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汪丁丁：应引入地价补偿拍卖机制
(2007-03-11 21:22:25)| 分类： 图文共赏 |
在实践上，我们只是倾向于相信这一看法：土地拍卖价格的攀升不是商品房价格迅速攀升的决定因素。但是，支持这一看法的各种研究报告并未认真考虑过商品房价格预期对土地拍卖价格的影响。不论是根据资产定价公式还是根据对未来价格的合理预期公式，都不难推测，地产商对房屋建成后的售价预期对地产商对土地拍卖价格的预期是有重要影响的。
例如，根据经济学常识，假设每一块土地都有特定的区位优势；并假设该地块的开发商供给数量固定的住房，即“固定供给”假设（供给曲线为一垂直线）；再假设开发商知道对该地块住房的需求曲线——假设为一向下倾斜的直线，则可假设开发商知道均衡的市场价格——由需求曲线与垂直供给的交点决定的价格（PM）。那么，当我们假设地块拍卖是充分竞争的，并假设开发商知道自己建造住房的单位成本（此处假设等于边际成本MC），则开发商在拍卖过程中随时可以计算出自己的单位利润——PM减去分摊到每一单位住房的地块价格，再减去MC。当单位利润转为负值时，开发商退出竞拍过程。
一个设计合理的、有效率的拍卖机制应将这一利润最终转移给土地所有者，也就是转化为“土地拍卖收入”，并且由MC最低的开发商获得这一地块。土地补偿金相当于由政府向MC最低并获得地块使用权的开发商承诺，返还分摊到单位住房的地块价格的一部分，从而使住房建造成本最低的开发商有利可图。由于MC是私人信息，所以，土地补偿金的经济职能是防止开发商之间串谋。换一个角度说，如果信息是免费的，则亨利·乔治和孙中山先生鼓吹的“涨价归公”的政策是有效率的。如果信息是私人的并且很贵，那么，土地补偿金或许是以较低成本利用私人信息的正确方式。
最重要的是，引入这一机制可以抑制房价与地价的轮番上涨趋势。这种“轮番上涨”，很可能是因为我们既缺乏激励机制来抑制地方政府在选择拍卖机制和实行土地拍卖时的收入最大化行为，也缺乏激励机制来抑制地产开发商将可能发生的“胜利者诅咒”（winner’s curse）转嫁给商品房购买者。
换一个角度看，我们建议引入的这一负反馈机制，其实是把拍卖土地的地方政府与拍卖房屋的地产开发商视为同一利益群体——调查表明，土地和房价升值的大约30％由地方政府占有，大约50％由地产开发商占有，只有不到20％的部分由消费者占有。因此，这一机制的政治经济学实质在于，从“地方政府－开发商”利益群体转移一部分利益给商品房的购买者。但这一利益转移很难由行政干预来实施，因为任何直接的行政干预都会压抑市场的活力，并因此成为弊大于利的双刃武器。关于防止串谋的机制设计理论表明，只要补偿金的诱惑足够大，开发商之间必定可以产生利益冲突，从而，消费者必定可以从开发商之间的充分竞争中获益。
为什么房屋的市场很“薄”？经济学解释是，如果房屋可以像大豆那样标准化，则房屋市场就可以像大豆期货市场那样“厚”。然而，房屋提供的服务很难被标准化。诸如地理位置、外形设计、室内格局、楼层与空场的安排、楼内与周边的服务设施（包括学校和医院）的质和量等众多因素，都可以使房价千差万别，从而使AP完全没有意义。
但是，这一困难绝不意味着不可能实施这一拍卖机制。在某种程度上，西方各国已经普遍实施的政府采购拍卖过程，十分接近于这里建议的拍卖机制。其共同的前提在于，很多政府采购的商品和服务，也是不能像大豆那样标准化的，例如美国国防部通过公开招标采购的任何一批军用设备。
事实上，为寻找更合适的AP，在政府采购和公司采购中，专家建议采取“两阶段逆向拍卖机制”——即第一阶段的竞拍的优胜者，通过第二阶段的更细致的谈判过程寻求最佳的“产出－成本”匹配方式。这里应强调的一个假设是：政府永远不可能以比各种拍卖机制更低的代价来利用企业的真实成本信息。事实上，企业的真实成本只能是私人信息，不能是公共信息。否则，市场经济就会整体失效。孙中山先生当年所鼓吹的亨利·乔治的“涨价归公”土地政策，之所以不能成功，原因就在于私人信息转化为公共信息的成本实在太高。因此，引入拍卖机制是维护和改善市场经济效率的重要途径，是所谓“市场设计”；而经过了仔细设计的市场，可以更加有效。
