2011年，是青岛商业地产的开始爆发之年，也是青岛商业地产的坎坷之年。爆发之年是因为，前几年出让的大量商业地产项目会相对集中的上市甚至开业；坎坷之年则是说，竞争会变得极为激烈，一些商业地产项目将运作艰难，甚至关门歇业。

而通货膨胀的居高不下和国内投资渠道的狭窄，将大部分的资金源源不断的逼到楼市之中，终于引发了政府对住宅市场的史上最猛烈调控，国内几乎所有的一二线城市都实行了限购政策。在这样住宅与商业冰火两重天的局面之下，投资者无可选择，只能涌入这个不涉及民生、不在调控之列的地产领域。

2010年是青岛楼市有史以来最为火爆的一年，五市七区总共房屋销售面积达到1360万平，而商铺、酒店公寓、写字楼等几种商业地产形态的总和只有150万平，只占总量的11%。钱多好项目少，所以商业地产在这个兔年，不火都难。

对商业（本文的商业主要指大型购物中心或以购物中心为主的综合体）而言，要规避风险，要操作或者投资成功，最重要的有两点：一是地段，二是经验。

先说地段因素。

李嘉诚那句著名的“地段，地段，还是地段”，其实是说商业地产的，因为其对地段的依赖性远远大于住宅，尤其是大型商业体，对地段的要求极为苛刻。

如果你细心，逛街时往往会看到，同一条街道，两侧的商业氛围会差很多；同一个地段，哪怕只差几十米，商业的盈利能力也会有极大差别。住宅项目做的不好，最多便宜一点卖，卖完了就可以说实现了其价值，开发商可以在交房之后转让给业主这个价值，转战他地。

而商业则不同，它有开发商—投资者—经营者—消费者四级价值传递体系，开发商如何卖，是持有还有整层，还是打散了卖，都会对未来的经营产生巨大影响；而经营方的经营有方，对消费者的吸引力足够强，甚至是经过数年的亏损来把这个商业体养熟，最后才能实现这个商业体的价值。这是一个漫长的过程，中间出现的变数远多于住宅，所以风险极大，当然，成功之后的收益也大，而一旦死掉，就是一堆废弃的钢筋水泥而已。

在中国目前的局面下，地段的决定因素，多归之于政府，它愿意不愿意在这个合适的地段提供给你土地。还有一个，就是它的城市规划是不是利于商业经营。所以，政府方面的很多因素首先决定了商业的风险性的高低。

    比如按照商业的规律而言：就卖场或者零售商业来说，一个人对应一个平方就足够了，而如果到了一个人对应两个平方，就说明竞争激烈，商业体就会出现优胜劣汰，而人均面积再增加的话，就会陷入恶性竞争的境地。

前不久有一个例子，就是四方欢乐滨海城的土地集中出让，住宅地块到了6000元还在拼抢，商业地块才3000多都没人要，就是因为那个区域、那个地段做大型商业的风险性太大。

再说经验。

经验的因素，多归之于企业。简单来说，就是要符合商业的专业属性。这往往是地产商所缺乏的。更何况商业包含的种类太多，接触的人流太大，所谓千变万化，你有没有储备足够的人才，没有参与过足够多的项目，做出来的东西就会很麻烦。

首先你这个市场是否熟悉，很多人经常逛街，对某某市场很熟悉，其实真正做了就发现这些感性认识离专业性太远，比如我们无数人去台东逛过街，但是台东万达广场为什么南侧的临街商铺的生意就不行呢？远逊于其他方向呢？所以商业地产项目，应该从前期的市场调研，从产品的市场定位，就要研究明白，考虑周全。

其次是你对商业是否熟悉。比如一个商场内部的人流动线的设计，就需要高度的商业空间的专业度，否则就会出现死角，就是极大的商业价值浪费。所以要聘请专业的商业设计公司，对产品业态进行合理规划，既要考虑现实，又要做到适当超前，

最后归结到一点，就是开发商对资源的整合能力是高还是低。调查方、策划方、设计方、招商方、经营方、建筑方等等，能否在你的统一指挥下协调作战，步调一致，是最关键的核心问题。

