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见招拆招：业主毁约五大损招及其防范
文/深圳张茂荣律师

  楼市回暖，久违的二手房业主毁约情形再度浮现，毁约借口不一，但以下五种利用法律漏洞“合法毁约”可算是绝招、损招、狠招、阴招，买方不得不防：

  一、“以阴制阳”，借阴合同返价毁约
  该情况出现于阴阳合同成交且约定全部税费由买家承担的二手房。为规避税费，二手房交易以登记价过户市场价成交的阴阳合同已是业内众所周知的秘密，一般的操作手法是双方在房产管理局签订以原登记价过户的合同（阳合同），另外再签订一份《价格确认书》，约定以实际成交价支付房款（阴合同）。签约时明知违法、你请我愿，房价一旦上涨，业主法律意识大增，借口经咨询法律人士得知该做法涉嫌犯罪、具有法律风险、阳合同条款无效，理直气壮地要求以实际成交价过户，增加的税费全部由买方承担，由此造成买方购房成本大增，迫使买方知难而退放弃购买！
  深圳二手房律师团首席律师张茂荣拆招：阴阳合同确实违法，尽量不要签订，如已经签订应补充约定“按原登记价过户的应缴税费由买方承担，登记价与实际成交价之间的税费差额由卖方承担”，如此以来，即使以实际成交价过户，因所发生的税收由业主支付，业主必然不会毁约，但需防范房价下跌，买方以同样手段毁约！

[阴阳合同确实违法，尽量不要签订]---不可行

加入誰主將誰支付即可

  二、“借刀杀人”，以租客名合法解约
  该情况出现于有租约的二手房买卖中。租客具有同等条件下的优先购买权，签约时业主没有告诉买方存在租约，或虽然告知但并没有保证租客能够放弃优先购买权，签约后一旦房价上涨，便借用租客名义，以租客为原告，自己与买方为共同被告起诉至法院（诉讼费、律师费均由业主支付），要求确认双方的买卖合同无效，租客胜诉后实际并不购买，房子还是业主的。
  深圳二手房律师团首席律师张茂荣拆招：租客具有法定的优先购买权，起诉后法院一般都会判决买卖合同无效，故签约时一定要业主写明有无租约，如有租约需写明“卖方保证租客放弃优先购买权，如租客拒绝放弃导致本交易无法进行视为卖方违约，卖方应双倍返还买方定金或按房地产交易总价的*%支付买方违约金”。

如租客簽放弃优先购买权就最好。但為防忽然走出一个租客,不管3721,叫中介及物管一起送一封[留置送遞]信作證 [並拍照],內容:放弃优先购买权。中介會免費為你做,不提一般不做。

  三、“虚拟诉讼”，自封房屋阻碍交易
  实在找不到任何毁约理由的情况下，虚拟一个债权债务关系，找一个朋友，就说自己少了他多少钱，让朋友起诉自己，并查封涉案房屋，导致交易被迫中断，自己还一副很无奈很冤的样子！此种情况下，任何一个买家都会退缩，特别是已支付部分款项的买家，他们担心一旦业主打输了官司，房子被他人执行去了，自己的已付款也收不回来！
  深圳二手房律师团首席律师张茂荣拆招：在合同中约定“本合同履行过程中，如因卖方债权人主张权利查封了该物业导致交易无法进行，视为卖方违约，卖方应双倍返还买方定金或按房地产交易总价的*%支付买方违约金”，同时建议过户前所有款项都予以监管。

正確

如果遇上了,說穿了就是不想 [双倍返还买方定金或按房地产交易总价的*%支付买方违约金],

起诉,一於你告我也告,並做資產監管,對方自然撒诉。

[以我寧蝕5萬也要你要蝕20萬的方式，迫對方賠錢/賣樓。]

  四、“恶意串通”，共有权人提出异议
  此情况出现在有共有人的二手房买卖中。同租客一样，共有人同样享有优先购买权，未经共有人同意的房地产买卖一般无效。共有人之一与买方签订买卖合同，签约后以另一共有人不同意为由解约，甚至以另一共有人名义起诉查封涉案房屋要求确认合同无效的情况时有发生。
  深圳二手房律师团首席律师张茂荣拆招：房地产证上有共有人的，尽量让所有共有人都在合同上签名，特殊情况下共有人不能到场的，必须约定“卖方保证共有人同意本合同内容，如共有人提出异议导致本交易无法进行视为卖方违约，卖方应双倍返还买方定金或按房地产交易总价的*%支付买方违约金”。

正確

如果遇上了,說穿了就是不想 [双倍返还买方定金或按房地产交易总价的*%支付买方违约金],

起诉與你簽合同者,並做資產監管,對方自然同意賠錢/賣樓。

[以我寧蝕5萬也要你要蝕20萬的方式，迫對方賠錢/賣樓。]

  五、“走为上”，一房两卖人间蒸发
  房价上涨，一边拖延履行合同，一边另行找高价买家，一旦找到加速过户，过户完毕收到房款后更换手机号从此杳无音讯，甚至连买方的定金都吃掉！
 深圳二手房律师团首席律师张茂荣拆招：根据《物权法》第20条规定，在合同中约定“本合同签订后*日内双方共同向登记机关申请预告登记”，签约后在房产管理局进行预告登记。没有约定预告登记的，一旦发现业主迟延履约及时委托律师发送催告函，必要时尽快起诉保全，查封涉案房屋。

慘...

法律只能管守法的人,

如果對方臨時想行騙eg.5 ,

律帥有用,

對方有心行騙,

100个律帥也無用。

如果有關係,儘快落大簿。

記著:經銀行作資金監管。

  由于二手房交易的复杂性，还存在其他很多方面的毁约方式无法一一列明，如经济能力许可，买方最好还是委托二手房专业律师陪同以最大限度地降低交易风险！

好律师和好中介同樣稀缺。