

三大扰民焦点：噪音、油烟、安保

    静安别墅内的店铺确实已达到了一定规模。在每个支弄口，几乎都能看到鲜明的广告指示牌，告知往内有店铺，欢迎光临。这些小店的类型有餐厅、酒吧、画廊、咖啡馆、工艺品等等，几乎都在底楼，并经过了精心布置。

    记者找到了帖子中矛头直接指向的夏布洛尔咖啡馆所在的93号楼，网友称该咖啡馆经常组织“外国文艺片赏鉴会”。Roywzq写道：“我星期天晚上1点多是被嘣、嘣、嘣、嘣的声音硬生生给吵醒的！还有几次是11点多在那里放节奏感很强的音乐，吵得不得了！”由于是上班时间，该楼只有三楼的陈阿婆在家。陈阿婆告诉记者，他们三楼还好，二楼的人家是有些吃不消。

   45号楼的张阿姨（化名）住在二楼，窗子正对一家叫GRAPE的餐厅。她说客人吃饭总是要聊天的，天热的时候，餐桌会摆到天井里，铁门敞开着，是有些吵，但更讨厌的是飘过来的油烟，她常担心小孩在窗台下做功课会影响身体健康。对此，Roywzq也在贴中声称：“老式住宅的厨房大都是公用的，有些店主不但使用公用厨房，还不装排油烟机，油烟扶摇直上，过道内油腻不堪，蟑螂老鼠横行，居民只能在门前加上挡板。”

    Roywzq列举的“第三宗罪”是安全问题。他说：“自弄堂开店以来，各类闲杂人员频繁出入，给居民带来隐患。有些底楼店主甚至反咬一口，以保护客人安全为由，不准快递与外卖上楼。”记者找到了静安别墅的保安，他叹起了苦经：“别说安全问题了，光是停车就让我们头很大了。弄堂里本来只允许居民停放私家车，外来车辆不得入内。现在来这里吃饭、喝咖啡的车主都要往里停，被阻拦后常常要和我们“寻后四（沪语：找茬、吵架）”，说前面一部车不也是停进去了吗，就是不相信前面的车主是住在这里的居民。”

房屋的性质是这一系列矛盾的源头

    对于上述三大问题，居民是向店铺提过意见的。Roywzq在贴中表示：对三更半夜放劲爆音乐、严重影响周边居民休息的影吧（夏布洛尔咖啡馆），经多次提意见依然如故，且态度恶劣。为此，记者敲开了夏布洛尔咖啡馆的大门。

    咖啡馆内有三名工作人员正在聊天，他们在网上被曝光后显得格外敏感，对询问“投诉贴”情况的记者矢口否认，一名女士振振有词地说：“我们没有被投诉，你可以去问居委会”。

    居委会就位于静安别墅弄堂内，记者见到了被某跟帖网友形容为“腔调很浓”的居委会书记张女士。茂北居委会在Roywzq的贴中被指责为“连个屁都没有放过”，但张女士向记者表示居委会接到居民投诉后是去做过调解的，但是基本没什么效果，房管部门只有条例说不能“居改非”，却没有说如果这样之后如何处罚，再说就算有处罚办法，居委会也没有执法权。

    居委会的确只是管理链的一个末端，对于问责问题，其他媒体已经做过相关的报道。该报道称，“可喜的是，昨天在区委要求下，区工商、卫生、消防、食药监等部门领导齐聚一堂，就静安别墅现状探讨解决方案。”不难发现，其中唯独缺少了房管部门的身影。而房屋的性质恰恰是这一系列矛盾的源头。

