济南经济适用房六年“白卷”

【2005.09.27 08:04】　来源：财经时报  

本报记者 郑重

    由于政府规定经济适用房开发利润不得超过3%，济南几乎没有地产商愿意开发经济适用房项目，为此也整整交了6年“白卷”

　　“唉，等了六年了，只见政策不见房子，到现在还没见影子呢。”济南市60多岁的王师傅拿出一摞当地的报纸，边翻边叹气。

　　在他“收藏”的报纸里，接连有几篇关于经济适用房的报道。济南一当地媒体8月1日报道说，“酝酿多时的《济南经济适用房管理办法》已经进入了会签程序，即将正式出台，届时困扰经济适用房政策推行的几大难点将从制度上被克服，平抑房价的效果也将逐步显现。”

　　尽管如此，他对济南的经济适用房前景依然充满疑惑。

　　六年白卷

　　在济南北园大街东段“山东汽车城”后面，一片偌大的荒草地中间，用围墙草草圈起来的工地在淅淅沥沥的秋雨中显得异常落寞冷清。

　　透过工地上的一扇大门上的缝隙，可以看到里面是一个半调子工程：几个竖着钢筋的楼座，几台搅拌机，两座塔吊。附近的居民说，这个工地已经停工好久了，“只剩一个看门的了。”

　　这是济南市第一个经济适用房项目，名为“北全福小区”。至此，始于1999年的经济适用房建设已经交了六年“白卷”。

　　济南市房管局住房保障处一位负责人对《财经时报》说，“项目还不知道何时开工。”

　　济南市早在2003年就成立了经济适用房开发中心。2004年年初，济南市建委明确提出：今年省城计划投资105亿元，建设施工面积为850万平方米的房地产项目，其中争取集中开工建设100万平方米的经济适用房，竣工60万平方米，以解决大多数拆迁户和城市住房困难家庭的住房问题。

　　随后，有关部门又出台规定，要求经济适用房从建设到销售全部“阳光作业”。这两个消息一度引发了市民对经济适用房的渴望。

　　今年年初，济南市政府向省政府签署目标责任状，保证今年开工建设58万平方米经济适用房。但据《财经时报》了解，除了“北全福小区”项目，该市先前确定的其他4个经济适用房项目的前期工作都还没有取得实质性进展。

　　缘何“难产”?

　　很多市民在被欺骗或无奈的情况下购买了违法旧村改造的房子。为何既便宜又合法的经济适用房，在济南市场上见不着？

　　在济南市房管局住房保障处处长王炳刚处长看来，按照国家去年出台的经济适用房办法，今年济南市已开始运作，但目前济南市真正意义上的经济适用房还没有建设，具体的实施办法也还没出台。

　　济南某房地产开发公司张先生认为，该公司一直不敢涉足经济适用房项目。

　　因为尽管在建设经济适用房方面政府开出了很多优惠条件，降低了一部分税费，办理土地证等相关证件的速度也可能比较快，但因为政府规定开发商利润不能超过3%，现在几乎没有开发商愿意做这样的楼盘生意。

　　此外，根据目前的房地产市场形势，经济适用房的市场预估价在2000元/平方米以上，而政府规定经济适用房面积在65-80平方米之间，按照每平方米2000元计算，购买一套65平方米的经济适用房需要13万元。

　　然而政府对购买人家庭收入、现住房面积等多方面条件卡得比较严，到底经济适用房的目标受众是否具备足够的购买力也是问题。

　　济南市社科院经济研究所所长王征认为，开发商动力不足也在情理之中，因为现今正规开发的商品房楼盘，每套房子建筑面积大多在100平方米以上，且售价普遍偏高，对开发商而言，将能获得丰厚的利润回报。

　　由于济南市经济适用房使用土地既有划拨的也有征用的，开发经济适用房无疑给开发商带来了更多建设成本。又因为对房屋售价政府也有严格控制，开发商的利润十分微薄。

　　反差

　　济南市经济适用房建设进展缓慢在山东省并非“个案”。

　　山东省建设厅的一份报告称，2004年全省各地开工建设的经济适用房只有350万平方米，远未达到年初预定的600万平方米的目标。全省经济适用房占商品住宅供应量的比重已由2000年的42％，下降到2003年的7.9％，2004年经济适用房占商品住宅供应量的比重和2003年大体持平。

　　但山东“红火”的商品房与经济适用房形成巨大的反差。2004年山东省商品房平均价格达到2045元/平方米，涨幅达到18.2%；去年第四季度，这个省青岛、济南房价涨幅更高达19.8%和13.7%，跃居全国第一位和第三位。今年1～7月份，济南市商品住房均价为2663元/平方米，增幅尽管大幅回落，但同比依然增长2.1%。

　　《山东房地产》杂志副总编辑张体钦算了一笔账：“按济南普通家庭年收入3万元计算，能够承受的房价是18万元左右，但现在20万元以下的房子很少，多数房子的价格达到了普通家庭年收入的10倍以上。”

　　目前山东省城镇人均居住面积10平方米以下的住房困难户有26万户之多，占城镇总户数的3.5%；济南市70%的市民需要用整整6年的收入才能买得起一套价值20万元左右的商品房。

　　事实上，经济适用房在全国供应量中的比例很小。“从现在实行结果看，对经济适用住房供应对象的设定范围过于宽泛，同时供给又严重不足，近几年的供应量只有约６％；同时对户型、购买对象控制不严，这些‘先天不足’导致了后天‘经济了富人，穷人无力购买’的局面。”中国住宅研究会副会长包宗华如是说。

　　对低收入家庭提供廉租房政策，包宗华认为也执行得很不到位，上海算是搞得最好的，但目前只有14000多套廉租房，仅占房屋总供应量的1％。不过，北京连1％都不到。

　　链接

　　经济适用房最早见之于1994年7月18日国务院颁布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》。文件提出建立解决中低收入者的经济适用房供应体系和高收入人群的商品房供应体系。

　　2000年9月29日，我国正式实施经济适用房政策。经济适用房又称为“安居房”、“福利房”、“廉租房”，即向中低收入者出售的福利性住房。除此之外，经济适用房的另一个作用是平抑房价，即抑制虚高的房价。

　　2002年11月17日，国家计委、建设部制定印发《经济适用住房价格管理办法》，第一次决定对经济适用房实行浮动房价，以“基准价格”取代“最高限价”。
http://house.news.hexun.com/detail.aspx?lm=1679&id=1341481