元月中旬，也就是农历春节的前一周，本人应邀参加某部委主办的08全国房地产市场监测分析座谈会。参加此次座谈会的既有政府部门的主管领导、也有高校、研究机构的专家学者，还有来自企业界的代表共约50人。大家从不同的角度发表了各自意见，座谈中有你来我往的讨论，也不乏唇枪舌剑的交锋。会上，我主要就以下三个问题谈了个人意见：一是如何看待08年的成交量问题；二是如何看待当前楼市的供求关系问题；三是如何看待政策效应问题。

第一个问题、如何看待08年中国楼市成交量？

虽然08年全年的最终统计数据还没有正式发布，但是大致的结果已经知道了。就2008年全国楼市而言，比较一致的判断是量价齐跌。相对于全国整体房价的微幅波动来说，去年楼市的成交量的下滑显得格外突出。例如，在2008年的前三季度，北京、上海、浙江、广东、福建、天津、江苏等经济发达的东部沿海省市的商品住宅成交量下降都在20%以上。北京、上海的同比下降分别为50%、40%以上。前11个月，全国商品房销售面积是4.9亿,这个数字与07年同期相比下降了18.36%,其中商品住宅销售面积同比下降了不得8.8%。如果按照前几天（09年1月6日）住房与城乡建设部齐骥副部长在国新办举行的新闻发布会上的说法，预计08年全年商品房销售面积约6亿平方米，其中商品住宅销售面积约5亿平方米，07年的相应数据分别是7.6亿和6.9亿平方米，据此测算，08年的中国房地产市场，无论是商品房的实际成交量，还是商品住宅的实际成交量都较07年度下滑20%以上。这是一个基本事实。

但是，如果我们转换一下角度，把观察的时间拉长，将视野放宽些，就会看到截然不同的结果。比如，我们拿08年前11个月的商品住宅的销售面积和07年之前的05年、06年相比就可以看到，08年的数据比05年同期增长13.3%,比较06年同期增长6.6%。换句话说，如果将07年这个比较特殊、比较异常的年份抽去的话，08年全国商品住宅的销售面积仍处于上升趋势，只是增长幅度有所下降。如果再进一步，以商品住宅的日均销售套数来分析比较，也可以得出大致相似的结论。我们取06年到08年这三年前11个月的住宅日均销售套数来看，08年是1.3万套,07年是1.5万套,同比下降12.5%；06年的这个数字是1.17万套，同比增长12.8%。

也就是说，如果我们不考虑市场比较亢奋、比较狂热的07，只和大体平稳的05年、06年比较的话，那么，08年的住宅销售量的增长仍然处于相对合理的区间。另外，我们根据数据分析比较也看到，08年销售面积的下降，还有一个不可忽视的因素，就是住宅套均面积的变化，相比于06年和07年，08年的住宅套均面积明显下降。这是因为，随着国家90/70政策的实施，中小套型住房供应增加。这一点和国家宏观调控的方向及政策引导方向是一致的。

第二个问题、如何看待当前楼市的供求关系？

如果说07年的中国楼市是典型的卖方市场的话，那么08年无疑就是另一种典型，即买方市场的状态。09年会是怎样的市场形态？个人判断，09年市场供大于求的状态应该是没有悬念的。

前一段时间，中国国际金融公司曾经发布一份研究报告。这份报告提出，依据当前中国楼市的销售态势以及商品住宅市场的供应状况，消化已经形成有效供应的住宅存量，全国主要城市平均需要27个月。我个人不同意研究报告的这个结论，但是同意它的基本判断。

从全国的情况看，由于市场观望和成交低迷，全国商品房的空置率明显上升，截至2008年11月末，全国商品房空置面积达到1.36亿平方米，同比增长15.3%。

在这方面，北京的情况具有代表性。按照最近北京市两会期间陈刚付市长的说法，北京商品房空置面积是2000万平方米，而依据来自房地产界的潘石屹代表的说法则是2500万平方米。无论是2000万还是2500万平方米，其实都是不小的数字。另外，根据08年12月15日北京市房地产交易管理网发布的统计数据，北京尚未销售的新建商品房加上现房总计35.7745万套,其中商品住宅15.1664万套,供大于求的情形十分明显。对照08年北京实际成交的商品住宅大约7.5万套，我们基本可以判断，按目前的市场去化速度，消化已经形成供给的市场房源恐怕需要相当的时间。

当然，房地产市场的区域性特点决定了不同的市场存在较大的差异，商品住宅市场的供求关系不能一概而论，但是总体上看，未来一个时期，中国楼市的买方市场特征明显，供求关系对于供方来说压力较大。

第三个问题、如何看待政策效应问题？

从08年第四季度开始，中国政府的宏观调控方向有了重大调整。无论是宏观经济政策，还是与房地产行业直接相关的政策都发生重要变化，各地方政府基本都在第一时间出台了救市政策。这些政策原本是刺激内需、提振经济的大逻辑的一部分，我们也的确看到了国家振兴经济计划出台后对于改善预期、提升信心的积极效果。从房地产行业的角度，国家加大保障性住房建设力度、降低房地产交易税费、支持居民购房的相关政策措施的出台，一定程度上刺激了市场信心，商品住宅的成交量有所回升。

但同时，我们也看到，这种市场回暖基本上是局部性质的，只有部分地区、部分楼盘，特别是受惠于相关政策比较明显、价格调整比较到位的项目，市场销售业绩不俗，其他项目成交低迷依旧。也就是说，政策调整并没有终结市场观望，政策的转向并没有意味着楼市冬天已经过去。为什么？个人分析有这样几个原因：一是政策效应具有双面性，即它不但具有正面效应，也具有负面的效应，正面的效应大家都看到了，毋须多说；负面的效应主要表现在微观层面，无论对于开发商，还是对于购房者、消费者，基于对未来政策的预期，基于对未来市场变化的侥幸心态，使得当前楼市回暖的行情仍然只属于少数率先降价的开发企业，而部分消费者却依旧选择观望，这种观望不仅是对于房价的观望，也有对于政策的观望。这是其一。其二、政策因素的作用是有限的，政策本身既非灵丹妙药，不可能药到病除，立竿见影；同时，政策因素只是影响楼市变化的因素之一，它不是决定因素，更不是唯一因素，还有其他的相关因素也在影响和左右着市场的变化。比如外部经济环境因素，这当中既有国际经济环境的变化，也有国内经济形势的走向因素，这些因素构成了楼市发展变化的大环境、大气候，只有大环境好转，大气候适宜才有利于促进楼市活跃；比如市场自身因素，也就是房地产行业自身调整状况如何？市场的供求状况如何？泡沫去化的程度怎样？等等；比如企业的因素，也就是说企业在变化了政策环境、在变化了的市场环境下采取怎样的经营策略？特别是采取怎样的价格策略？这些对于市场的变化发展都会产生影响。只有上述的相关因素都朝向好的方向转化，市场才有可能真正走出低谷，走向健康发展之道。