北京的“限价房” 

华说

“长安米贵，居大不易。”时移世易，如今的“长安”，是北京，米倒是不贵，贵的是房子。因为房价高，网上戏称之为“宇宙中心”，极言其贵也：北京不仅是中国的首都，也是宇宙的首善之区。

这个“宇宙中心”的房价正在迎来新的变化，没有大张旗鼓地宣扬，少有人注意，但有心之人看到了。《北京青年报》报道说，今年以来，土地出让只要涉及住宅类用地，“限房价、竞地价”都成了必选的方式。譬如说，9月7日，北京土地交易市场成交了朝阳孙河、门头沟龙泉镇两宗经营性用地，其中备受关注的孙河普通商品住宅用地，采用了“限房价、竞地价”的交易方式，对将来建设的商品住房均设定了销售限价。该宗地在出让前就明确规定：销售均价不超过68245元/平方米，最高销售单价不得超过71657元/平方米；此前成交的顺义区高丽营镇居住用地同样规定了未来售价：商品住房销售均价不超过60508元/平方米，且最高销售单价不得超过63533元/平方米；房山区的青龙湖地块，宗地中商品住房销售均价不超过37245元/平方米，且最高销售单价不得超过39107元/平方米。

不仅是已经成交的住宅用地，正在挂牌的住宅用地也无一例外。9月1日，北京市国土局网站挂牌了两宗住宅用地，其中一个位于海淀区四道口，另一个位于亦庄经济技术开发区。两宗住宅用地的招拍挂信息显示，海淀区四道口地块的起始出让价为人民币12.36亿元，其中商品住房销售均价不超过85373元/平方米，且最高销售单价不得超过89642元/平方米；亦庄地块的起始出让价为人民币46.4亿元，商品住房销售均价不超过52695元/平方米，且最高销售单价不得超过55330元/平方米；同样在公示的丰台区西局地块也写明，未来商品住房销售均价不超过77800元/平方米，且最高销售单价不得超过81690元/平方米。

不一一列举了。总而言之，从远郊的密云新城、延庆新城，到豪宅扎堆的朝阳孙河区域和丰台西局区域，到大兴旧宫板块、通州台湖和亦庄开发区等改善型板块，北京已经出让和即将出让的住宅类用地，无一不是“限房价、竞地价”。

房屋“限价”不是什么新鲜事。从早先的经济适用房，到后来的自住型商品住房，都是由政府规定最高售价，不得逾越。“限价”是也。不过，以往“限价”针对的大抵是面向中低收入人群的保障性住房，面向市场的中高端商品房是放开的。此番北京“一刀切”，将中高端商品房一并纳入“限价”，为以往所无，是“破天荒”之举。这也意味着，北京的房地产市场进入了一个全面 “限价”的时代。

北京为什么要这样做？

不言而喻，“限价”是为了控制房价。问题是，多年来，北京一直在试图控制房价快速上涨，但从未用过如此严厉的政策，将所有的新建住宅包括中高档商品房纳入“限价”范围！究竟发生了什么？这，不能不提到北京市政府今年的施政目标之一：“确保今年房价环比不增长”。

“房价环比不增长”之房价，是指新建住宅。“环比不增长”以何为准？当然是以国家统计局的数据为准。国家统计局每月都会发布“70个大中城市住宅销售价格变动情况”，其数据又从何而来？国家统计局说得明白：“新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据。”也就是说，只要今年北京房地产管理部门的网签新建住宅销售价格与去年持平或者在其之下，“今年房价环比不增长”的施政目标就达成了。在土地出让时即确定未来商品住房销售均价和最高销售单价，也就锁定了新建住宅的网签价格，政府的房价调控目标尽在掌控矣。当然，新建住宅的网签价格是一回事，真实的市价又是另一回事。

然而，从土地出让到建成房屋出售，商品房的生产过程要经过两三年的时间，今年已经出让和即将出让的所有住宅类用地的“限房价、竞地价”，显然不是为了“确保今年房价环比不增长”，而是出于对未来房价调控的考量。换言之，这是一项房地产调控的“长效机制”，因为它把未来几年的商品房网签价格都固定下来了！这也意味着，对北京而言，通过这样的操作，未来几年的房价调控目标已经提前达成了。相比加大土地供应、收紧房屋信贷乃至暂停发放商品房预售许可证，“限价”之法不仅省心省力，而且立见成效。因为在中国，房产交易必须在政府房地产管理部门办理登记并领取权证的，如果不按照土地出让时确定的销售价格办理网签，这些商品房是无法在市场上交易的。

从土地出让公告上的信息来看，这些限价商品房的价格将远低于市价。譬如说，丰台区西局地块规定未来商品住房销售均价不超过77800元/平方米，且最高销售单价不得超过81690元/平方米。然而，其周边的次新盘二手房价格在12万左右，老旧二手房的均价也都在6万至7万元/平方米的水平。这岂不是天上掉馅饼，北京的人们有福了？

很遗憾，经济学说得明白，价格管制必然带来租值消散。租值消散表现在两方面，其一是资源得不到善用，价格管制之下的房屋，其质量包括建造质量和小区的环境等都将会下降；其二是价格决定胜负的准则被废除，但竞争依旧，必须决出胜负，于是非价格的竞争手段被采用。光怪陆离的 “摇号乱象”，相关人员上下其手的“寻租”行为都会一一出现。当然，参与其事的人们总是想方设法要把这租值降至最低。如果管制不是那么严厉，开发商在出售房产时会捆绑装修、搭售车库，或者要求买房人缴纳“茶水费”，或者要求购房者签订“阴阳合同”，或者暗度陈仓将楼盘委托中介以二手房出售……如果管制严厉，则托关系、走后门之类的寻租现象随之而起。关系有价，人情亦有价，生活在古老的礼仪之邦的人们都心知肚明。总而言之，被管制的价格，加上上述提到的种种费用，其实是以迂回的方式向市场价格逼近！是的，真实世界里，没有“天上掉馅饼”的好事。

2017/9/15

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