    今年9月7日，房管局曾经出过一个文，题为《静安区房管局专题研究静安别墅居改非问题，采取措施做好优秀历史建筑保护工作》。文中表示“要到静安别墅实地踏勘，掌握小区内居改非基本情况，形成调查报告；梳理相关法规，加强和市有关部门的沟通，寻求优秀历史建筑居改非的管理、处置依据。并着手处理好静安别墅居改非现象：一是加强巡查和联合执法，对于破坏优秀历史建筑外貌、改变结构等违法行为，坚决制止；二是适当调整物业一体化管理模式，探索长效管理机制；三是加强对居改非、房屋租赁等方面的法律法规宣传；四是由房管局牵头建立工作小组，专题讨论解决静安别墅居改非问题。”

    也就是说，静安别墅的居改非方案尚在研讨中。弄堂内拥有使用权房的房东们有权出租房屋，但并没有权利将房屋出租给商业用途的租客。在“居改非”靴子尚未落地前，房东出租给店主其实是在非法牟利。

房东抬价，小店蜂拥，都是利益在驱动

                         静安别墅张贴着很多租房广告

    尽管是工作日的下午，静安别墅里仍旧可以看见不少游客模样的年轻男女进出各家小店。记者采访了一位白小姐（化名）。白小姐从事设计工作，是这里的常客，她告诉记者，两年前第一家画廊在静安别墅开张的时候，她就来踩点了，当时只有业内的朋友知道。近年来，这里的小店越开越多，它们在豆瓣之类的网站上公布展讯、派对信息，感兴趣的人就会过来。

    但是随着静安别墅的人气高升，白小姐却表示了忧虑。她说自己以前曾在附近的威海路969创意园区内工作。不料园区刚有了点人气后，房东就要抬高房租，结果最早的一批老板只能换地走人。刚上来的人气就落了下去。白小姐认为现在静安别墅也是同样的情况，市中心地段的房租本来就居高不下，如果再有“居改非”的苗头，房东看到利益后，肯定要轰抬房价。

    事实上，房东不仅已经闻到了“蛋糕的香味”，而且早就“偷偷咬上了几口”。记者在弄堂里看到一张房屋租售的海报。上面凡是静安别墅内的广告无一不标注着“一楼带天井”、“可做工作室”之类的话语，明目张胆地在招揽非居住用途的商业客户。一间一楼带天井的20平方米的房间租金是6000元，而三楼的房间同样是20平方米只标价3000元。

    Roywzq对此在贴中亦有所提及。他说自己住的这个房子是爷爷奶奶辈留下来的，加起来使用面积也就三四十平方米，静安别墅过去虽然属于联体别墅，但现在都住着72家房客，很多还是煤卫合用的。住在这里是考虑上班方便，没有办法的事情。

    根据记者的调查，静安别墅的很大一批租客都是外来务工人员，他们有的早在十几年前就擅自“居改非”在弄堂里卖起了盒饭或者做裁缝之类的小生意，有的白天到附近的小区楼盘充当保姆、钟点工，晚上几个人挤一间房间。“与其群租给他们，不如吸引商家入驻”，一些房东现在打的就是这个主意。用Roywzq的话说，“很多都是听到以后静安别墅要置换的小道消息才居改非的”。

    在上海市静安区规划和土地管理局的官方网站上，有着这样一条发表于今年7月22日的“大道消息”。有网友提问：“静安别墅置换或规划在几年内完成？现在是否确定肯定要对静安别墅置换吗？”官方给出的回答是：“根据规划，静安别墅将进行置换。具体时间由区建交委根据实际情况确定，目前暂无明确的实施时间。随着目前正在公示的张家花园城市更新项目的推进和逐步显现的带动作用，相信不久的将来，其东侧的静安别墅也将焕发出更好的活力。”

    走出静安别墅，便见商气袭人的南京西路。80岁的老房子是否能与时尚前卫的店铺和平共处，弄堂口的“优秀历史建筑”铭牌是否会在五光十色的店招中黯然失色，让我们继续关注。

