住宅地产回报低是主要问题，而商业地产风险大是主要问题。

接着讲一下商业，商业非常的复杂，包含着很多的种类，比如说商铺，再就是写字楼，还有酒店式公寓，还有大型的购物中心。投资范围比较多的可能就是公寓，还有写字楼，商铺可能门坎高一些。这三种回报率来说正好也是从低到高。

商铺的回报率会高，最高可以达到年8%-10%，100万总价的商铺一年的租金可以达到8-10万，因为商铺没有风险，所以我们有一句话“一铺养三代”，为什么？就是因为回报率高、持续、稳定。

写字楼的租金还可以达到5%左右，这是目前青岛写字楼的一种情况，租金也是比较高的。公寓的情况就不容乐观，可能和住宅差不多，而且有些区域连住宅高都没有。

这就是我们说的商业三大业态的基本情况。所以大家可以比较出来，如果要投资商业，一定要分析清楚这是不一样的。

首先我们分门别类说一下，先看一下商铺，商铺分了很多类，老百姓大部分都可以接受的是沿街铺，也就是门头房，为什么门头房大家可以接受呢？因为它风险低，像其他的铺是内铺、内街，他们的接受程度不高，而且收益相对高一些。比如一条路上有十几个商铺都是门头房，其他的开不了业，但是不影响你，你可以开业。其他的生意不好，但是你的生意可以很好。但是如果是商业圈的内铺，比如里面有20家铺，其中19家都倒闭了，只有你在开业，你是不可能经营好的，所以命运都是捆绑在一块的，这就是风险性。

不信大家可以去城阳宝龙看看，当然也可以去李村宝龙一楼看看，就会有刻骨铭心的体会。

再看一下写字楼和公寓的比较，写字楼和公寓现在有点混合，写字楼的面积要求大一些，但是目前青岛的市场情况是怎样呢？写字楼、公寓已经出现了分化，差的非常大。

公寓目前的情况比较惨，写字楼的市场正兴旺，为什么会出现这种情况呢？和整个的用途也是一样的，写字楼针对的客户是法人而不是人，他们是主流的消费人群，他们拿着写字楼当成赚钱的平台，这是写字楼的用途。为什么写字楼租金相对高一些呢？而且写字楼的市场也比较好卖？原因就在这儿。

公寓现在是针对夹缝人群，差不多40-50平米，非常的小，正规的刚性需求，正常的家庭是不会买公寓的，买一个小公寓，结婚生孩子就生活不方便了。公寓相对来说是单身人群的选择，或者是小三、二奶等不能公开人群，他们选择的房子，买或者是租都可以。选择在这儿，就会有点委曲求全的感觉，因为公寓住起来也绝对不会比住宅住着舒服，所以青岛现在的情况就是公寓住宅滞销。租也租不上去，回报率也比较低，同样的写字楼公寓，同样有产权，但是收益率差得比较大，这也是我们要注意的一个问题。