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“淮安模式”或可救活经适房
(2009-06-23 13:24:21)
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财经经适房共有产权淮安模式 |
中央政府去年11月出台的4万亿刺激经济计划（分两年实施）中，有一块用于推进经适房（又称保障性住房）建设。这件事全国人民都知道。
但上月多路中央检查组到地方督察4万亿使用情况时发现，经适房建设推进程度普遍欠佳。这个结局实属意料之中，因为现行经适房建设的土地普遍采取划拨，商品房建设用地则采取市场竞拍。前者对于地方政府无“地利”可图；后者则可使地方政府获取大把“土地出让金”。由此，各地建经适房普遍作为“政治任务”，推进过程难免三心二意----边操作边观望 。
难题怎么破，“淮安模式”另辟蹊径，而且已悄悄作了两年尝试。此外，在江苏省内，同处苏北的姜堰、如皋两市、甚至于位居苏南核心地域的苏州等城市，亦在安排“淮安模式”的试点。
这件事被“发掘”于在淮安举行的、并非政府机构操办的、规格很低的“住房保障及市场调控高峰论坛”，该论坛只在18日搞了一天，却吸引新华社在3天后（6月21日）向全国补发一则电讯通稿，重点介绍“淮安模式”，这一不同寻常之举证明“淮安模式”却有不同寻常之处。
“淮安模式”的要旨是，地方政府出资帮助低收入家庭购买经适房、并与购房家庭共同享有经适房产权的政府保障“居者有其屋”的操作模式。
共有产权通过两种形式体现：一、个人与政府的产权比例为7∶3，此时个人承担的购房价相当于当地同期经适房的价格；二、个人与政府的产权比例为5∶5，此时个人承担的购房价相当于当地同期经适房价的70%。
“淮安模式”的要旨是，地方政府出资帮助低收入家庭购买经适房、并与购房家庭共同享有经适房产权的政府保障“居者有其屋”的操作模式。
共有产权通过两种形式体现：一、个人与政府的产权比例为7∶3，此时个人承担的购房价相当于当地同期经适房的价格；二、个人与政府的产权比例为5∶5，此时个人承担的购房价相当于当地同期经适房价的70%。
以往地方政府建经适房，土地采取拨划，再在市政配套收费予以部分减免优惠。“淮安模式”则将经适房建设用地由划拨改为出让，将二者之间的土地价差和政府给予经适房的收费优惠合二为一，折算为政府出资，构成政府对经适房的三成产权。23
就7∶3的产权实现形式，个人按当地经适房价格全价购买的经适房却只有七成产权----相当于把经适房价格抬高了30%，但却明显扩大了淮安当地经适房的受益面。
就5∶5的产权实现形式，经济房购买对象通过再向政府渡让两成产权，使原本连经适房也买不起的部分困难家庭有机会提前实现“居者有其屋”。
前一种产权实现形式的套路，相当于“向上”拓宽经适房受益面；后一种产权实现形式，则相当于“向下”延伸经适房腔益面。
由此所见，“淮安模式”的民生倾向十分明显，设计者解放思想确有过人之处。
市民有钱了可“赎买”政府产权----是为“淮安模式”的另一个过人之处。我将其比喻为政府为推进经适房建设“自我调动积极性”。
假如购房者在自房屋交付之日起5年内“赎买”政府的三成或五成产权，按原供应价结算，5年后“赎买”则按市场评估现价结算。这一政策设计又在客观上刺激了购房者在5年内“赎买”的积极性。
如是，“淮安模式”对政府自身也是一种激励，因为，通过产权共享，经适房子与商品房之间的“地价差”，地方政府没有“丢失”，只不过延长了几年“收益”的兑现期而已。
“淮安模式”的思维之变在于：以往经适房建设以上级要求“讲政治、保民生”作为惟一推动力，因而地方政府总是被动应付；采用产权共享创新后，经适房建设对于地方政府不再完全是“包袱”，而是也有实质性“收益”可获，如此一来，经适房建设就有过去的“单轮驱动”转变为“政治+利益”的“双轮驱动”。
