以前说过，在住宅地产持续加压大形势下的2011年，是青岛商业地产的开始加速的时节，也是青岛商业地产的分化之年。在主宅持续调控和政府热捧商业的背景下，前几年出让的大量商业地产项目会相对集中的上市甚至开业；而商业地产有其自身规律，在竞争激烈的大环境下，一些商业地产项目将运作艰难，甚至关门歇业。

2010年是青岛楼市有史以来最为火爆的一年，五市七区总共房屋销售面积达到1360万平，但作为商业形态的商铺、酒店公寓、写字楼等的总和只有150万平，只占总量的九分之一。

而通货膨胀的居高不下和国内投资渠道的狭窄，将大部分的资金源源不断的逼到楼市之中，房价暴涨，终于引发了政府对住宅市场的史上最猛烈调控，国内几乎所有的一二线城市都实行了限购政策。很多人认为，政策重压之下，众多资金会涌入这个不涉及民生、不在调控之列的地产领域。但从上半年的情况来看吗，虽然商业地产的比重在增加，但总体来说，不是想象的那么火爆。

这里面有几个很关键的原因：

商业是商业，住宅是住宅，商业是个生产资料，它是可以产生效益的，或者说是可以赚钱的工具。而住宅更多的是一种消费品，虽然它也可以用来投资或者出租。商业地产是商业加地产的综合结果，所以不仅要按照地产的规律，更要按照商业的规律来做。很多开发商从住宅转型做商业地产后，还是按照原来住宅的思路操作，结果就出现很多难以适应的问题。所以陈劲松认为：很多开发商现在搞商业地产，其实还是想卖住宅，而商业本身赚不赚钱无所谓。但是终有一天，这种使商业不赚钱而卖住宅又有问题的模式，将会成为一个巨大的包袱。现在旅游地产不说旅游，先说地产，商业地产不说商业，先说地产，这个是一个很不好的习惯，未来几年恐怕难以持续。

而要真正做商业，就需要专业，需要经验，需要招商和经营管理团队。这些都不是短时间内就能解决的——专业需要学习，经验需要积累，人才需要成长，团队需要磨合。

商业还有一个最大的问题是业态复杂，比如有商铺、酒店、公寓、写字楼等等。仅仅一个集中式商业，就会包含了百货、超市、餐饮、运动、休闲、娱乐等不同业态，每个业态都有其不同的要求，一旦设计错误，很难纠正。

而综合体就是把这些业态都组合在同一个空间里，形成一个互补的复杂的组合体。所以，而做商业最难的还是综合体，因为要做好这个，你要掌握的东西太多了。打个比方：做住宅是小学，做简单商业是中学，那么做综合体就得是大学水平了。

随着青岛市区土地资源的日趋减少和楼盘向郊区的大转移，青岛目前出现了市区城市核心综合体和郊区综合体两大类别的产品。

这两类产品差别是很大的。城市核心综合体是占据了城市最好的位置，一般是在最繁华的商圈周围，成为城市商圈增长的主力。其中商业占的比例都比较大，住宅多是补充。而且这些由著名开发商操作的综合体，大多数商业都是自持经营，保证未来的商业价值能够肥水流入自家田。对于建设资金的压力，则通过住宅的快速销售来回款解决。

这样的综合体除了规划要求符合规律之外，关键在于未来的经营能有较强的竞争力，是否能够跟上时代步伐推出新的商业创意来吸引消费者来体验。因为更多是要面临周边众多新老商业对手的竞争。比如华润中心尤其是万象城要和香港中路商圈争夺客户，而李沧的宝龙城市广场和万达广场则是要分别把李村核心商圈的客流引导出来才能成功。

郊区的城市综合体多是以住宅为主，因为相对偏远，住宅也需要配套，正好做了商业成为补充。这样的商业比例一般比较小，或者占据了比较好的资源，比如康大山语海是有了胶南积米崖的山海一体的景色，而金日紫都也是青岛农业大学的紧邻。这些商业就可以借助本身的业主和周边的项目，在区域成长中把商业养起来，使综合体的各个部分形成互补。

所以，如果你要投资综合体，就要看到他们的类别是不一样的，你关注的重点自然也要区别开来。尤其是随着青岛楼市综合体的不断增多，2011年以后将快速进入分化阶段——有的价值会越来越高，有的则会在商业大潮中被淘汰。聪明的你、手握大把现金要进场的你，可要睁大眼睛辨别清楚。