最近红岛湾楼盘摇号，引发大量自媒体围观，融创的1000套房子说是动用了2500个名额才消化掉，而后续的新城直接报名遇冷，于是有自媒体惊呼：红岛楼市降温了，甚至要凉了。

真是如此么？如何看待这个红岛街道片区唯一的三家合一楼盘的销售状况？又能得出什么结论？

首先我们必须客观的看待这个区域的价值：目前到高新区买房的最大动力学区房目前和红岛街道没有什么关系，毕竟青岛中学的公立部分只局限于高新区东部，这样就会失去很多年轻家长的吸引力。

红岛街道的希望更多的是地铁和政府搬迁，因为对楼堂馆所的限制，市政府搬迁短时间内是一件不可能的事，所以，这是一个比较长期的过程。而且目前红岛街道的配套而言，居住的方便性不强，如此局面下，大部分人押宝自然尽可能少些，一二百万最好，二百万出头也能接受，要是再高，尤其是三百万上下，房屋总价太高，可以选择的余地就大多了，自然去化压力巨大。

很多开发商都抱怨高新区的限价15300，但这次确实是限价把项目的大户型救了，首先是个巨大的广告效应，引发4700人报名，而后压低单价的同时，也降低了总价，因此，即便用到了2500个排名，融创依然基本能消化掉180的户型，但是新城的230恐怕就难了。

那么，为什么要做这么大的户型？尤其是新城做得比融创还大？就不做市场定位和调查么？这确实是让人费解的事，显然比砸掉样板间更加缺乏专业度。

而业内的消息，原来定得是120到160平区间，但因官方某领导反对，认为红岛前海一线应该做大户型，应该体现高大上，“力劝”开发商做大，于是就基本上朝着170以上去了，偏了太大，总价太高，这次新城的红岛湾去化，只怕是红岛摇号以来最大的考验。当然，有了这两个先例，保利红岛湾的户型相信会谨慎很多，也会做得比较符合市场实际。

从世茂较小户型109套2500人报名，到很多刚需对中欧要卖的小户型跃跃欲试的情况来看，红岛楼市并未降温，反而热度在持续升高。前期四五千套房子的成功摇号，引发更多的人前来，尤其刚需和准刚需（郊区父母提前给孩子买）们，比例进一步扩大。确实达到了红岛政府吸引人口的目的。

所以，红岛湾的遇冷，其实就是开发商户型定位的失败，如果他们详细做好市场判断，不受外界干扰，对接主流需求，一点问题都没有。

青岛楼市史上销售惨败在大户型上的楼盘比比皆是，比如市南的远洋公馆，比如市北的中海紫御，比如如今的莱阳路八号，甚至即墨的天逸海湾大别墅。

其实作为平层来说，110到150之间就可，小套三、大套三、小套四都可以满足，总价和单价的之间的回旋余地比较大，刚需者的腰包也足以支撑，投资者将来出手也容易。这才是后期快销的关键。

不仅仅是红岛，郊区盘都有一种趋势。对于投资和刚需为主的盘来说，如今时代确实有个消费降级的过程，和拼多多一样，赚钱太难，所以大家都得省着花，青岛人民的收入水平不再允许买房者太任性了，所以大家一旦回归理性，不是用来真正改善的大户型遇冷便是一种必然。

黄岛海上的维多利亚湾这次以12300开盘，还剩下不少房源。尤其是150左右的户型，据说基本没卖多少，大都剩下，根本原因是买此盘的刚需比例在上升，投资客户比例在缩水，融创的价格一直维持不变，就便如此，黄岛全域限价，对该项目未来的快销形成巨大压力，做小户型，做低价格，是唯一选择。

对于开发商来说，还有一个教训，就是红岛街道的魅力经此考验，其实并不如传说中的那么十足。起码目前在很大程度上未必和日渐配套完善的高新区东部相媲美。

那么对于红岛湾来说，好吃的甘蔗吃完了，后续60万平的商业就是一场旷日持久的艰难之战了，人气不足的局面下，如此巨大体量，不知道三家如何消化？

如此高比例和巨大体量的商业，这也是当年规划者一个巨大的失误和偏离市场，这个也要开发商来承担，只是代价过于沉重。

很多人来问，整个红岛新区未来总要消费，总要有商业的，但如今商业供应也不少，那么，最大的价值区域在哪里？

在一个相对比较短的时间里，整个红岛最大的商业机会在哪里？其实主要集中在高新区中部片区，而这个片区又有两个聚焦之眼：一个是智力岛东北角高新区政府大厦周边，目前人气渐旺，商业可以支撑，很多人应该有亲身体会。

还有就是围绕青岛中学，三年前开始陆续交付的招商网谷的部分沿街商业，这里是产业、教育和住宅的混合体，各种人群汇聚，正是产生商业机遇的点睛之位置。

招商网谷总建筑面积达到150万平，包含办公研发100万平及配套住宅和人才公寓50万平，形成高新区火炬路以南一个自成体系的创业之园，将来可以容纳4万人办公和12000人居住。一路之隔还有个青岛中学，几千学生和老师，还有住在旁边照顾陪读的无数家长，这个学校总共牵连至少也得一万多人。无论是公立部分的扩大招生，还是私立部分的高昂学费，都体现出这个人群的消费能力不可小觑。

除了大环境的条件，招商海德公学的最大特点是纯商业体量非常小，在总体面积中显得极为稀缺，这次二期沿街总计只有80套，目前已经去化过半。而这其中单独建筑、预留烟道、楼上无住宅、可以放心做餐饮的商铺只有14套，典型铺王的感觉。将来网谷写字楼都投入使用，住宅都业主入住，仅仅就网谷而言，1.5平方公里范围内，未来平均几百人才能拥有一套铺。

最为关键的是，这些铺子都是面积小的商铺，大部分总面积都不到100平，也有一部分层高5.5米的，以照顾未来商业的扩大和延伸。你也知道，高新区目前人气不是很足，需要一个时间的积累，因此小铺最为适合，最先开业，最先有消费支撑，而且对于投资者而言，低总价的投资成本更容易收回。商铺和住宅一样，也得做小户型，这是最为贴近目前的经济现实和高新区的消费规律。

而且你们都知道，海德公学的二手房已经卖到了两万五六，学区房的效应可见一斑。而这些住宅外围的这点儿稀缺街铺，也就一万五六而已。住宅不是不可以投资，但如果你已经有了两套以上，那么就该考虑一下分散风险，商业当然也有风险，所以这需要考察。最为可喜的是，海德公学的一期商铺很多已经开业做生意了，这是最重要的，为你的二期商铺购买决策提供了先例和判断指标。

所以，要去红岛投资的同志们，或者在红岛有了住宅的居住者，无论是自营还是出租，不妨去招商海德公学的商铺看看，了解一下产业园的企业导入和青岛中学的招生，当然也要观察一下下半年要摇号的雍华府的人气和热度，这些都决定了这些商铺的前景和未来。

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