根据这些企业和群体的极初步的实践，我们可以设想，某地政府在拍卖某一地块时，可在互联网上公开展示在该地块上应当建成的房屋及各类设施的规格、质量、验收方式以及最重要的，土地补偿金与商品房价格之间的挂钩方式（即参数R可能的变动范围）。然后，潜在的开发商们竞争，给出第一轮标的出价和相应的商品房预期售价。若干轮竞标之后，仍留在场内的开发商们进入第二阶段谈判。这一阶段的谈判应当给出土地补偿金、AP、以及预期可以确定的参数R。最后，政府向社会公开谈判结果。可以想象，由于补偿金的作用，这一机制将使房价明显降低，相当于将一部分地租从政府转移给住房消费者。故而，政府应对购买了这一地块上的商品房的业主开征物业税和收取地租（参阅下述第三类困难）。
就目前状况而言，假设土地补偿金的上限是土地拍卖的全部所得，那么，政府应在商品房出售之后，每年向房屋所有者征收“物业税”（property tax）和“地租”（leasing fee）。前者通常纳入地方政府岁入，后者通常纳入中央政府岁入。物业税纳入地方财政的经济学理由在于，各项不动产所需的各项服务主要是由地方政府提供的。地租纳入中央政府的经济学理由在于，未来城市人口有权分享的土地利益，主要是由中央政府以土地“最终所有者”（lease holder）的身份提供的。但是，由于尚未确立具有道德合法性的公共选择机制，上面给出的仅仅是权宜的看法，它无法对土地资源配置的效率与公平问题提供实质性解答。
最后，如前所述，在英语学术界讨论过的各种拍卖机制中，与我们建议的这一机制十分相似但仍有本质不同的机制，被称为“两阶段逆向拍卖”。这是2002年以来拍卖理论家提出来的更复杂和更适合现实情境的拍卖机制之一。它通常被用于政府采购，也应用于公司采购。所谓“逆向”拍卖，特指当拍卖者是需求方而竞标者是供给方时的拍卖。当供给者是地产开发商时，采取逆向拍卖机制可以强化开发商之间的竞争，从而将更多利益转移给房屋购买者。
网上逆向拍卖机制自1990年代被引入商业采购实践，引发了采购价格的戏剧性下降，以致当时在美国被视为“即将全面取代传统采购方式”的拍卖机制。2007年8月将发表的一篇研究报告表明，由于业界难以习惯在网上招标和拍卖，因此只有大约四分之一的公司采购是以互联网方式完成的。尽管普及较慢，多数观察者们仍对这一拍卖机制的未来发展持十分乐观的预期。
我们建议的“负反馈”机制，在理想条件下，也可以看作是结合了两阶段逆向拍卖的两阶段博弈。在阶段一，购房群体（民众）对住房的需求通过某种公共选择机制被适当集结，提出欲购的商品房规格，然后，让尽可能多的开发商在互联网上竞标，例如以威克瑞（Vickrey）方式选出若干“入围者”，进入第二阶段，即购房群体与入围的开发商关于“细节”的谈判过程，最后确定一家开发商为“中标者”。在阶段二，政府审核第一阶段博弈的各项结果，先假设中标者提供的房价是验收合格的商品房的最低房价，然后根据上述第三类困难的解决方案确定应向这一商品房项目征收的土地费用。
所谓“在理想条件下”，就是说，首先，我们已经找到了关于第三类困难的解决方案，从而可以直接将土地与地产开发商截然分离——后者只能参与商品房的“逆向拍卖”过程，前者则在民众与政府之间谈判解决。其次，民众的购房需求已经能够借助于恰当的公共选择机制被集结为具有“谈判能力”的需求，从而可以进入“逆向拍卖”程序。须知，这一理想条件是很难实现的。所以，我们建议的负反馈拍卖机制或许有更好的结果。
国内的房地产价格已经成为与“国计民生”密切相关的重要问题之一，但搜索西文学术刊物上发表的利用拍卖机制抑制房地产价格的文章，很可能毫无结果。例如，截至2007年2月19日上午，我在Elsevier（世界最大出版公司之一，它代理着大约2000份最优秀的西文学术期刊，它的服务器提供1995年以来发表的和已经决定发表的全部学术论文）服务器搜索所得结果为0篇文章（关键词“land”与“auction”）。关于政府采购与逆向拍卖的最新学术论文（关键词“reverse auction”），我搜索得到25篇，其中包括一篇中国城市土地使用体制沿革的回顾文章。显然，基于土地的私有制，在都市地区如何有效配置国有土地不是西方社会面临的严重问题，因此也不会成为西方学术研究的热点问题。
作为中国学者应当研究的重要问题之一，我们诚恳希望我们的建议可以引发更多的严肃批评。■
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