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房地产股
(2006-11-25 13:25:40)
我坚定地看好房地产股。理由如下：
首先看需求。房地产发展是近十年、二十年的事，这得益于国家经济的快速发展所提供的一个好环境。如果我们假定每年城市化的速度是40％，到2020年城市化的水平达到55％。如果以人口14亿计算，城市人口大概就是7.7亿，城市人口净增加是2.6亿。如果按照人均居住面积20平米来计算，每年要增长住房面积是52亿平方米。随着环境的改善，住房的需求和条件还会进一步提高。按照这样一个方式发展，以2020年7.7亿人口来计算，每人增加4、5平米，在20年内就会增长30亿平方米（7.7亿*4），我们城市的拆迁、住房改造每年至少有5.8亿平米。这两个数字加起来大概就是90亿，就是说我们目前每年住房建设投资大概是30亿平方米左右，还很难满足现实的需求。所以住房的建设肯定会在现在的基础上，以更高的速度发展。
其次看效果。房价肯定会不断上涨的。除非有大的社会动乱或战争，房价（即便如此，也只能是阶段性的下跌）一定会不断地涨。这是受土地供应、建设成本、政府税收、配套水平等决定的；此外，也是共同利益决定的，即房价上涨，开发商可以获得更多的利润（这还是其次的）、政府可获得更多的地税收入、房主可得到更多的资产增值、银行的房屋信贷更安全，等等。何况，还有人民币升值这个数十年一遇的题材。
当然也要看到不利因素。炒得太高时对阶段性的购房者不利。此外，资本的逐利性会使市场在一定时期内产生泡沫。因此调控是必需的，但目的是抑制泡沫，手段应更科学化和更市场化。
再看实例。远的说万科。从04年除权至今，每股股价已高达近300元，还不包括现金分红。近的看栖霞建设和泛海建设，都在年内翻了一到两倍。我在泛海2.6元时买入的，行情一启动就到了6元，我觉得涨得太快就卖出了，现在是十来元了，但它真正的高产出期还未到。当然，在如何选股这个问题上我还是希望投资者要做好功课，不要盲从。比如，我比较同意郎咸平先生的看空跨区域地产公司（万科、金地处外）的观点。更看好区域龙头，比如栖霞建设，要知道，中国任何一个省份，尤其是经济发达省份，本身就是一个很大的市场。区域公司得天时、地利、人和，在土地储备、成本控制、消费者认同以及企业文化建设和品牌建设方面，会取得事半功倍的效果。
牛市来了，投资者要懂得顺势而为。什么叫做顺势而为？
一是要看大势。06年的行情就足以说明问题。
二要看行业，就如以上的分析。
三是精选个股，巴菲特的理论在一个法制的市场条件下是很有用的，如行业、区域、管理团队、成长性，等等。
最后就是耐心持股，静待成果的到来。
结合以上的分析，我选择的是“栖霞建设”。
文章引用自：部分数据来自将仁先生的文章
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