【小兵研究精华】第八期（0831） 出炉啦！欢迎大家转载~网盘链接请点击：小兵研究精华第八期

​加入小兵研究团队、原创投稿、业务合作等请发送邮件至：xiaobingyanjiu2015@126.com

欢迎关注投行小兵的两个微信公众号【小兵研究】和【小兵小说】

从企业债公开资料来看，众多发行主体为国资公司的主营业务主要为土地整理业务、委托代建业务等。笔者对土地整理业务比较感兴趣，因此本文意在探讨此业务的概念、模式、流程及相应的会计处理等问题。

一、土地整理业务是什么？

土地整理业务也叫土地一级开发，是土地由生地变为熟地的过程，即将生地通过“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等整理过程达到区域土地利用总体规划、土地开发计划的标准，并成为可供出售的建设用地。简单来说，即让生地可以满足出让以获得土地收益的条件，让房地产商可以买地。

https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz_png/cCBagd7gf8tib0xN8R0tAGuwgANPu6Hx2M38qsUPpLpDK8OPr1bI8RQeGTz6VbvBiccuRcxyicfD51tMxiaZa0GkUQ/0?wx_fmt=png

二、土地整理业务的模式

土地整理业务模式主要有土储机构整理、国资公司整理两种模式。

1、土储机构整理模式

国土局一般有个下设机构为土地储备中心，负责土地的收储和整理职能。生地、征迁后的土地有土储中心统一收储，整理完成后，可将该批土地向国土局土地管理中心办理储备土地权证，在储备土地出让后，交回原储备土地权证，由受让方办理土地使用权，权利人为受让方。

该模式完全由政府部门控制土地的整理和出让收益，土地的成本收入均有地方财政口径支出、收回。

2、国资公司整理模式

 由于土地整理涉及成本费用较大，地方财力比较弱的区县财政局一时难以支付出大笔资金。于是，便将土地整理业务拨给地方国资平台公司来运作。

政府与地方国资平台公司签订委托整理合同，赋予公司某区域的土地一级开发资质，负责土地的收购、储备、前期开发等业务。政府出具相关的批文将生地出让或划拨给国资平台公司，该公司通过多渠道的融资途径（如发行企业债、公司债、银行贷款、信托贷款）筹集到资金，用于土地平整和征迁工作。待整理完后，有两种途径：一种为与房地产商等企业签订国有建设用地使用权出让合同，获得土地整理收入，其中的20%或更高比例支付给财政部门作为管理费用；另一种为平台公司与政府签订回购协议，由政府利用财政资金购买平台公司整理完的土地。政府回购土地后，出让给房地产商等企业获得财政收入。

平台公司按照市场化运作模式，充分运用公司融资的特性，收入分别进入国资平台公司和财政部门。

三、土地整理业务涉及的一般流程

根据以上土地整理业务模式，分为不同的流程，如下：

https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz_png/cCBagd7gf8tib0xN8R0tAGuwgANPu6Hx2JIAlW0P1h0dsXiaQdSCMPoiaiaEaNJVC8wxibsZEQmj6libotvIXNOIJrhA/0?wx_fmt=png

四、土地整理业务的会计处理

土地征收涉及的费用有国土收费（开垦费、征地管理费、地测费、新增建设有偿费）、征地成本（土地补偿费、人员安置费）等。

拆迁安置涉及的费用主要有房屋毁损赔偿费、青苗费、场地平整费等。

对于土储机构整理模式，资金的进出均是财政部门管理，不做讨论。

针对国资平台公司整理模式，会计处理如下：

1、公司取得土地资产

（1）政府划拨土地给平台公司

借：存货-土地

  贷：实收资本

      资本公积-资本溢价

（2）政府出让土地给平台公司

借：存货-受让土地

  贷：银行存款/应付账款

2、公司整理土地

征收成本、拆迁安置成本等计入土地整理成本。

借：存货-土地-征收费/拆迁安置费

  贷：银行存款/应付账款

3、公司转让土地资产

（1）政府回购土地确认收入

借：银行存款/应收账款-财政

  贷：主营业务收入-出售土地

借：主营业务成本

  贷：出资土地

（2）出让给房地产商等企业确认收入

借：银行存款/应收账款-土地整理

  贷：主营业务收入-出售土地

借：主营业务成本

  贷：存货-受让土地

实践中，有国资平台公司的会计处理方式为：借计“应收账款-土地整理”，贷计“主营业务收入-出售土地”；同时，借计“主营业务成本”。但是，该处理方式，明显有问题，结转存货才能进入主营业务成本。于是，进行土地整理业务收入的穿行测试，成本与收入的现金流出、流入未过企业账面，不能确认收入，最终与管理层沟通，该业务是虚构的。

​