开发商具备了专业度才能实现商业的价值，而投资者也是要具备了这些知识才能避免跳进商业地产的陷阱。

     2011年青岛的商铺市场还是主要集中的各大商圈领域。

市区的商圈，先说台东商圈，主要是东西快速路的一部分旧城改造的沿街底铺项目提供的少量商业，比如十五大街、特易购、邮电改造等。提醒大家注意的是，台东商圈已经进入了鼎盛期，它下一步就是往衰落上走了，因为大家知道台东的消费层次是不高的，走量为主，当80、90后追求新奇和品牌一代崛起的时候，很多业态和消费品就显得落后，何况还有停车的缺陷。

未来几年市区最主要的商业地产供应区域还是在香港中路和李村商圈，它们现在经过十年的建设之后有一定规模了，商业氛围很足。而现在新项目也非常多，而且这些项目的设计水准和未来的业态都比较适应未来的商业需求，比如大量的地下车库，有助于整个商圈的更新换代。但是同时这么多项目上马、开业，尤其是李村商圈，由维客、利客来、北方国贸三足鼎立一下子变成伟东、百通、苏宁、万达、宝龙、利群等十来个大型项目同区域展开，无疑也将引发几年后的惨烈竞争。

还有两个新秀，也将扮演重要角色。一个是四方区，近年来四方规划了近十个大型综合体项目，比如万科、中润、卓越、宝龙、雨润等，这些项目的特点是分布广泛，更多的是辐射临近区域，形成分散式布局的特征。另一个是崂山区。大型项目相对集中，比如大拇指、鹏利南华、永新国际、上实啤酒城、利群等，但崂山区人口的稀少也对商业的经营形成较大压力。

此外，城阳的正阳中路，黄岛的香江路和长江中路，都是商业发展的重点布局区域。至于其他五个县市，也都有各自的商业精品项目，他们无论对于开发商还是投资者，都是很多潜在的机会，只是需要你去发现和挖掘。

激烈竞争之下，谁能胜出呢?这里还有很关键的一点。就是这些项目的操盘者能否做到了把“人”作为商业项目规划和组织的核心，通过对消费者购物心理及行为习惯的研究，进行整体商业组织。尤其是大型购物中心，抓住80后、90后等有个性的年轻人，引导他们去消费，甚至在一定程度上去重新定义都市生活方式和标准。这些方面，很多一线城市的项目做得很好，比如深圳华润万象城、北京中粮大悦城等等都是典范。

根据中国的商业发展规律，很大程度上，目前一线城市的商业模式在未来几年很快就会复制到青岛这样的二线城市。而万达、华润这样的商业地产巨头更是扮演了急先锋的作用。当然本地企业也在奋起直追，很多项目的设计水准也在大幅度提高。

比如西单大悦城这样的购物中心已经完成了由单纯购物模式向新型综合休闲模式的转变，达到了了整合各种商业资源于一个空间的目的。在这个空间里，消费者可以购物、娱乐、剪发、就餐、喝咖啡、玩街拍，或者只是闲庭信步。它甚至具有广场文化的特质，只不过是覆盖了一个大大的屋顶。它可以充分利用对空间、装饰、动线、灯光、温度的控制和调节，给你塑造一个不单单是购物的地方，还是休闲、游玩、交流、恋爱等众多复杂功能的实现场所，从而停滞你的时间，增加你消费的机会。

　　这就是新型商业体和传统的区别：后者追求效率，所以希望消费者购物所花时间越短越好；前者则希望消费者在这里呆得越久越好——在这样的氛围下停留，下一秒钟，你也许就会冲动地打开钱包决定购买某项商品或者服务。

真正的好的商业项目，是以人为本的商业体，是引导潮流的商业体，它会成为这个城市的名片，成为这个城市的地标，甚至成为这个城市的象征。只是目前青岛来说，真正符合这个高标准的商业体没有还出现，所以行外人还有足够的想象空间，而行内人还有足够的操作空间，这也正是青岛商业地产的希望所在。