戴欣明：“调控是为等待楼市成熟”
　　河北青年报  记者：陆征 2011年05月13日

　　戴欣明  

　　中国城市运营管理研究中心主任、中国商业地产运营管理研究中心主任，全国房地产经理人联盟常务理事，中国营销学会常务副秘书长。

　　四五月份是楼市的传统销售旺季，然而今年的四五月，石家庄楼市的“新面孔”却很少。与此同时，石家庄房价出现了微涨。一面是市场趋冷，一面是房价上涨，这两种现象矛盾吗？这种相持阶段还将持续多长时间？在严厉的房地产调控下，市场趋冷，为何还会出现招聘热呢？受政策影响，今年的楼市与往年有着大不同。本期权威访谈邀请中国城市运营研究中心主任戴欣明解析调控下的楼市“怪相”。

　　关键词：旺季来临

　　房价下跌迹象不明

　　经典语录

　　房地产价格上涨趋势是很容易看出来的，但是下跌却不容易看出来。

　　■记者：四五月份是楼市的传统销售旺季。开发商通常都在这两个月下大力度推出新房源。然而今年四五月，石家庄楼市的“新面孔”却很少。“新面孔”减少的同时，房价却还依然坚挺。《2011年4月中国房地产指数系统百城价格指数》报告显示，4月石家庄房价较3月微涨，涨幅为0.15%。一面是市场趋冷，一面是房价上涨，这两种现象矛盾吗？

　　■戴欣明：目前不仅在石家庄，在我国的其他地区这种情况也很明显。从全国范围来看，石家庄房价的总体水平比较低，但是从居民的可支配收入来看，价格还是比较高的。这是市场趋冷的重要原因。此外，就市场的发展趋势来看，除了国家严厉调控房地产外，我们还看不到房地产价格水平持续下跌的迹象。房地产价格上涨趋势是很容易看出来的，但是下跌却不容易看出来。

　　市场的发展都是有周期的，房地产市场也不例外。现在我们所处的周期是大家有房子住，下一个周期是大家想住得好。从这个需求看，房地产市场的供给还是稀缺的。这个周期还将持续一段时间。比如一线城市经历这个时期，深圳要30年，北京要20年。石家庄可能只需要15年。也就是说现在的房地产发展还不能满足人们的需求，为了避免这段时期供需矛盾的激化，我们要进行调控，进行限购。如果将来房地产市场的发展能够充分满足人们的需求，价格自然就会降下来，调控措施也就会取消了。房地产调控是为等待楼市的“成熟”。

　　市场需求并不缺乏

经典语录

　　如果谁把价格下调20%~30%，谁的盘准会一下子火起来。

　　■记者：在楼市传统的旺季四五月份，石家庄的楼市并不旺。五一房展会中，面对坚挺的房价，市民看的多，买的少。难道目前在石家庄，买房的需求真的很小了吗？这种相持阶段还将持续多长时间？

　　■戴欣明：在上一个问题中谈到，目前市场中的需求并不少，只是房价阻碍了人们购买的步伐。如果谁把价格下调20%~30%，，谁的盘准会一下子火起来。例如，前两天深圳有几个盘试水，结果房子卖得很火。可是现在开发商谁也不会主动下调价格。在上一轮的房价上涨中，开发商都赚了不少钱，顶个三五年没问题。所以现在市场中就出现了价格坚挺、成交回落的胶着状态。

　　央企参与保障房建设，会大幅增加市场供应，房地产价格可能会出现阶段性下跌。为了回笼资金，有些楼盘也会策略性降价。经过多轮的调控后，现在的置业者已经很理性了。当房价达到自己的心理预期时，他们就会及时出手。

　　关键词：招聘热

　　热钱抄底惹的祸

　　经典语录

　　近来热钱大量涌入我国，投资者认为这是房地产抄底的好时机，所以项目也就越来越多，需要的人也就越来越多。

　　■记者：北京市人力社保局发布一季度北京市人力资源市场供求状况分析显示，一季度企业用工需求总量回暖，一度受市场调控影响的房地产企业也开始急速“招兵买马”。一季度，房地产企业需求人数为15379人，比上季度增加10929人，增幅达到245.6%；与去年一季度相比，增加7112人，增幅为86%。楼市回暖会带动招聘热，在房地产调控，市场趋冷的情况下，为何还会出现用工热呢？

