除了大单交易外，纵观上半年京城商业地产的发展情况，ＣＢＤ、中关村、望京三大区域成为京城商业地产的亮点。房地产咨询公司高力国际提供的数据表明，截至6月底，北京市商业地产总供应达到587．78万平方米，总需求量为476．88万平方米，总空置率为18．87％。新的商铺项目供应主要来源于中关村和望京等区域，包括中关村广场购物中心、新中关、第三极等商铺项目，以及来自望京地区的国际商业中心、旺角广场等。从区域来看，各个主要商业圈的商铺供应量，万柳地区总的商铺体量位居魁首。

 

此外，商业地产也迎来高需求，诸如新加坡凯德、花旗银行等国际知名品牌都在北京商业市场寻找据点和项目。同时还建设持有型大型商业中心，有望改变北京目前以百货公司为主流商业业态的现状。比如：已经开业的中关村广场和即将开业的世贸国际商街，计划在2007年开业的银泰柏悦生活、华贸商城、新光三越百货、新三里屯和四季商城等商业项目。

 

高力国际预测，下半年北京商铺市场将出现大量的供应，其体量约有88万平方米。这其中包括CBD的世贸国际商业街、LG大厦、北京国际中心商业广场、CBD东都，中关村区域的中关村广场购物中心部分的陆续开业，望京区域的博雅国际中心等项目。国际零售业巨头对北京商业项目的关注度持续加强，其主要关注的区域包括CBD、望京等区域。商铺市场的需求在竞争激烈的同时，也表现出旺盛的一面。

 　　

从商铺的需求主体看，外资投资基金资本、国际大型零售商，包括大卖场对优良的商铺项目的需求都很强烈。

 

（二）、商业地产租金
近年来，随着北京商铺供应量的明显增大，而零售商家数量有限，迫于招商压力，越来越多的开发商不得不降格以求，造成近期北京新增商铺租金水平连连下滑。目前北京优质商铺整体的租金水平约为65．50美金／使用平方米／月，相比于过去两年有所下降。但像王府井、西单等市级商业中心的商铺租金还一直往上涨。

 

北京商铺近年来的供应量明显增大，这使得为争夺商户资源，市场争夺尤其激烈。由于零售商家数量本来就有限，其开店规模及速度又都有较为固定的规划，零售商成了稀缺资源，迫于招商压力，越来越多的开发商不得不降格以求，造成了近期北京新增商铺租金水平连连下滑。目前市场上有相当数量的商业项目因不能按预期进度完成招商，不得不将开业时间延后，这给已入驻商家造成不良印象，促使其再次选址时格外慎重，无形中又给后来新项目的招商工作造成了更大压力。

 

京城四个主要商圈区域：

1、ＣＢＤ及周边区域：聚集了世界500强在华总部、各国驻华机构、国内大企业等。目前北京70％的外资企业集中在ＣＢＤ一带，使得众多世界著名商业品牌纷纷入驻ＣＢＤ。ＣＢＤ及其周边地区现已形成明显的集聚效应，商业建筑规模近几年持续增长，总的商业体量约有28万平方米。在未来两年内，ＣＢＤ将迎来新世界商城、沃尔玛等大批商业巨头集体进驻。

 

2、西单区域：西单商业现有店面大型设施约30．8万平方米，包括西单商场、西单购物中心、西单赛特商场和华威大厦。中友百货、首都时代广场、西西友谊、君太百货、西单文化广场是西单商圈内升级版零售项目。目前在建的项目有美晟国际广场和西西4号。西西4号项目的建成将完善整个西单商业区的功能，调整业态结构。但不容忽视的是，西单商圈作为北京传统的商业区之一，面临着商业规划未能实施、配套设施不足、业态分布不合理的“三大硬伤”。

 

3、中关村区域：中关村过去一直以电子市场为主，随着中关村广场购物中心的逐渐开业和第三级、新中关等综合商业的面向市场，单一的业态局面将会得到改变。大量商业体量的投放，使得中关村区域已经成为北京商业体量最大的商圈之一。

 

