明年1月1号，深圳上海大幅提高城镇土地使用税（以下简称土地税），上海与深圳最大的不同是，上海的土地税还针对商品房进行征收。看来，我们国家的房产市场真的是政策市，温总理的一句：住房是最大的民生，我们国家房价疯长的重灾区地方政府立刻行动，在老百姓几乎没有前兆的情况下，今天我们看到了两个城市出台了“土地税”。

   土地税对于中国来说由来已久，但对商品房按年征收土地税好像还是第一次。尽管深圳暂时不对商品房征收土地税，但我想，对深圳来说，对商品房也征收土地税应该是早晚的事。另外，我国的其他大城市，特别是近几年房价快速上涨的城市，征收土地税并且对商品房征收城镇土地税也是早晚的事。

   不去讨论对商品房来说征收这一税种是否合理，但是，这一消息出台，笔者就看到了一些主流分析，认为这一税种的出台，对开发商影响很大，而对普通商品房影响很小。而笔者的看法正好相反，这一政策的出台，对开发商的影响反而不如商品房大！

   以上海为例，新土地税对内环内的土地按30元/平方米每年征收，据说这一征收方式可以抑制开发商的捂盘行为，这种分析实在是过于牵强。开发商的捂盘是基于对房价上涨甚至疯长的良好预期，捂盘带来的经济效益何止每平方米30元，如果容积率按2倍来算（这只是按目前容积率较低的数据来计算），每年开发商捂盘的成本不过是15元/平方米而已，而最近几年上海每年房价上涨幅度何止15元/每平米？因此，对开发商来说，该捂盘还是要捂盘。要让开发商放弃捂盘的欲望，房价下降的预期远远大于征收土地税。

   对个人住宅来说，其大概的计算方式（具体如何计算，可能还要由税务机关来详细解释）是用分摊面积来计算税额。大致以上海内环线来说，100平米的建筑面积，每年的占地税收是3000元，但如果房子层数越多，税率的平均就越低，从计算上来说，也就是容积率越高，单个商品房所承担的税额就越低。如果是10层左右的商品房，每年的税额应该在3百元左右，而对占地100平米的别墅来说，却要实打实缴3000元的土地税。但这里面有一个最关键的问题，开发商在把房子卖给消费者以后，开发商实际上就把这个税收的负担交给了商品房的所有者，最后，这个土地税的最后负担全部就落到了商品房所有者头上，商品房的所有者每年都要交付这笔费用。这就是这次土地税和以往土地税的最大不同。

   城镇土地税向商品房个人进行征收，是否是物业税先行的信号？我想这一点应该是肯定的。另外一点可以肯定的是，物业税的开征由于操作上有太多的问题，很难很快实施，但对于征收土地税的这种一刀切的税收方式，对税务机关来说，实施起来就方便快捷的多。但是，这一税收的实施，尽管商品房所有者每年上交的税额并不多，这种打压房地产价格的信号（尽管是温柔的），足以让那些房地产投资者或投机者望而却步。

   税收应该是国家和政府调控房地产的一举两得的最好方式。这次土地税对商品房的征收额尽管是比较低的，但是对于现今的中国商品房的价格来说，人们买的是预期，在这个预期中，谁又能保证将来这个土地税不会水涨船高？谁又能预期到将来要实施的物业税将如何征收。这些直接影响到商品房投资者或投机者预期的政策必将大大打击这些非自住商品房所有者对房价上涨的预期和持有信心，这一预期的结果必然导致商品房投资者或投机者的挤出，这一挤出效应对房价的影响绝不可小觑

PS：

最新消息，上海市对居民商品房又不征收税了，对政府这种政策朝令夕改的行为我们不知道是应该习惯呢还是应该麻木？