进入2008年以来，青岛楼市的变局呈现出继续深化的走势。对于青岛的众多开发商而言，08年的日子真是很艰难。如今时间已经过半，但盘点下来，商品房的销售出现很大下滑。只有开发商极少数能满意，大多数的日子只能是用苦熬来形容了。

      从王石的“拐点论”到潘石屹的“百日剧变”论，到最后徐滇庆和牛刀的对赌，开始大家还在争论，后来发现形势真的和以前不一样了，地产巨头们的还真是先知先觉者。销售不畅加上银根缩紧，让众多开发商的资金链更加绷紧。在这样的转折时期，做一番青岛楼市总结盘点，确实很有必要。

      2007年初市政府的住房会议标志着青岛本地政策的巨大转变，在去年，青岛市区一共有1826套政策房公开销售，算是小试牛刀，整体对商品房市场影响还不大。但到了2008年，政策房的作用越来越明显，迅速形成与商品房并列的双线格局。而今年恰恰遭遇了商品房的低迷，所以在市内四区，政策房的销售总量远远超过商品房。全市上半年销售过300套的总共有11个楼盘。其中6个属于政策房。根据搜房网每月的统计，总计前六个月的销售榜，一共是2429套。而同期政策房的总量是3918套。

      应该说，青岛市在建设政策房的力度上居于全国前列，解决了很多中低收入者的住房问题，绝对是一件泽被苍生的好事，但对已经把价格拉的很高的商品房来说，无疑是增加了一批强大的竞争对手！如此多的政策房无疑大大分流了众多楼市购买者，很多人去申请单价和总价都低、户型又比较实用的政策房。众多的项目使中低收入者选择的余地比较大，多次的申购机会使被摇中的机会也比较大，所以对商品房的冲击更加明显。而且不仅表现在影响市区，对郊区楼市也形成间接冲击。

       从2007年12月起，青岛市内四区的楼市就开始出现了一种低迷情况，当月只成交了585套，与前几个月动辄1000多套的月成交成绩相比大大下滑，而且在进入2008年后，市区几个月的商品房月成交都是四五百套，

      自今年一月楼市陷入低迷以来，青岛各个月的成交量就很让开发商头痛。无论市区还是郊区。几乎所有的楼盘都出现比较低迷的现象。而目前网上的待售商品房总量超过4万套、430万平（包含商业），所以下半年的销售压力将更加巨大。

     回顾以往，青岛楼市在2005年的夏季曾经因为宏观调控的原因出现过一次3个月的持续观望，但在秋天的时候，市场出现反转，积压的购买力迅速爆发，很多人开始购买房子，开发商在度过僵持期后继续把价格拉高，这场博弈最后以卖方胜利告终。

      今年开发商希望这样的局面能再重演，但显然已经不再可能了。应该看到，本次的楼市低迷有多种原因。从去年以来，国内一线城市尤其是广州和深圳楼市价格开始跳水，舆论界也开始了“拐点”的争论，在业内影响巨大的王石高调提出“拐点论”，并策动万科楼盘在多个城市降价。业内人士认为，这些对楼市尤其是对购房者的影响力远远大于任何一次宏观调控，造成持币待购的心理因素的成型。

       当然，本地的因素才是主要原因，几年来，青岛楼市的价格一直处于上升之中，购房者的压力越来越大，更多的需要依赖贷款，而2007年连续六次加息，使购买楼盘的利息负担大大加重，也让更多的人选择了延后购买。在这样的情况下，原来很活跃的楼市投资者基本上不再出手，只剩下刚性的自住型消费者。

      几年来，因为市区楼盘的价格窜升和日益拥挤的环境，使一部分资金比较宽余的购房者选择到了郊区购买第二套房或者投资购房。于是城阳和西海岸等地的楼市迅速火暴起来，一时风头都盖过了市内四区。

      丰厚的利润和拿地的容易让更多的开发商杀向郊区，于是众多楼盘纷纷出现，使供应量达到高潮。但由于距离和配套等先天不足，郊区众多楼盘没有足够的刚性需求来支撑，于是在遇到楼市低迷的情况下，加上油价大涨，交通成本猛增，而市区推出了众多的政策房，把价格压倒与郊区差不多甚至低于郊区楼盘的水平，更让投资者感受到压力。郊区的楼盘遇冷就很正常了！08年郊区楼市与07年相比大大降温，成交缩水。上半年的排名中，郊区楼盘无一个进入前八名。

