东方集团的东方家园打算怎么运作？

近两日，有两篇关于东方家园的报道：《东方家园成都扩张失败 金牛商业中心用地被收购 》（焦点装修家居网 home.focus.cn 2008年03月07日12:03 华西都市报）和《外资收购东方家园3月将出结果》（2008年03月08日 00:40来源：华夏时报），看来张宏伟一直试图淡出媒体视野、保持沉默是不太现实的。

东方集团持有东方家园95%的股份，有机构根据历年年报统计出811累计在东方家园上投资超过20个亿，也就是说东方家园是811原始投入最大的项目，超过811在金融资产上投入的总和。因此，东方家园怎么玩法，自然是811股友最关心的了。

俺天马人龙在进入811之前，就一直研究分析东方家园的资料的运作的可能走势，把一点看法和股友交流，仅供参考。

一、东方家园体系

大家通常所说“东方家园”是比较容易混淆的概念，一般是指“东方家园有限公司”，根据东方集团网站上“公司产业结构图”显示，东方家园有限公司旗下共有九家企业（不排除网站长时间没有更新因素）。而公开资料不完全统计的带有“东方家园”字头的811参股、控股公司就有33家之多（未包括卖地的东方家园成都金牛置业公司），在这33家“东方家园”中，811持有100%股份的有18家；持股55—95%的有7家，持股51%的有7家，持股49%的有1家。811在东方家园上的投资按上述注册资金的控股比例出资约为11个亿。

根据811网站上的结构图，只有“东方家园有限公司”是811的子公司，剩下那些“东方家园”XX公司，都是孙公司或曾孙公司（以下简称孙子）。它们组成了“东方家园体系”。

此外，“东方家园系”是否存在和811没有股权关系的“装”孙子公司，不得而知。按道理说，大股东为了避免同业竞争，不应该出现张宏伟或是东方实业控股的“东方家园”字头的公司，也就是说不是811的“孙子”不应该“装孙子”，这是起码的商业道德。

811流通股东担心的有没有“装孙子”的现象还真不好说，卖地的公司可是叫“东方家园成都金牛置业有限公司”，到底是不是孙子，谁也搞不清。大家（包括媒体）怀疑利益输送，把孙子倒腾给别人了不是没道理的。

说白了，金牛置业是孙公司，卖地张宏伟就应该公告；不是孙子，你叫什么东方家园啊（装什么孙子啊！）？也应该澄清；如果把孙子不清不楚的卖了，更应该公告，别以为811的股东的孙子多，你卖一两个俺们不在乎！

二、谜一样的商业地产及用地

报道说东方家园有137块商业用地，共计150万平方米，增值巨大。虽说俺干房地产也N多年了，但对于这么复杂的不确定因素还真是不好分析。

东方家园20多家店，有多少家是自建店，有多少家是租赁店俺不知道，如果自建店及租赁店装修，用去八、九个亿，20亿总投资还剩下十一、二个亿，早几年用这些钱在不同的城市郊区购地，购置150万平方米（合50万一亩左右）也还不离谱。

但是从金牛置业卖地的相关资料可以清楚地看出，地未拆平，欠部分购地款或拆迁费。而“150平方米商业用地”有多少属于这种情况，也无从知道。

所以，俺一直在说，东方家园有多少商业地产和商业用地，根本就是个谜。况且还有老张在像金牛置业卖地一样的倒腾，谁算得清？媒体就那么一说，咱就那么一听，别在这上边伤脑筋。

三、张宏伟对东方家园的运作思路

从历次媒体对老张的采访来看（俺研究了五年以上的报道），搭建平台——〉引进外资——〉分拆上市，老张对东方家园这一运作思路一直未变。

顺着这一思路，我们就可以对一些问题找到答案：

1、外资如果购东方家园51%的股权，老张已经作了极大让步，外资必定以协助运作海外上市作为交换条件。811的另49%的股权应该不会再出售，等待分拆上市享受胜利果实。

2、外资入主的“东方家园”必定装入大部分的旗下门店，分拆上市时才有一定规模。此外，商业用地也应该装入一部分，重新评估后可以增厚东方家园资产，改善东方家园业绩（上市时报表好看些）。

3、张曾经针对东方家园盈利较低时说过，李嘉诚入主的一家国外公司，十五年不挣钱，出售该公司时一举挣了1000亿港币，言外之意他在效仿，从811在民生银行、锦州港等股权上的投资收益上看，也不能说完全不靠谱。张宏伟手握25家店面和137块商业用地就是资源，增值在此，而不在短期东方家园能为811提供多少利润，如分拆在海外上市成功，811在东方家园上的投资将一举获取丰厚利润，这就是张宏伟的如意算盘。

4、李凤江博士加盟东方家园，为东方家园下一步的运作增加了一个亮点。投资如果还算是张宏伟的强项的话，经营和管理已经证实了是老张的软肋。东方家园要想海外上市成功，其业绩不有所改观是不行的。专业人士李博士的加盟，至少是外资要求东方家园提升业绩使然，是老张还是外资所选的人选并不重要。

天马人龙提示：媒体报道也好，散户分析也好，那大部分都是您看看热闹而已。关键是主力认为时机是否成熟。主力认可，811盘面必有动作，底部放出量来才是拉升的前兆。瑞寰基金入主东方家园的最早报道是1月6日，两个月811没动静，那是主力比咱知道的多，不拉升，说明还没到时候，等着呗！