专家访谈

静安别墅的确不是田子坊

    Roywzq用田子坊来比较静安别墅是一个很有意思的命题。若干年前，田子坊从住宅变身为创意园区的时候也曾引起过一番争议。如今的田子坊作为都市旅游景点来说，无疑是一个成功的典范。与此相比，有太多落寞的创意园区在上海这个都市出现又消失。我们必须承认，上海是需要“田子坊”的；我们又充满疑惑，静安别墅能不能或者该不该也变成又一个“田子坊”？就此，记者找到了原打浦街道党工委书记、“田子坊之父”郑荣发。

观点一：田子坊和静安别墅面子不同，里子却是一样的

    田子坊属于二级旧里，是上海旧区改造、消灭百万马桶的代表地区，政府最初的规划是将平房推倒建造高层建筑。而静安别墅却属于一级地段的新里住宅，是必须要保护的优秀历史建筑。不过两者面子虽然不同，里子却是一样的，都是以72家房客的形式居住着经济条件不怎么优越的上海市民以及外来务工人员。不管是田子坊当年的“居改综”（居住用地改综合用地）还是静安别墅现在的“居改非”（居住用地改非居住用地）首先都要面对的是几百户居民的生活问题。田子坊的商铺也曾经被居民投诉过。

    如今的田子坊，超过三分之二的居民都当起了房东。20平方米的一楼房屋加上10平方米的天井每个月租金有1万元，足够房东在外面租下新公房居住（附近两室一厅的月租金为5000元，老式的两室户3000元封顶了），并还有剩余的财产性收入。依旧在田子坊自住的除了仍然做着“动迁发财梦”的钉子户和不宜挪动的老人外，很多都是三楼的租不出去的人家。在生活条件暂时不能改善的情况下，这些住户难免会因为和邻居比较而心生怨气，进而加以投诉。因此，田子坊创意园区成立后，专门设了一个管委会来负责安抚、调解并帮助他们。不能指望居民本身自动调节，政府必须予以引导，这是不可推诿的责任。

观点二：肯动脑筋，肯花时间，肯花钱才能做到“多赢”

    静安别墅在尚未“居改非”的阶段面临的其实是“居改综”的“商住混杂”问题，所以会有居民投诉油烟、噪音和安保。这就需要管理部门来动脑筋了。首先是引进业态的把握，像田子坊就明确拒绝KTV的入驻。其次是空间的布局，比如说把相对安静的画廊安置在居民相对集中的楼房里，而可能会有交谈声的咖啡馆、餐厅则统一集中到另一个地块。争取把商家对居民的干扰降到最低点。第三就是与邻近区域的商家合作，比如田子坊就和对面的日月光中心有过停车位的协议。随着今年5月日月光中心的开业，800个车位轻易解决了困扰田子坊多年的停车难问题，而田子坊的人气也给日月光中心带来了客源。

    在复杂的多方利益纠结下，做到“多赢”除了肯动脑筋还要肯花时间和肯花钱。回想1998年泰康路菜场拆除，到2002年田子坊改造项目萌芽，到现在成为上海最有人气的创意园区之一，田子坊的成功也是经过了多年的磨砺。其间政府的态度也从反对逐渐变为支持，光去年的消防设施进店家项目，就投了1千万下去。

观点三：静安别墅可以借鉴思南公馆的做法

    静安别墅与其效仿田子坊之路，不如借鉴思南公馆的做法。思南公馆的楼群是比联体别墅更高端的独栋别墅，当初里边住的也是72家房客，拥有的也是使用权而非产权。作为公房资产的委托管理机构，永业集团采用的是收购使用权的操作方法。挨家挨户上门了解情况，在谈妥收购费用后完成“动迁”，再改造房屋，招商引资。这是一个相当漫长的过程。从有此意向到今年思南公馆初具规模，用了整整十年。

    至于收购价格自然是矛盾最为集中的焦点所在。最初是3万每平方米，近年随着房价的攀升，收购价也上升到了10万每平方米。换算一下，哪个更有利一清二楚。如果静安别墅也要走收购或置换的“软改造”道路未尝不可，希望有关部门还是要多考虑居民的利益，少一些算计，多一些服务。

你希望静安别墅变成田子坊吗？

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