上两期谈完红岛和平度莱西之后，很多粉丝希望解读和分析一下西海岸楼市，借此机会发布出来，黄岛楼市太大，你张老师只能谈谈宏观了。具体到详细楼盘问题，还得来问房圈。

1、如何看黄岛整个区域楼市未来演变？

以前写文章说过，黄岛的重心将来是在胶南。这个是没有悬念的。

但是胶南不是黄岛，他的空间太大。黄岛的问题是，北部是化工区，不适合居住，甚至连红石崖都说上，大都如此，它的城市空间局限在小珠山和唐岛湾和胶州湾之间的这点狭窄土地上，满打满算不到100平方公里，所以显得极为逼仄。所以你会看到，黄岛现在基本没啥土地了，都填满了，这才是 房价高涨的最关键因素 。

但胶南不一样，胶南城区在小珠山、大珠山、铁镢山等环抱之下的面积就有两三百平方公里，这个空间非常大，已经和青岛老城区的面积差不多，但是人口显然差得太远。所以，胶南地产其实有巨大空间，核心问题在于旧村改造和旧厂改造，在这方面，黄岛进展不是很多，极少有旧村改造，所以留下的空间 巨大。如果胶南这几十个村改造了，可想而知，得有几千万平的地出来。所以胶南的限价11000是个有远见之举，把市场价格稳定住，然后持续放地出来，就能实现“坚决遏制房价上涨”的目标，更重要的是，吸引刚需过来，打赢大青岛内部的人口争夺战。

大青岛一年就增加这么几万人口，根本不够分的，你没有低价房源做诱惑，青年们怎么会来呢？西海岸面积两千平方公里，不缺地，只缺人，所以主政者必须把人拉过来，起码和红岛抢一下，让即墨尤其是两万多的蓝色硅谷哭去吧。

另外保利、金地、万科最近再次在西海岸拿地，标志着西海岸本地开发商的好日子越来越少了，更多是地产大鳄们纵横的时代到了，这也是一大趋势。没办法，自己不争气，只能退出历史舞台了。

2、如何看古镇口军民融合区及周边的前景？

世纪大道或者风河以西，原来是不太受胶南人正眼看的区域，当年的很多盘卖得便宜不说，还要靠青岛人过去买。最典型的莫过于隆海海之韵和水岸绿洲了。

中铁博览城从地产上来说，是个非常成功的项目，成功得把那片区域炒火了，但因为没有人口导入，把未来也透支了，包括所谓古镇口军民融合区，一直在说大学城的概念，其实除了海大有确切消息之外，其他更多是产业园，并非校区，教授学生校区三要素都没有，并不符实。

本地小企业们囤地早，捡了大便宜，但就城市具备的配套因素来看，实际上有点类似东岸的蓝色硅谷，概念多，产业少，人口少，价格甚至比胶南市区还贵，韭菜地的嫌疑不小。开发商把大钱都赚了，你只能给他们做垫背的了。好在这个区域离着胶南城区近，所以也能照应，但就实际情况来说，要完善还要很多年。

3、明年西海岸新区楼市有新热点么？

但如果快的话，明年铁山将成为热点，金茂、中海、绿地三家巨头携手打造新的板块，这次起点据说很高，规模很大，有望将整个铁山脱胎换骨，成为西海岸一个整体拆迁改造的区域，如果成功，对其他住在平房里的老百姓来说，是个巨大希望。胶州拆迁如火如荼，城阳拆迁也在赶上，西海岸尤其是胶南区域一直在做存量土地，该有个样板区了。

青连铁路将改变西海岸的对外交通，13号线将改变西海岸的内部交通，沿线开发目前也就是青岛西站的动作规划还比较大，其他进展只能说一般。但未来的空间是非常大的，13号线可是整整70公里长，辐射范围之广，不常去董家口的人不能体会。正因如此，如果没有足够的开发跟上，乘坐的人口堪忧，所以，交通和开发必须相辅相成。

4、补充一个：崂山那个什么堡一直不交房，可咋办呀？

这个事，其实就是一个没有太多资金没有太多操盘经验的临沂公司蛇吞象，把一个问题重重的项目以天价给收了。

从目前的情况来看，某堡的开发公司其实资金链已经断裂了，该公司管理也比较混乱，属于打肿脸充胖子装大蒜的类型，这样的公司早就该淘汰出局了。可惜了这块宝地了和那466个大款业主了。业主只怕只能团结起来让政府施压，把相关后续工作完成，毕竟房子已经涨了一倍了，这要是成了烂尾楼，否则就成了全青岛地产界最大的笑话，西边已经有一个紫檀山了，难道还有再有一个某某堡？显然，在资金监管等方面，有关部门有不可推卸的责任，如今，是他们该负起责任的时候了。