柳州盛天龙湾位于阳和大道北2号，在阳和大道与静兰桥东交汇处。项目西面临江，东面临阳和大道，离柳州市中心较远，但是附近路况不错，车少路宽，好走。这个地段是典型的生地开发，周边全是农田。

该项目规划用地98亩，容积率为3.0，绿化率40%，整个项目由20栋15~28层的住宅合围中心绿地而成。这个项目可容纳1800户，设置有900多个车位，配套有幼儿园、室外泳池、商铺、商业广场等。目前，该楼盘尚未定价，不过销售员透露：单价可能要3000~3800。这个价钱，在这个地段实在是贵了。不过这批房子好不好卖，还得看市场。

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从上面官方给出的这些数据来看，这个盘可以以大盘自居，并且开发商高举着“景观先行”的大旗，吸引了不少自住型客户的目光。不过仔细研究一下，发现这个盘还是摆脱不了高层住宅高容积率的厄运。

这个地段十分偏僻，周围全是农田，菜市、医院、学校、餐馆等几乎没有，仅有的联华超市也不过是小打小闹的小门面而已，试想下几千人的日常生活用品等全由这个袖珍型联华超市提供，这怎样一种场景。这个项目本质上属于郊区生地开发。从中国十几年的房地产开发历史看，这样的地段应该建设低密度产品，比如10年前的广州番禺板块、北京的东坝板块等。盛天龙湾明显高估的地块价值，产品定位表面上利润最大化，实际上销售难度极大。让我们拭目以待吧。

更值得一提的是，该项目隔一条马路就是静兰村。据说静兰村的多数地块将被政府征用，因此静兰村的村民将会得到一笔数目可观的安置费，静兰村的暴发户数量暴增。而从销售员口中也证实：静兰村原居民经常来这里看房子，并且有意向的客户为数还不少，这对于未来小区业主的素质是个严峻的考验。

去考察的当日是盛天龙湾售房部开放第一天。当开车到静兰桥上，就可以看到静兰桥两边插满了盛天龙湾的彩旗，彩旗有半个人那么高，十分惹眼。过了静兰桥中间就可以看到前面一个大幅形象广告，上面写着：自然·湾畔·生活馆，空洞的口号。下了静兰桥，右手边就是售房部了。售房部门口两边，房开商安排了五菱舞狮队助兴；进售房部的路上，还铺有几十米长的红地毯；红地毯右边还有10个左右礼仪小姐接待市里来的领导。售房部装修比较现代，立面很有现代中式风格，墙体直接由钢化玻璃代替，在售房部里即使不开灯，也显得很明亮；有一个装饰给人印象很深：这是一个以繁体“龙”字为蓝本创作出的艺术图形，非常贴合盛天龙湾的LOGO。现场销售人员穿着合富辉煌的统一制服，不好评价。

       下图是售房部外的实拍

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进了售房部，迎面的就是沙盘。沙盘制作比较精美，20栋的高层建筑，做16个模型。剩下的4栋楼只放了个水晶地盘在那，销售人员说这是第三期的，还没做好。很明显的，如果把这4栋楼的沙盘模型放上去，整个小区会显得非常拥挤，绿化部分不突出，中心水景和中心花园完全被这4栋20多层高的建筑挡住，会使得整个项目看上去就像是在地上插火柴一样，没有美感，层次不分明。

下图是沙盘实拍

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建筑是简约的中式。因而整个项目的包装、售房部的装修都走中式路线。这明显是一个两年前策划的项目。搞笑的《赤壁》下结尾处关羽对曹操说，你已经过时了。用在这里倒是很恰当。中式建筑的风早就吹过去了。连柳石路上5亩地的小项目都咸与中式了。柳州的房地产落后于全国的情况在这里可见一斑。人间四月芳菲尽，山寺桃花始盛开啊。

据了解，盛天龙湾一期出售的共有6栋：5#6#14#16#为两梯三户，呈品字形分布，6个户型全为三房两厅，最大127㎡，最小80㎡；9#12#为两梯四户，凹型分布，最小一房两厅64㎡，最大三房两厅134㎡。

位置上看，这6栋楼都不是正南北或正东西朝向，偏30°这样的朝向，这样的设计可以有效的解决中间部分见光少的劣势。不过我认为9#12#的两个中间户型的卫生间设计不合理，没有做到明卫设计。试想下，从厕所由抽风机抽出来的污秽气体顺风直接飘入厨房，那真是一件十分令人不爽的事情。

下面是户型图：第一张是14#16#；第二张是9#12#；第三张是5#6#。

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此次售楼中心开放，房开除了做了一个整体沙盘外，还另外做了3个户型的模型，分别是9#12#的2号和3号户型，以及14#16#的2号户型。这三个户型应该是第一期大中小型的代表。下面来看看模型实拍。

第一个，9#12#的2号户型，面积是80.33㎡。第二个，14#16#的2号户型，面积是116.30㎡。第三个，9#12#的3号户型，面积为134.98㎡。

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小结：这个地段很难讲好或者坏，开发好了有升值的空间，开发不好肯定是无人问津。周围无房源，最近的也就是凤起新都那边，而且还是隔了一条河。如果凤起卖3500的话，这边就得卖低几百块。毕竟离市中心太远，周围环境和配套设施不敢恭维。

盛天龙湾户型图就一幅CAD整层的平面图。这是偷懒的做法。表现上看很直观，本质上不利于销售控制。