新野纺织（002087）厂区搬迁能获得多少土地溢价？

看见股吧里说的乱七八糟的，俺天马人龙为大家做点贡献吧，根据公开资料稍微计算一下：

一、老厂区变为商业地的价值：

无形资产主要为公司本部的老厂区土地使用权，公司计划退出现有老厂区新建新野纺织产业园区，根据新野县政府出具的《新野县人民政府关于新野纺织股份有限公司“十二五”发展规划报告的批复》，新野县政府同意对新野纺织公司老厂区550亩土地五年内全部办理商业用地手续，出让金全额依法征收，全部奖给新野纺织，用于新野纺织基础设施建设。

新野县2011年度商住用地的平均出让价格约为120.00万元/亩，按此出让价格进行测算，公司老厂区的土地市值约6.60亿元。由于公司老厂区位于新野县城中心，地价相对较高，2010年7月老厂区周边一宗商住土地成交出让价格达到268万元/亩，按此出让价格测算，公司老厂区的土地市值达14.74亿元。

新野县目前仍处于城市化的初期阶段，土地价格受国家房地产调控政策影响的程度较低，预计未来市值出现较大幅度下滑的可能性较小。因此，公司无形资产具备较好的升值潜力。

摘自：《河南新野纺织股份有限公司 2011年公司债券（第二期）信用评级报告》

就此估算，老厂区土地价值6.6亿元~14.7亿元。

二、新征地花费：

中共新野县委、新野县人民政府关于招商引资优惠政策的第二条的规定：

外商投资企业享受以下土地优惠：1、入驻县工业园区，固定资产投资额在500万元(人民币，下同)以上的生产性企业，通过出让方式获得土地使用权的，每亩地价不高于5万元;固定资产投资额在2000万元以上的生产性企业、高新技术项目，另无偿提供10亩以上土地由企业使用。

新野纺织（002087）2012年3月22日公告披露，根据新野县城市发展总体规划，县政府同意五年内供应1400亩土地建立新野纺织产业园，所供应土地按工业用地优惠低价出让。

新野纺织是当地重点扶持企业，我们暂参照外商优惠标准，新野纺织新征地1400亩，每亩不超过5万元，总计价款不超过7000万元。

三、土地溢价及兑现

由上面可以看出，新野纺织此次厂区搬迁，土地溢价约6亿~14亿，折合每股收益1.15元~2.7元。(这只是算个大帐，搬迁厂房等损失未计）

不过土地溢价收益得在五年中陆续兑现，虽然商业地产目前受政策影响较小，但是对于人口不多的县城新野来说，550亩商业用地出让也不是一蹴而就的，所以炒此股的股友需要有足够的耐心等待股价翻倍。目前此股是逼近净资产的“白菜股”，但股东人数海多，筹码分散，庄家收集筹码不易，散户应先建点底仓，等炒完别的股再回来加仓也不迟。