      在市内四区中，07年和08年出让的土地基本上都在四方和城阳两区，08年初的主要是政策房在支撑市场。从08年下半年开始，这两个区的众多楼盘将开始上市，加上旧村改造的供应量，今后的李沧和四方的市场值得期待。

      而在08年初的市场，崂山区表现最佳，一共不到十个商品楼盘，却在前四个月就销售将近1900套，加上几个没有上网统计的大盘，已经超过2000套，堪比市内四个区的2429套商品房的总和，可见风头之盛。

      值得注意的是，08年上半年，李沧、四方两区有众多项目开始运作，下半年将开始陆续上市，将改变目前市区的楼市区域战局。

盘点价格    市区价格小涨 郊区动作较多

       从目前的情况来看，尽管楼市销售不好，但很多的开发商还是在按照以前的惯性思维在调高房价，尽管幅度不大。而且这样的情况市区和郊区都存在，真正大幅度优惠和打折的楼盘还是寥寥无几。这更加剧了楼市僵持局面的延续。在这样的局面下，小户型楼盘的表现就成为商品房销售的中坚力量。

       上半年这么长的低迷期是众多开发商所没有遇到过的。面对这样的困局，绝大多数开发商都在等待回暖，苦熬时光，而没有太大的动作。

      除了城阳区希尔景园动作较大也取得很好的效果以外，其他滞销楼盘没有太大的动作，只有拿出几套来搞优惠。比较明显的低价开盘的现象也没有出现。

     但到了6月底，越来越多的优惠出现在广告上，似乎表现出开发商的想法正在改变，也许大的动作正在酝酿中，总之，下半年郊区楼盘出现新的现象来打破目前的一潭死水的状况的可能性非常大。

     06年国家90/70政策的施行曾经让很多人的欢呼，认为楼市小户型的春天将到来。但从现实来看，小户型还是比较少。尤其在市区市场，即便出现了，户型设计也是不尽人意。尤其是高层，常常出现80多平套一、100多平套二的情况。

      而当楼盘单价越来越高让购房者难以承受的时候，总价较低的小户型就成为刚性需求的年轻人的首选。所以我们看到，在08年商品房市场出现低迷的时候，那些设计合理定位准确的小户型楼盘的优势集中显现，成为市场的中流砥柱。可以说，遵守90/70政策的楼盘都得到了好的销售结果。现在终于轮到市场这个看不见的手来发挥作用了！

      最明显的例子，上半年商品房销售前三甲分别是青建尚东区、青建橄榄城、百通馨苑，全是90平以下小户型为主，支撑起整个市场的亮点，让其他大户型楼盘羡慕不已。

      而下半年将要入市的众多项目更是小户型为主打，包括万科金色城品、保利四方项目、万达39克拉等，高层70多平的套二、80多平的套三都有，对购房者来说，很有诱惑力。

      由于楼盘之间的竞争加剧，市场又不景气，所以地产企业销售数量出现很大的分化，原来的企业排行榜的位次发生巨大变化。

       上半年已经展开的大鳄项目，由于区位、价格等原因，表现一般，都目前在市场上的表现都一般，没有受到市场的很热的追捧。

       总体来看，因为商品房的前三名是青建尚东区、青建橄榄城和百通馨苑，再加上青建和百通两个企业在政策房建设上也是表现突出，海尔的东城国际没有上网，但销售不错，再加上其负责政策房销售量大。所以，这三家企业的领先优势在上半年已经牢牢确立，销售总数都突破千套，成为上半年青岛楼市销售套数和面积的前三强。

      当然，这样的局面随着下半年地产大鳄各个项目的展开也将有大的改变。目前大鳄动作不断，比如万达的39克拉举行钻石鉴赏会，比如万科的四方金色城品体验馆开放，步伐稍慢一些的绿城理想之城也终于亮出价格，这些预示着大鳄之战即将临近，未来将会如何，下半年的市场将给出答案。而这对青岛楼市未来格局必将产生重要影响。

      全市上半年销售过300套的楼盘只有11个。分别是第一名百通依山小居868套，第二名青建尚东区643套；第三名海尔臻园634套；第四名金秋桂园633套；第五名青建橄榄城494套；第六名百通馨苑441套，第七名锦源秀邸427套；第八名枕海山庄409套；第九名西海岸津盘凤凰都396套；第十名平度福临家园371套；第十一名太平洋心怡公寓302套。