由于一二手房价倒挂明显的原因，西海岸楼市尤其是胶南区域市场一直比较热闹，政府、开发商和购房者之间频频见招拆招，多次上演博弈大戏。其中具体的细节，你张老师很多都经历过和详细了解过，让人唏嘘不已。

六月底红岛公证摇号之后，北岸楼市的乱象很快得到治理，这个在上篇公众号文章《红岛摇号万套放量，成北部楼市稳定器》已经说得很清楚了。西海岸显然也在酝酿长久之计，毕竟不能总是理不顺。

红岛楼市大变之后，黄岛限房价竞地价的措施随着这批土地的出让而出台，预示着黄岛楼市也将大变。

这显示了两个区域领导的担当，将直接影响到每个购房者的利益，对本区域城市发展和整个青岛楼市产生巨大影响。

7月13日，黄岛区国土资源和房屋管理局发布公告，将于8月7日上午10点拍卖位于西海岸开发区、中央活力区和老胶南的四宗商住地块。本次出让的4宗地块总占地面积233814，规划总建面66.2万平米，起拍总价达到17.7亿元。

 此次出让的4宗地块均设最高限价，达到限价后竞自持租赁商品住房建筑面积，且禁止开发商穿马甲参与竞拍；自持租赁商品住房对外出租单次租期不得超过10年，且企业不得提前预收租赁费。    

最为关键的是，此次上市的地块对于商品房的可售面积销售毛坯均价做出了规定，其中1号地块销售毛坯限价15383元/(土地起拍价4678元)，其余2、3、4号地块毛坯限价11000元/(2号土地起拍价为3186元，其余为2019元)。

另外还值得一提的是，当天还有一个重新拍卖的大珠山脚下地块，即编号HD2018－3026号地块，位于黄岛区山川路东、翠岛路南，占地面积115812，规划建面185299。该地块最关键的是 配建产权型人才公寓74120，配建的产权型人才公寓房屋可售面积销售均价11000/，拍卖起始楼面地价3974元/，拍卖总价为7.36亿。

和大多数公众号只传播一个基础信息不同，你张老师的长处在于对这些信息进行全面分析，以让粉丝们更清楚的看清未来趋势。所以，下面才是重点。

五个地块方位都不错，范围很广，量也很大，总计也得五千套以上的房子，基本上在土地出让之前就被锁定房价，也就是说，一两年甚至两三年之后，这个盘的销售价格你已经知道了，开发商的利润也差不多知道了，房价被锁死不涨了，那其实就不必急着上车抢房了。尤其是老黄岛区域也限价15000左右，区域扩大明显。

红岛的摇号，更多是目前的限价。而黄岛的这个限价，是对未来两三年的限价，这是一种未来预期。我们知道之所以楼市火热，是因为几乎所有的买房者尤其是投资性质的客户，都抱定了房价上涨的心理预期。如果这种预期减弱，楼市自然降温。

而且西海岸一年多来折腾了好几轮下来，购房群众的维权意识在整个青岛楼市是最强的，曾经成功的让本土开发商万德把几千万装修款给退了。所以未来开发商想在装修、车位等上边做文章的加价空间怕是也不大了，越秀当初锁定5850但加装修的案例怕是难再来。当然这取决于政府严密的制度制定，这样才能息事宁人。

这一批地如此操作，下一批怕是也得照此路径——11000这个数字将在比较长的时间里成为胶南区域一手房的标杆。

因为这是个平衡了大多数人利益的游戏规则。既给群众吃了定心丸，又防止了地王出现，完成了调控目标，开发商的利润被压制在一个比较合理的空间里，而政府土地收益依然能保障。

而在更深的层次上，胶南区域可以凭借低房价逐渐成为刚需汇聚之地，发挥水往低处流的优势，把青年人才拉到这边来。这两个月青岛虽然颁布了号称 史无前例的引才计划，但好像效果一般，很重要的原因就是房价太高，而收入太低，让毕业的大学生有绝望之意，但如果胶南这边把房价稳住，则有望与红岛一拼，抢占人才高地。起码能够吸引相对多的人口，毕竟西海岸新区的2020年的人口目标是240万，而2017年底只有152万，任重道远，而低房价无遗是通往这个目标一个最基本的保障条件。

还有一个就是胶南大拆迁即将进行，无论是火车西站金茂、中海、绿地几千亩的造城计划，还是军民融合区的改天换地，都需要大量村庄拆迁，房价稳定无遗将使拆迁更加顺利进行。

总结下来，黄岛政府显然在稳定房价方面也是用心良苦，其实很多都是有利于大局和长远。这里边最为关键的是，学习南方相关城市，制定一个比较完备的后续操作计划，让想在这里边钻空子的人无机可乘，尽量做到公平。

但开发商的小日子就比较难受了，因为大部分都是限价房了，西海岸楼市整体上有典型的福利房性质了，更多的利润将让渡给购房者了。这与京沪等一线城市的路子很是类似。这对开发商的操盘者也并非坏事，毕竟市场已经发生转变了，利润差不多就行，能快速出货和回款比什么都重要，政府帮你限价，老板那里更好交代。只是拿地时的预算和工程的成本控制的压力会更大，项目的精品度方面肯定会放松。

而区域远高于一手房价格的二手房市场的冷清只怕会延续更长的时间，房东们的预期也该变变了。

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