“淮安模式”并非惟一，18日的论坛还有“南通模式”受限篇幅不作展开。针对保障性住房这一民心工程，我们希望看到更多的‘地方创新”。
中央政府去年11月出台的4万亿刺激经济计划（分两年实施）中，有一块用于推进经适房（又称保障性住房）建设。这件事全国人民都知道。
但上月多路中央检查组到地方督察4万亿使用情况时发现，经适房建设推进程度普遍欠佳。这个结局实属意料之中，因为现行经适房建设的土地普遍采取划拨，商品房建设用地则采取市场竞拍。前者对于地方政府无“地利”可图；后者则可使地方政府获取大把“土地出让金”。由此，各地建经适房普遍作为“政治任务”，推进过程难免三心二意----边操作边观望 。
难题怎么破，“淮安模式”另辟蹊径，而且已悄悄作了两年尝试。此外，在江苏省内，同处苏北的姜堰、如皋两市、甚至于位居苏南核心地域的苏州等城市，亦在安排“淮安模式”的试点。
这件事被“发掘”于在淮安举行的、并非政府机构操办的、规格很低的“住房保障及市场调控高峰论坛”，该论坛只在18日搞了一天，却吸引新华社在3天后（6月21日）向全国补发一则电讯通稿，重点介绍“淮安模式”，这一不同寻常之举证明“淮安模式”却有不同寻常之处。
“淮安模式”的要旨是，地方政府出资帮助低收入家庭购买经适房、并与购房家庭共同享有经适房产权的政府保障“居者有其屋”的操作模式。
共有产权通过两种形式体现：一、个人与政府的产权比例为7∶3，此时个人承担的购房价相当于当地同期经适房的价格；二、个人与政府的产权比例为5∶5，此时个人承担的购房价相当于当地同期经适房价的70%。
“淮安模式”的要旨是，地方政府出资帮助低收入家庭购买经适房、并与购房家庭共同享有经适房产权的政府保障“居者有其屋”的操作模式。
共有产权通过两种形式体现：一、个人与政府的产权比例为7∶3，此时个人承担的购房价相当于当地同期经适房的价格；二、个人与政府的产权比例为5∶5，此时个人承担的购房价相当于当地同期经适房价的70%。
以往地方政府建经适房，土地采取拨划，再在市政配套收费予以部分减免优惠。“淮安模式”则将经适房建设用地由划拨改为出让，将二者之间的土地价差和政府给予经适房的收费优惠合二为一，折算为政府出资，构成政府对经适房的三成产权。23
就7∶3的产权实现形式，个人按当地经适房价格全价购买的经适房却只有七成产权----相当于把经适房价格抬高了30%，但却明显扩大了淮安当地经适房的受益面。
就5∶5的产权实现形式，经济房购买对象通过再向政府渡让两成产权，使原本连经适房也买不起的部分困难家庭有机会提前实现“居者有其屋”。
前一种产权实现形式的套路，相当于“向上”拓宽经适房受益面；后一种产权实现形式，则相当于“向下”延伸经适房腔益面。
由此所见，“淮安模式”的民生倾向十分明显，设计者解放思想确有过人之处。
市民有钱了可“赎买”政府产权----是为“淮安模式”的另一个过人之处。我将其比喻为政府为推进经适房建设“自我调动积极性”。
假如购房者在自房屋交付之日起5年内“赎买”政府的三成或五成产权，按原供应价结算，5年后“赎买”则按市场评估现价结算。这一政策设计又在客观上刺激了购房者在5年内“赎买”的积极性。
如是，“淮安模式”对政府自身也是一种激励，因为，通过产权共享，经适房子与商品房之间的“地价差”，地方政府没有“丢失”，只不过延长了几年“收益”的兑现期而已。
“淮安模式”的思维之变在于：以往经适房建设以上级要求“讲政治、保民生”作为惟一推动力，因而地方政府总是被动应付；采用产权共享创新后，经适房建设对于地方政府不再完全是“包袱”，而是也有实质性“收益”可获，如此一来，经适房建设就有过去的“单轮驱动”转变为“政治+利益”的“双轮驱动”。
“淮安模式”并非惟一，18日的论坛还有“南通模式”受限篇幅不作展开。针对保障性住房这一民心工程，我们希望看到更多的‘地方创新”。
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