最近看了一些青岛市的商业地产的资料，商业包括的非常多了，包括商铺、写字楼，今天来的基本上都是做商铺和写字楼的。前期看了一下万邦，未来2-3年，在比较短的时间里，香港中路商圈的写字楼用量是50万，商铺是30万。考虑到有一些项目延期的情况下，也基本上差不多。2010年谈的话，没有办法确定，有一些开工的项目，应该说不会再推迟的，比如说我们看到 200米以上的写字楼项目，从西往东，万邦、中铁、远雄、银座、凯悦、世茂等这些项目，商铺量也非常大，比如说百丽、银座等，所有的项目加起来，从供应量来说，对市场来说，说句实在话肯定是承受不了的，所有的项目顺利的话，经济不出现经济危机的情况下，想销售出去，也是非常困难的。

    远雄终于出了地面,却错过了最好的时机

首先说写字楼，因为青岛是外贸型城市，外贸行业，外贸相关的物流、海运等这些公司，占我们进驻写字楼的比例超过50%，一个写字楼10层的话，6层相关的公司都是属于这个行业的，现在大家都清楚欧美金融危机发生之后，外贸大幅度的下滑。最新的统计数据是，青岛11月的出口环比下降了18%，进口下降了14%，估计12月还会下降。明年的数据也不会好。

而青岛本身，是严重依赖外贸的城市，小的外贸公司比较多，在这样的情况下，可能会出现一个需求的下滑，包括刚刚说了，一部分是要降低成本，把写字楼推迟，原来选择比较高的价格，现在可能选择一个比较低的。就是为了降低成本，要把企业运作下去，要撑过这个艰难期，这样给我们香港中路商圈的写字楼的对手，就是崂山区海尔路沿线，现在已经封顶，或者是未来1-2年要上市的，大概也有几十万平米的项目，这部分的写字楼项目，与香港中路相比，有很大的优势，拿低成本或者说整个建设成本相对低一些，以前崂山区招商引资对崂山区地价采取了比较低的特点，销售价格也比较便宜，石老人沿线的可能超过1万，海尔路的可能不到1万块钱，这对于香港中路来说，有很大的优势，这对于小的外贸企业来说，吸引力是非常大的，但是也有一部分的劣势，就是配套不是很齐全，周边的环境没有办法和香港中路相比，但是现在崂山区政府近期正在大力的改善这块，比如说商场配套，消费场所的配套，也在快速的跟进，在1-2年内，这块在价格上出现一个平稳，配套能够跟上来的话，我相信会有一批小的外贸公司会出现一些东移的局面。

目前香港中路建的写字楼来说都是超过200米高，拿地的成本也是相对高一些，将来无论是出租、销售来说，价格都是相对高一些的。但是针对同时出来这么大的量，青岛毕竟是大的公司、盈利相对高的国际化的企业来说是很少的，这样市场就会出现对角的问题，而小的公司，在压缩成本的情况下，很少用这样的大厦办公。香港中路来说，从整体角度来看，同高度、同定位的写字楼，大家都想做地标，中铁、万邦都想做超过240米的，市场比较集中。

再一个，市北区也想做自己的CBD，从目前的情况下，可能会出现一个延期的局面，目前山东路来说比较成熟一些，目前来说，中海的8万写字楼也会延期。

我觉得要对市场有一个清醒的认识，如果把价格拉很高的话，会出现很大的压力，尤其是对我们高楼层的建设，需要有资金量比较大，在销售过程当中，把资金跟上，对销售部门的压力比较大，因为这个不能出现断裂，如果断裂的话，危险是比较大的。

再说商铺，我们刚刚说了，说了一个关键的点，香港中路商圈，有一个非常大的弱点，不像一个商圈，针对于台东也好，道路是切割的，当初市政府东迁的时候，规划中没有把这块作为中山路、台东这样的主流商圈，现在的局面，是一个切割的局面，香港路和东海路还有福州路、南京路一下子把这几块都切割开了。

但为什么这个地方能形成商圈？当初佳世客看准了这个地方，然后就是家乐福，这两家在90年代末一直到现在，一直是这两家在唱主角，他们基本上垄断了香港中路的消费，这两家店在他们全国系统内的盈利都是非常高的。但是目前的一个局面，香港中路出现了一下子几十万的商铺量要上市，无论是百丽、海信、银座也好，量都是非常大，上来之后，而且定位都是相对高的，青岛原来只是一个海信广场，现在阳光百货，包括百丽，巴黎春天、万千百货，同时有5、6家高端的店，青岛购买力根本是承受不了的。必然会出现分散客流，这样的话，整个的租金，盈利水平就会下降，如果在出租或者是出售商铺的时候，整个的价格必然会下调了，因为商铺要经营，但是支撑不起这个量，所以价格会下调的，这是一个压力。

但是百忍觉得，现在也是一个机会，青岛人的投资观点，尤其是楼市方面的投资观点，和南方人不一样，他们更注重投资住宅，他们觉得安全，第二，和青岛的海景有关系。他们有钱了之后，都想来海边买一套房子，首先是非常有面子，第二，青岛人认为海边的楼绝对不会贬值的，有这样的安全感，导致前一段时间一大批资金都投到这上面了。

可能在2008年会出现这么一个状况，这些人沉淀的资金，住宅确实也升值了，但是2008年能不能套现？套现了之后，会拿到一部分资金，以前我买房子，不是为了出租赚钱，我是为了升值来赚钱，现在不升值了，要套现。我认识一个人，2008年春天的时候套现，当时4套房子，清了三套，这部分人，会留出一部分钱，套现了之后，一定会用钱，这些钱往哪里转？这是商业项目的一个机会，股票等，现在业面临了巨大的风险，现在股票是2000点左右，但是将来的前景还是悲观的。

所以说，投资不动产的几率还是比较大的，前期接触了一部分的客户，青岛本地人，无论是相对高端还是低端，对商铺不是很了解，不是很清楚，因为投资方面，投资是相对商铺来说，是相对复杂的东西，他们不愿意花这么多的时间去研究这个商铺。甚至你和他说一个基本的情况，他都不太感兴趣。比如说台东的商铺就很贵，比如说台东万达广场一楼年租金一平米能达到1万/平米，比如说李村的核心位置也能达到这个价格，这个数字是经过严格调查的。

如果能了解这个情况的话，对商铺整个的商业投资了解的话，大家还是愿意来投资的，这就是关键点，无论是写字楼、商铺，需要我们给他们普及知识的过程，不光是告诉他，要把他变成一个投资的专家、懂行的人，这样才可以买你的房子，不然他老是担心、害怕。

因为大家以前的房屋销售，是以住宅的模式，我卖给你的房子，明年会涨多少钱，实际上只是把市场大致告诉他，这都是有一个预期，这不需要复杂的一个计算，也不需要多方面的一个考虑，但是现在商铺不一样了，商铺必须考虑到人流量，将来经营周边的环境，怎么出租、返租回报等等，要让他们明确了解这个知识，应该就是这么一个过程。