百忍老师看了一下思源出炉的这个表，整体是比较认真，当然也有一些不是很准确，尤其是均价方面，显然有点说低了。

比如胶州的协信天骄观澜，洋房装修均价13500，叠拼毛坯均价15000，合院毛坯均价22000。比如城阳的夏庄的磊鑫河畔阳光的均价也不是14500。

这个价格体系目前一定要搞清楚，差了一两千，在老业主那里后果会很严重的，尤其是城阳胶州客户。

从这个表里，倒是可以看出青岛楼市目前的一些状况，几乎很少大面积开盘了，都是一两栋楼的慢慢消化，毕竟客户退潮较快，只能消化一批是一批。

这个十月，对比以前是大大降温，但是总体而言，放在整个周期来看，还是不错的，这个业绩，使得今年的整体楼市会比较平稳，很多公众号说的笋盘，你是在2018是见不到的，更不必说抄底之类。

接下来，肯定更难消化，但毕竟有了前十个月打底，所以，开发商今年整体上小日子是过得很自在的，所以，今年可调整的几率和范围都会很小。

尤其是市区，价格别折腾，按部就班来，八成以上的去化率是能保证的，这难道还不好么？至于各个郊区么，和调控的严厉程度一样，销售业绩也是分化严重，几乎成反比。

前几个月，很多营销总监会怨恨限价，如今他们会感谢限价。尤其是红黄两岛，对比其城阳和蓝谷，他们的摇号日光盘依然大面积存在，销售来说，压力不大。其他价格比较高的区域则是压力山大，毕竟很多老板还是没有转变过思维来。

虽然红黄两岛好卖，但着眼未来，这两个区域的开发商在推广上很是积极，动作频频，尤其是金茂和世茂，一直做得很有声势，因此在区域也是领先，中欧国际城今年单盘有望达到七十亿，而世茂基本把公园美地大组团实现收尾。

说到西海岸，胶南区域因为限价比较厉害，所以占有先天优势，但几个月前茶水费满天飞的局面也已过去，那些交钱的人显然成了韭菜，谁让你们心急呢？说了无数次了，茶水费就是智商税。即便一直是开盘售光的中建锦绣城也不敢上千套的开盘了，显然客户也有限了。

瑞源名嘉康城能在比别人贵两三千的情况下，这么多房源的局面下，依然清盘，说明这些年在西海岸攒下的口碑作用之强大。名嘉汇作为西海岸二手房头号高价盘，显然不是偶然的，至今均价36000，执西海岸老房子之牛耳。

于老板做楼盘比较实在，不像有些开发公司只是空有其名。十多年前卖名嘉城时，曾经下命令不卖给某个区域的外来人，引起巨大争议，却也保证了后来的升值比较稳定。虽然众家大鳄都已进驻，竞争日趋激烈，但瑞源名嘉系列的品牌至今不衰，很受认可，所以这次销售业绩并不奇怪。

其实这里边的盘并不是去化最低的，最低的还有个只有12%的盘（至于是那哪个盘，入问房圈提问吧），开盘291套，去化34套。产品还做得很好，只是因为地段偏远，无人认可，所以导致销售业绩没法看。

即墨的业绩相比胶州，要好的多，毕竟供应少，有个蓝色硅谷和城阳比着，所以只要价格稳住，倒也不是很愁，核心区域楼盘压力没有那么大。

胶州的首开也问题不大，核心在于后期续开，显然客户不足，几乎所有楼盘都面临此问题，青岛的不再过去，想去 的也被高新区拦截，胶州本地在众多楼盘刮地三尺的情况下，无论如何延续热销都是不可能的事，快速步入整体艰难局面。

百忍老师最近跑了很多开发商，进行了深入的交流和探讨。当然很多具体说法不便明说，毕竟是和人私聊。但大体上的倒是可以告知大家：目前来说，开发商对未来一两年还是比较乐观的，他们更多认为万科说得活下去是一种阴谋论，而不是一种对未来的真心判断。毕竟这么多年来，数轮地产的冷热周期交替下来，大家已经见怪不怪了，更加佛系了，更加无所谓了。所以，这个楼市变冷和价格体系重新调整之间必然有个时间差，今年剩余的两个月显然不在此列。

城阳某楼盘被砸的事，尤其值得谴责，实际上价格变动不大，也就一千多点，最多也就10%。因为本来价格就不贵。一群戴着口罩的中年妇女为主的所谓老业主，光天化日之下，闲着没事，进行打砸，不利于己，也损别人，自知丢人，不敢露脸。这是犯罪，有关部门不该无所作为，这样的纵容在整个地产的冷周期里会出很多问题。

城阳有些盘已经调低了价格，但业绩也有限，因为不敢大张旗鼓宣传，投鼠忌器的地方很多，导致效果也不是很好。

有些楼盘卖不动的情况下，开发商也不是没有想法，见到此案例，顿时气馁，还是扛下去吧。目前来说，老业主成为楼市调整的最大障碍。

这个十月，是个总体成色不错的银十月。过了十月，就要立冬了，大家就得准备好足够的脂肪过冬了。百忍老师一直在说，这个冬天会很漫长。

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