柳州这个四线城市经常有惊人之举，这两个月土地市场异常火爆，日前一块21亩土地拍出了3个多亿，土地单价1800万每亩，楼面地价7700元。这里有详细报道 http://liuzhou.17zhiye.com/News/NewsView.html?strNewsID=2321

媒体说得不错，7700的楼面地价，加上总平建设费用管理费税金销售费，成本在11000-12000左右。周边住宅目前成交8000-9000元，21亩地，很难做出精品，不临江也没有其他景观，做高端住宅显然有难度。开发商可能想从写字楼方向突破。

柳州河东写字楼虽然有九州国际16000-18000的价格，但务必靠考虑成交量。此前河东片区高端写字楼成交价在9000-11000元，九州国际开盘的价格也是9000多。不知出于什么考虑九州国际后来把价格喊上一万七八，但真实的成交量有多少，值得斟酌。这种事，就像冬天穿个湿马夹，外表光鲜，谁难受谁知道。

昨天还听说房开方面准备效仿香颂大道，采用盯人战术，盯住荣和，跟着荣和一起跑。这又是只知其一不知其二。香颂比肩保利，从户型到园林精装修都调动了国内第一流的资源，换成一般开发商，真不一定做得到。再者，香颂除了首次开盘借用保利实现产品价值外，此后一路披荆斩棘，闯出了自己的路。目前香颂很多房源价格并不比保利低。外人只看热闹，不明内里。何况荣和作为大盘大开发商，回旋余地大，土地成本低。顺风顺水时一切都好，宏观调控时荣和杀价怎么办？

另一条路是做商业，河东高端商业单价已经上了6万。通过巧妙布局，尽最大努力实现商业价值，有可能实现突破。这条路则要求开发商具备较高的规划技术能力，同时还要认真考虑柳州这个100万人口的市场购买力。柳州这地方，由于市场竞争的不充分，经常出现大城市匪夷所思的事情。单价六七万的商铺固然可观，可真实的市场容量究竟有多大呢？不要暖风熏得游人醉，直把杭州作汴州。

当然，小盘也有小盘的优势。资金占用低，压力也小。实在不行还可以时间换空间。

我倒是真的希望这个项目的开发团队能吸取国内先进地区的开发经验取得突破，进而带动柳州的开发水平。在一个高成本地块上创造一个经典案例出来。