　　■戴欣明：房地产行业的招聘热在一定程度上说明了现在进入这个行业的投资者更多了。近来热钱大量涌入我国，投资者认为这是房地产抄底的好时机，所以项目也就越来越多，需要的人也就越来越多。

　　此外，今年商业地产用工数量大量增加也致使房地产企业用人需求会增长。据我们市场调研的情况显示，住宅用工量增幅不大，但商业地产的用工量增幅达到300%以上。并且商业地产对专业素质要求更高，招人比较困难。

　　此外，房地产市场调控已经持续了一段时间，市场出现了销售下滑、人员流失的情况。现在这些房企需要补充劳动力也会致使房地产企业需求人数的上涨。

　　关键词：一房一价

　　新规遭遇执行难

　　经典语录

　　大家都不愿意执行新规定，因为现在的违法成本比较低。

　　■记者：国家发展改革委日前要求，从5月1日起商品房销售实行一房一价。但通过对北京市30多家房地产开发企业在售楼盘明码标价执行情况进行调查和检查后发现，包括一些知名房地产商在内的十余家房企未全面执行明码标价。不仅在北京，记者走访石家庄市场发展，省会楼盘也未全面执行一房一价的规定。您认为一房一价的执行难题在哪？该怎样解决？

　　■戴欣明：新规定得不到执行，这是一个惯性问题。大家都不愿意执行新规定，因为现在的违法成本比较低。哄抬房价给他们带来的利益甚至比项目开发本身带来的利润更大，所以他们不愿执行明码标价的规定。现在开发商看楼盘销售得好，就会立刻涨价，从而获得更多的利润。一个项目从开盘到最后的销售完毕往往要经过数十次的涨价。有的项目后期的价格甚至可以达到开盘价格的两倍。所以这个新规定执行的阻力是相当大的。

　　但是一房一价的规定是合乎市场发展规律的，是房地产走向成熟的必然。所以，在售楼盘明码标价在我国最终还是要实现的。

　　关键词：房贷

　　测试探底调控空间

　　经典语录
　　房贷压力测试是在探底，为下一步的调控政策提供依据。

　　■记者：银监会主席刘明康近日表示，要对银行业金融机构开展新一轮房贷压力测试。而银监会要根据此轮压力测试的结果决定是否出台进一步紧缩房地产信贷的政策。新一轮的房贷压力测试即将启动，这传递了一个什么信号？

　　■戴欣明：房贷压力测试是指随着房价的下跌，商业银行在房贷业务这一块所能承受的下跌幅度。因为如果房价大幅下跌，必然会使银行的坏账率上升，给银行造成亏损压力。众所周知，房地产开发资金主要还是依靠银行，自有资金达到30％~35%就可以开发。但是在实际操作中，有的企业在自有资金达到10%~15％就开发了。因此，银行进行压力测试是十分必要的。

　　银监会此次压力测试将把房价下跌50%作为假设情况，而不是之前几次假设房价最大程度下跌30%。其中，高风险地区进行的分类测算，还包括假设房价下跌50%、利率上调108个基点的情况，以及住房成交面积下降等，号称“最严厉压力测试”。也可以说，房贷压力测试是在探底，为下一步的调控政策提供依据。

　　如果只允许全款买房，房地产商就全部死掉了。首付是4成，有多少人能买起？首付是5成，有多少人能买起？如果首付6成，还有多少人能买房？国家也在试探调控上还有什么砝码可以加上来。这也反映出来我国的监管部门对于房地产风险采取了更审慎的态度。这种背景下，商业银行出于房贷风险的考虑，可能会紧缩房贷，不再积极开展这块业务了。

　　■文/本报记者陆征

　　■图片由戴欣明本人提供

　　作者：陆征