加载中…李品利：对旅游区整体租赁经营模式的进一步思考
(2009-08-21 11:45:44)
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李品利房产 |
碧峰峡模式”自从产生到现在一直受到业界的肯定，取得了巨大的成功，但同时也因为该模式的体制创新有悖于国家相关法律而备受社会各界的质疑。本文重新探讨了近几年备受旅游界推崇的整体租赁经营模式，通过对其目前发展现状的研究，更加深入地思考了该模式的创新方向。
【关键词】整体租赁；碧峰峡；创新
◆整体租赁经营模式的发展历程
企业投资开发自然景区可以追溯到1996年4月，山西将绵山风景区整体出让给当地一个私人老板。而最早出让景区经营权的是湖南张家界，于1997年将黄龙洞和宝峰湖分别以委托经营和租赁经营的方式出让给（北京）中国大通实业有限公司和马来西亚一家公司。但企业整体租赁经营模式正式产生的标志是在1998年1月8日，成都市民营企业万贯置业投资有限公司与碧峰峡景区所在的雅安市政府签订了《开发建设碧峰峡的合同书》，以350万元的价格获得了碧峰峡景区50年独家垄断经营权。旅游界也把该种模式称为“碧峰峡模式”，即在一个景区内，将景区的所有权与经营权分离，由政府统一规划、监督管理，授权一家企业较长时间地控制和管理，拥有经营权，对景区进行独家开发和垄断经营的一种模式。随后，众多景区的开发都以整体租赁经营的模式进行。
◆整体租赁旅游区的发展现状
一、民营企业投资成为该种模式的投资主体①
从投资主体的属性（表1）来看，整体租赁经营模式呈现出投资主体多元化的趋势，民营企业、国有企业和股份制公司都涉足该领域。但进入2000年以后，以整体租赁经营模式投资开发自然型旅游景区的民营企业迅速增多，未来将成为整体租赁经营模式最主要的投资主体。民营企业投资自然景区根本目的在于实现自身资本增值，我国旅游景区目前已经向高品位、精品化方向发展，为民营企业二次创业提供了实现资本扩张、增加新的利润增长点的机会[1]。因此，自然型旅游资源开发现已成为民营企业二次创业的投资重点。
二、良好的景区运营现状
1、经济效益
碧峰峡景区自从1999年12月开业到2001年5月，共接待游客100多万人次，实现旅游收入1亿元；2001年至2003年初，已接待游客近200万人次，实现旅游收入近2亿元。2001年，“五一”期间，海螺沟接待游客2万多人次，创旅游收入1000多万元；2000年，西岭雪山实现旅游收入7500多万元。整体租赁经营模式规避了传统模式多家无序开发，经营不规范的缺陷，由政府统一规划，授权一家企业独家开发建设景区，充分发挥了企业的经营自主性，提高了经营效率。
2、环境效益
各地的经营权转让的期限一般都比较长，旅游资源的开发投资大、回收慢，开发经营周期长。长的经营期限，使经营权作为一种产权，其稳定性增强，有利于产权激励功能的发挥，促使经营者努力实现资源开发利用的长期利益最大化。景区实现利润的载体是良好的自然生态环境，碧峰峡的开发基本上是“顺势开发”，让开发沿着资源价值和功能的优势方向，并进一步强化这种优势[2]。在防范负环境外部性上，各景区都采取了一系列节污、治污设施和管理制度，确保资源的可持续利用。
3、社会效益
整体租赁经营模式开发的景区基本都是一些资源优势比较明显但经济较落后的地区。景区进行开发之后，直接吸收当地劳动力，为当地居民创造了新的就业机会，企业的纳税额成为当地政府财政收入的主要来源之一，不仅克服了旅游资源开发可能出现的负社会外部性，而且将其转化为正社会外部性。
◆整体租赁经营模式的弊端
虽然旅游区整体租赁模式作为一种景区经营模式的创新，突破了长期以来束缚贫困地区旅游业发展的体制障碍，实现了三大效益的统一，但这种模式缺乏可以借鉴的成熟经验，目前也还处于探索阶段，在实践中也还存在一些问题。
一、模式的运作缺乏权威的制度保障
按照我国《风景名胜区暂行条例》及国务院的有关规定，“风景名胜区资源属国家所有，必须依法加以保护。各地方部门不得以任何名义和方式出让或变相出让风景名胜区资源及其土地”，从本质上来说，整体租赁经营模式违反了这一条例。我国经济发展的实践证明，经济活动的当事人所拥有的产权得以明晰化和稳定化，而且其个体权利得到全社会的认同和国家法律的保障时，才能充分持久地调动当事人的积极性，也才能有效地避免短期行为[3]。
目前各地整体出让旅游区的制度依据都是地方政策和文件。制度层次低，权威性差，而且和现有的相关法律制度相抵触，这些都增加了模式运作的制度风险。
二、缺乏完整的出让程序和出让方式
由于有关部门在民营企业开发景区问题上意见不一致,民营企业开发景区一直属于“自发”行为,对景区出让经营权没有明确规定,出让方式和出让程序随意性较大,缺乏规范的操作规程。目前景区整体出让的方式主要有租赁经营、委托经营以及买断、拍卖等,具体操作模式没有统一的标准,由各地自行界定,因此不可避免地存在诸多问题。
从近几年旅游景区整体出让的实践看，国有资产流失是出让过程中存在的最严重问题，这主要是由于旅游景区经营权转让仍是“摸着石头过河”，许多经营权转让程序不规范、评估体系不健全等因素造成的。目前景区经营权转让，通常的做法是企业与景区所在地方主管部门签订开发经营协议，其它利益主体并不参与协议的协商，这一转让程序容易引发国有资源利益受损或寻租行为[4]。国内也还未形成评估旅游景区无形资产的标准，加上部分地方政府急于求成，在招商引资中对资源价值低估和经营收益权廉价出让，对景区景点无偿委托民间经营管理等，从而造成国有资产的流失。景区无形资产评估体系尚未形成，容易出现因对景区资源价值缺乏客观判断而导致在出让过程中被低估的现象。
◆整体租赁经营模式的弊端
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