由于国家收紧了农业用地用于商业开发的口袋，三联集团的“造城”进展十分缓慢，张继升开始结盟21世纪中国不动产总部打出中介牌，重构地产产业链

在8年前开始涉足房地产开发之后，以卖家电起家的山东三联集团开始进入房地产中介领域。

董事长张继升选择的合作伙伴是21世纪中国不动产总部。3月18日，与双方成立的山东三联房地产经纪有限责任公司旗下的网点正式在济南营业。

对于三联集团而言，这是收缩原先房产开发项目后拓展的新领域，而21世纪中国不动产总部则加大了区域扩张。这家在去年年底刚刚获得高盛注资2200万美元的经纪公司，已经马不停蹄地开始新一轮的圈地运动。

涉足房产中介

此番与三联集团合作的21世纪中国不动产总部，是世界500强企业美国胜腾集团旗下21世纪不动产总部在中国的特许加盟企业。

据《财经时报》了解，21世纪不动产目前拥有遍布全球42个国家和地区的7800家特许加盟店，130000名专业经纪人队伍。

自2000年进入中国大陆地区，目前已发展了22个区域分部，覆盖30个城市，加盟店数量达800余家，拥有近7000名经纪人。

三联集团总裁于其华认为，任何产业的发展都有一个从草创到成熟的过程。中国的房地产业政策敏感性、地域性和周期性特别强，这就注定中国的房地产在发展初期注定是典型的高投入、高风险、高收益的行业。“但随着开发总量的扩大，市场日趋理性，被称为暴利行业的中国房地产业早晚有一天会与其他行业无异，只能获取行业平均利润。这是三联重构产业链的根源。”

于其华介绍，为将本次合作顺利推进，三联城建公司董事长助理（现三联房地产经纪公司董事长）专程赴美国对21世纪不动产业务进行了参观考察，得出的结论是，房地产产业真正成熟的标志是存量房交易占市场主导，这一比率在欧美达到了80％－90％。而目前中国这一比例还不到５０％。未来几年，中国的存量房交易量将不断上升，房地产市场将是存量房主导的市场。

从全国房地产经纪行业来看，正面临前所未有的发展机遇。全国存量房交易量迅速增长，在北京、上海、青岛等城市，存量房交易甚至超过了增量房交易。针对当前中国存量房交易量迅速增长、房地产经纪行业总体尚不规范的情况，卢航表示，２１世纪不动产与三联集团将依托强大的品牌聚合效应、先进的信息管理系统、完善的服务体系，为消费者提供专业、诚信、省心、放心的房地产经纪服务，推动整个房地产市场的规范化和品牌化。

“造城”项目收缩

三联这间素以家电零售闻名的公司，真正为房产业界所熟知，是因其超前探索实施了“连片综合开发”的“造城”模式。

三联集团大规模介入房地产业是在1998年前后。其时，国家为拉动内需，开始启动住宅市场，地方政府积极响应，出台相关政策，三联认为介入房地产业时机已经成熟，开始大规模、高起点地进入城建领域，摸索出了“连片综合开发”的城建新模式。

三联集团董事长张继升将这种模式称之为“造城”。首个“造城”项目是前几年连获“中国名盘”称号的阳光舜城，张继升将一个“都市乡村”改造为济南的标杆社区。

2004年，在当年的中国首届“地博会”上，张继升一举夺得“2004年度推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”和“中国城市运营50强”两项桂冠。同样是在2004年，国家出台了农业用地开发审批的大限，收紧了农业用地用于商业开发的口袋。

从那以后，外界一直没有三联集团关于“造城”进展的确切消息。在国家土地政策与大规模“造城”模式背道而驰的背景下，外界对三联“造城”的负面消息四起。

“此次联手21世纪不动产就是”造城“战略的深入和延续。”于其华说，三联城建是以“造城”为战略的城市综合运营商，城市运营不仅仅是房地产开发，也包括不动产领域的相关业务和服务。

业内人士认为，三联这几年“造城”之路走得并不轻松，尤其这几年国家收紧农业用地商业开发的口袋，让三联的“造城”模式时常处于究竟是否合法的舆论旋涡。从上世纪90年代中期到现在，三联的“造城”模式经历了国家大力支持到严格调控的转变。这让张继升大规模连片开发的“造城”模式面临着较大的考验。(本报记者郑重)http://cimg2.163.com/biz/newimg/arc_d.gif山东三联集团涉足中介领域" />

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