4、朝外区域。随着ＣＢＤ概念的确立，朝外商务圈概念也随之确立并逐渐形成。目前朝阳门商业区域以朝外大街为中轴线，西起华普大厦和丰联广场，东至蓝岛大厦。朝外的特色是商务与商业并重，目前除早年的“蓝岛”、“华普”等大型商场外，还有近几年开张的朝外ＭＥＮ、昆泰国际中心商业街等，使朝外商业物业逐渐形成了一定规模。随着诸多大型企业进驻东二环区域，其交通商务带轮廓逐渐清晰，已有十几家建成和在建的大型企业总部。东二环商圈已成为北京继王府井、西单、ＣＢＤ外的又一大新兴商圈。

 

外资对中国商业地产的投资热情正从上海加速向北京转移。北京市投资促进局发布，今年前6个月，海外基金不断巨资收购北京商用地产，投资已达到60亿元人民币。

据悉，今年上半年，海外基金收购北京的商用地产均位于商业核心地段。不同的是，此前海外基金收购的商用地产大多数是成熟的商用地产，而今年，外资收购的项目大多是在建时就被抢购一空。各路外资“淘金”愿望日益迫切。

 

公开的资料显示，2004年4月之后的15个月中，仅凯德置地一家公司在北京房地产的投资就已达到78亿元。凯德置地是新加坡淡马锡控股的嘉德置地的独资子公司，其项目包括中环世贸中心，安贞和望京华联购物中心，而其在北京的数个商业地产大单已经超过新加坡资金在上海10年的投资总和。除了凯德置地，扬子基金、高盛、摩根士丹利等身影也纷纷闪现。

北京市投促局的分析显示，海外地产资金进入北京商业地产目前往往遵循三条路径：一是进军房地产经纪行业，延伸产业链；二是整体购买核心地段商业地产，整合打包海外上市；三是多样化投资，既直接投资开发，又实行股权并购。其中，整体购买商业地产也使得在未来适合外商投资的大型商用地产将成为稀缺资源。目前，三环路以外、五环路以内地区已建或在建大型商业设施都成为外资关注的重点。

 

1、2006年上半年北京商业营业用房销售总套数为套4692。2006年上半年北京各区预售销售有销售业绩的15个区的销售套数，商业营业用房销售套数排名为前五的五个区县分别是海淀区、朝阳区、丰台区、西城区、通州区；他们的销售套数分别为3318套、373套、95套、72套、57套。

 

2、2006年上半年北京各区预售销售有销售业绩的15个区的销售面积，商业营业用房销售面积排名为前五的五个区县分别是海淀区、朝阳区、西城区、丰台区和崇文区；它们的销售面积分别为105500平方米、94966平方米、75370平方米、34590平方米和17268平方米。

 

3、2006年上半年北京各区预售销售有销售业绩的15个区的销售金额，商业营业用房销售金额排名为前五的五个区县分别是海淀区、朝阳区、西城区、崇文区、丰台区；它们的销售金额分别为205802.77万元、193131.91万元、115585.36万元、21715.31万元、14429.11万元。

 

4、2006年上半年北京预售价格以3月为最高，达到21376元；以5月为最低，为13703元。

 

5、预售客群构成变化：本市城镇居民购买占52%；外省市个人购买占28%；国内企业单位购买占13%；国内行政、事业单位购买占2%；本市农民购买占1%；外国个人购买占3%；华侨、港澳台同胞购买占1%；军人购买占1%,外国行政、企业、经济组织购买在第二季度成交一单,其占比例甚少不到1%。

 

6、预售客群的销售面积偏好：国内行政、事业单位购买、国内企业单位仍是较大面积的商业物业的主要购买者，他们购买的平均面积分别是179平方米和121平方米；其次是外国个人购买,购买的平均面积是68平方米；依次是外省市个人购买,购买面积为61平方米；本市城镇居民购买平均面积为42平方米，华侨、港澳台同胞购买平均面积为35平方米；本市农民购买平均面积均为32平方米；军人购买平均面积为24平方米；外国行政、企业、经济组织购买面积为813平方米，套数为一套，在第二季度成交。

 

7、预售客群的价格偏好：外国个人购买偏好价格为23035元；外省市个人购买偏好价格为21048元；外国行政、企业、经济组织购买偏好价格为21289元；华侨、港澳台同胞购买偏好价格为24813元；军人购买偏好价格为17530元；本市城镇居民购买偏好价格为18213元；国内企业单位购买偏好价格为7483元；本市农民购买偏好价格为22748元；国内行政、事业单位购买偏好价格为16183元。