月初两会期间，百忍有机会去深圳楼市做一详细学习考察，受益匪浅，且将其中所观所感一一纪录。下面主要谈谈大略印象，尤其是产品，后面将详细谈。

深圳楼市按区域分为关内关外两大市场，关内四区南山、福田、罗湖、盐田，关外的宝安和龙岗，这次去把六个区全部跑到了，关内主要用脚丫子压马路，辅助以大巴，关外开车。

 看看数据，2008年，深圳全市新房成交才44315套408万平，总成交金额517亿。09年共成交7万套650万平，均价15000元。一个主要的背景是，深圳目前已经没有闲置的可用土地了，基本上都添满了，再找地只能做拆迁了。

所以首先导致楼盘的容积率高，在关内除特殊项目外，一般2倍的容积率就是最低的了，板楼都比较稀少了。而这样的项目一定是要做别墅的，关外好一些，但大多数别墅的容积率也高于一。

                  万科最顶级的别墅项目，天琴湾，十几万一平

深圳楼市产品目前呈现两极分化，已经基本没有多层\洋房和小高层，只有别墅(基本上是联排)和高层，而高层基本上都是塔楼，不过多是蝶形或者三棱型布局，因此保证采光，但无法通透和保证视线，好在南方对这个不是很讲究。

这样的产品分布导致在建筑结构上没有砖混结构，只有框剪结构，他们的别墅也是框剪结构，而青岛大多为砖混。

在价格上，关内好地段基本在3万以上，差一点也要2.5万以上 关外基本在1万以上。而说到别墅（主要是联排），关内沿海基本在8万以上，关外也要3万以上。目前深圳六区楼盘均价已经接近2万，高价格导致了大量的出现了住集装箱现象。

在外立面，现代主义风格是主体，其他也包含新古典主义，中式风格只是少量的楼盘在用。这与目前青岛新古典黄色的急剧泛滥形成比较大的反差。只怕有建筑博览会只称的青岛的黄色也泛滥不了多久了！

作为细处的一个明显特征，住宅楼盘基本都有入户大堂，全部都干挂石材，郊区是瓷砖为主，提升整个项目的档次。其它位置也是底部架空，或作为车库，或作为运动场所，给人宽敞的感受。

在绿化上，充分利用和挖掘南方四季常绿、植物众多的优势，小到草坪花栏，大到乔木大树，都是极为讲究。雕塑、水景让人有精致之感，  只要是高端一些的楼盘，都配有泳池。

                         深业紫鳞山，大树门前站岗

在户型上，大的做阔气，小的做精巧。尤其以送面积著称。送面积的比例依次为别墅、复式、平层，从20%到100%左右不等，但有一条，基本上所有的房子的建筑面积都小于实际可用面积。当你见到一点不显狭窄的78平的三室两厅两卫或者55平的套二户型时，就会感觉钱花得值，单价高一些没什么关系。

再就是全明户型，所见上百个户型上千个房间，没有见到一个没有窗的屋子。要知道在深圳，你要是做出个暗间来，会被业内嗤笑的。

深圳的别墅并没有很明显的板块只分，因为很多都是用高层挤出来的，多以   联排为主，大多在200到300之间，舍得送面积，基本都达到了一比一，中庭保证采光，大树保证私密， 景观绿化上舍得下成本，材料上也讲究，另外在技术上也能采用一些新的技术。

                    绿化比较好

车库上，除了地下车库外，目前大量出现地面架空车库，高的甚至两层地上架空车库，深圳车库只租不卖，车位月租金政府定为250元.。一些高端别墅甚至都是两个或者更多的车位。

售楼处敢于砸钱，尤其是郊区，上千万的费用，大树、流水基本都上必备景观。郊区远比市区豪华，大树，绿化，现代风格，大灯、墙壁、桌椅等都追求与众不同，设施舍得花钱，也讲求格调，让人在掏钱买房时感觉值。

最后说说土地，深圳多山，而山上绿化很多，所以多开辟为公园，很多楼盘靠山而成，绿化很高。而土地日益稀缺，导致供应不大，房价日高。