......

中国民办教育协会对新政策评估后认为：

校外培训机构外部制度环境发生了根本性的变化，对现有校外培训机构业务与前景带来战略性影响。众多校外培训机构因原来承租的办学场所与业务前景已无法匹配，需要紧急退租，并将租金用于退还学费、裁减员工补偿等。一些机构向协会反映出现退租困难并存在被要求支付违约金，且押金和已预付的租金无法退还等问题。

为此，协会专门向参与立法人员、法学专家、专业律师等进行专门咨询并进行论证。相关人士一致认为：

根据我国《民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。前面所述校外培训机构遇到的房租问题属于《民法典》规定之情形，适用第五百三十三条之规定。

因此，在《双减意见》印发前，校外培训机构如已签订合同承租房屋，用于开展学龄前儿童线上培训或学龄前儿童线下学科类（含外语）培训、义务教育阶段学生和普通高中学生学科类培训的，可根据上述《民法典》的相关规定主张构成情势变更，并与出租方重新协商变更租金标准、租赁期限等，也可以与出租方协商提前解除房屋租赁合同。出租方不应将此视为违约，不应收取违约金，并应退还押金和所预付的部分租金。

中国民办教育协会呼请相关利益方从支持国家重大决策贯彻落实、体谅校外培训机构所遇到的特殊困难，以共同维护社会稳定出发，本着公允的原则，对有关校外培训机构退租等问题给予理解和支持！

校外培训机构与出租方在合理期限内协商不成的，校外培训机构可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除房屋租赁合同。

律师观察：

协会集思广益，发布行业意见书，对于类争议的处理具有积极作用。希望双方能妥善处理。

本文仅就法律适用问题，补充以下几个观察角度，仅供参考--

1、因行业调整、政策变化引发的合同履行争议

个案中，将商业风险与不可抗力关联，如（2017）最高民终654号民事判决，区分不可抗力与商业风险，认为政府针对产业升级等发布的指导性案例，属于宏观性性政策文件，但与当事人停产等并无必然联系，不构成不可抗力。

而另如，政府行为的对合同履行造成一定的影响，但并非能达到解除的严重程度，譬如(2016)沪0101民初633号。

也有案件认为，在合同约定的履行期间，国务院下发通知要求停止执行关于买用电权政策的规定，债务人因执行国务院及国家经贸委的文件中止履行合同，不构成违约。债权人诉请债务人赔偿而合同未全部履行给其造成的可得利息损失，法院不予支持。

该角度具体可参见《最高法院：政府行为是否属于不可抗力？》

二、情势变更在个案中的适用

最高法院（2015）民提字第39号案件中，认为，虽合同法及解释并未明确规定政府政策调整属于情势变更情形，但该案中确实因政府政策调整导致不能继续履行合同或不能合同实现合同目的，属于情势变更。但并非政策调整必然引起情势变更，如（2016）最高法民终781号，认为在国家资源整合背景下签订煤矿转让协议，政策变化不属于情势变更。

最高法院民事审判第二庭第7次法官会议纪要中，认为该案中，合同成立后，国务院出台相关政策，导致当地房租暴涨，客观情况确实发生了重大变化。然而，出租人仍能收到租金，不存在合同目的的落空问题。收取的租金尽管大大低于市场价格，但尚未达到抵不上房屋维持费用的程度，不存在履行困难的问题，故不构成情势变更。

具体可参见：《当前疫情下涉合同履行的司法观点》

三、情势变更与不可抗力的交叉

民法典合同编理解与适用一P493，持观点认为，合同目的根本不达和合同履行艰难、显失公平并不相同，前者是合同不具有履行的可能性，后者是虽具有可能性，但如若履行，则对合同一方当事人明显不公平。