为什么说房地产企业倒闭是天方夜谭

——被特殊“关照”的房企不会倒闭

为什么说房地产企业倒闭是天方夜谭

——被特殊“关照”的房企不会倒闭

　　中国城市运营管理研究中心主任戴欣明就盛传房地产企业会大量倒闭一事接受深圳电视台公共频道（粤语）记者采访，2010年8月15日星期日播出。

　　深圳电视台公共频道（粤语）主持人：如果调控持续，30％地产企业将面临倒闭，这种预测能“成真”吗？来看专家的解读。

　　深圳电视台公共频道（粤语）记者：清华大学经济管理学院最新的调控“测算”显示，现在国内已有45%的房企突破财务安全底线，如果楼市调控期小于一年，10%的房企会面临资金威胁。如果持续两年以上，30%的房企将面临财务困境，甚至倒闭。

　　深圳电视台公共频道（粤语）记者：对此，中国城市运营管理研究中心主任戴欣明就表示，在一般行业每年倒闭三分之一的企业是很正常的规律，但房地产行业由于受地方政府的特殊“关照”，而且利润惊人，所以很难出现大面积倒闭现象。

　　戴欣明：房地产企业只要能拿到地，正常经营，基本上是不会出现问题的，因为房地产的确是一个非常非常暴利的这么一个行业。

　　戴欣明表示，地产新政到现在为止，只能令房价“止涨”却不能令其“大跌”。

　　深圳电视台公共频道（粤语）记者：那么，假如房地产企业批量倒闭是否会达到调控效果呢？

　　戴欣明：如果说让更多的企业倒闭以后会形成（少数）企业的产业的垄断，实际上会造成价格的坚挺不动。那这种情况下呢，我们说可能会造成更大的问题。

　　深圳电视台公共频道（粤语）主持人：今天上午，记者致电深圳某大型房企，工作人员就表示未曾听说再现阶段房企资金链有危机的说法。

背景资料：

　　调控持续三成房企将临生死线　　地产企业面临重新洗牌。

　　“若调控期小于一年，10%的房企会面临资金威胁；但如果调控期延长，情况将大不相同，30%的地产企业将突破安全底线。”

　　这是独立研究人、清华大学经济管理学院博士杜丽虹抛出的最新调控“测算”。杜丽虹提出警告：要应对持续期在2年的低谷，国内地产上市公司的财务安全底线，即净借贷资本比上限平均为44%(中位数为39%)，而测算结果显示有45%的地产上市公司已突破财务安全底线。“其中有30%的上市公司的实际净借贷资本比财务安全底线高出20%以上，这些企业将在低谷期的第二年面临财务困境。”

　　2009年的繁荣已成过往，2009年的天量销售额已透支了未来的成长，频出的调控政策为中国地产市场掀开了新的一页，一个短周期波动的时代来临了，以往长周期繁荣中支撑企业快速成长的很多“法宝”在这个时代都将派不上用场。

　　悲观一点或许更有利于企业在危机中存活下来。包括半数地产企业尚未做好应对持续低谷的准备。

　　在杜丽虹的测算中，本轮调控期若小于1年，10%的房企将面临资金链威胁。用短期风险头寸来度量企业的抗风险能力(短期风险头寸=1年内到期负债率+已定约但未拨备的承诺资本支出/年末总资产-现金比率-低谷中的存量资产周转率)，计算结果显示：有40%的地产上市公司存在短期的资金缺口，但多数缺口不大，仅有10%的企业存在较严重的资金缺口(短期风险头寸超过20%)的企业。

　　不过测算结果也证实，2010年的调控中，地产企业的整体资金链状况优于2008年，存在较严重资金缺口房企的比例在2008年底一度高达27%。

　　问题是，以关键的政府部门近期向市场传递的信号透露，调控有持续的决心，调控的周期更加倾向于1年以上。

　　此时的结果就大不相同了。上述测算显示，调控期超过1年时，30%的地产企业突破安全底线，有45%的地产上市公司已突破财务安全底线(财务安全底线=净借贷资本比上限=净借贷资产比上限/市场平均的权益比率)。

　　显然，调控的持续性远比调控的力度对地产行业的冲击更大，但半数企业并未做好应对持续低谷的准备。

　　中国城市运营管理研究中心主任戴欣明就盛传房地产企业会大量倒闭一事接受深圳电视台公共频道（粤语）记者采访，2010年8月15日星期日播出。