前天到外地出差，在车上公司的一位同事说起上海中远两湾城已经降到13000多一平米了，尽管最近一年来我是个房价坚决看空者，对房产是只卖不买群体，但对中远两湾城这样位于上海人坚定的房价高企信心的内环来说，13000平米的房价，简直不可思议。我坚信上海的房价会降，但像中远两湾城这样的位于普陀区靠近苏州河的房产来说，从2万多的房价降到1.3万，很难让我相信。于是，便在车把这位同事讽刺挖苦了一番，同事自然在我的“淫威”下不和我理论。

然而，当天晚上回上海，就看到了中远两湾城的降价消息：而且，13000元每平米的价格不是个别房产的价格，而是平均价，也就是说，中远两湾城的房价是普跌，不是“个别跌”。而且，上海不少大型楼盘都有了10%的下跌幅度。

相类似的房型，在中远两湾城有了每平米近7000元的跌幅，简单计算一下，一间100平米的房子，立刻就不见了70万，而且，房主还要为这70万承担20-30年的贷款利息。

中远两湾城会是特例吗，绝对不是。从年初王石提出的房地产市场拐点论，受到一大批所谓的业内人士的耻笑，到现在房地产市场事实上的下拐，回忆起那些唱多的“二奶”及其主子们的嘴脸来，显得多么恶心。针对中远两湾城的下跌，仍然有很多上海房地产价格坚挺的拥趸们坚信这是个特例，鼓吹中远两湾城的下跌是源于其居住环境不好，群租泛滥。但反过头来想一下，像中远两湾城这样的位于内环的市中心楼盘，既然像上海房产刚性需求很“钢”的人士们鼓吹的那样，为何人们买了房子要大量拿来出租呢？有心人如果夜晚7、8点钟到徐家汇中心那些楼盘去看看，有多少灯是亮着的（当然这也可以解释为能买的起3万元以上价位楼盘的业主自然夜生活比较丰富，晚上自然不会像穷人那样在家吃饭的）？上海这几年大量造的房子，有多少是拿来出租的，有多少是空置的。

中远两湾城也在几个月前曾经推出了优惠3000元的房源，但效果并不如开发商的人意，这次的四期推出的降价近7000元的猛销售政策，可以解释为开发商为了吸引眼球，然而，从这一种不惜降价7000元来吸引眼球的办法，我们可以看到，上海的楼价已经在结结实实、真正切切的降价了。

然而，上海房地产的冬天来了吗，我认为还没有，现在充其量也不过是秋天。上海的房地产下跌仅仅是开始！当深圳房产普跌，北京房价疲软的时候，大部分上海人坚信，无论你美国、深圳、北京房产怎么跌，也跌不到上海头上来。当时我就批驳这一观点，上海，只要你在地球上，只要你在中国这块土地上，在这次金融危机（我斗胆用这个词语，尽管我国政府从来不会在自己的国家遇到金融危机的时候采用这个词语，他们在股市跌去60%以上的时候还不说是股灾，只说是调整）就不可能独善其身，上海的房价不是不跌，只是跌的时候还没到，而且，一旦跌起来，这个周期绝对比股市几个月的“调整”要长的多。

有些朋友问我，上海的房价要跌起来，会跌到什么地步。如果用跌到什么价位来讨论合理的泡沫比较少的价位是不明智的，从什么高深的“收入比”来讨论房价也是不理智和虚幻的。一个地区，真正的房价价格区间应该在房产出租回报率的10年到15年之间，只有这个房租区间的房产价格才是合理价格。中国的房价只有回到这样的价格区间才会回稳。深圳是一个移民城市，租房的需求量较之于上海这样的城市要高得多，但是深圳的房价从90年代开始，一直维持在房租的10年左右，直到2005年深圳的房价开始非理性地发疯。

周围的上海富人们，大多拥有2套以上房产，另外一套大多拿来出租。其实上海人是聪明的，你说他们不会计算这个租金回报率是假的，大家对租金的收入根本就是当作“小菜钱”，真正的盈利预期是每年10%以上的回报。然而，只要房产不断地（就算是小幅度的）下跌，或几年不长（达到政府所谓稳定房价的目标），这些拥有多套房产的富人们就会抛售手中的房产转租为售，导致的结果是租金慢慢上涨，房价慢慢下跌。但是，期望上海房价会在短期内大幅下跌也是不现实的（我这里的所谓大幅下跌是下跌20%以上），但下跌的趋势是肯定的。

上海房产价格在下跌的过程中投资客（自住的例外）的心理绝对可以参考股价从6000多点跌倒2300多点股民的心理变化过程。届时，割肉认输出局的人绝对比死扛不卖的需要后悔药的计量要小得多。