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09年房价上涨已成定局，07年疯狂楼市即将再现
(2009-06-10 11:45:00)
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杂谈 |
关于房价，经济学家有很多指标来考量未来的趋势，比如货币发行量、空置数量、房价收入比等等。但老百姓不懂这些指标，他们只会根据对未来房价的心理预期来决定自己是否购房。如果老百姓认为房价要涨，他们就会急着下单，反之就观望。改善性需求和投资者更甚。
因此，决定房价是否会上涨的关键因素在于市场是否形成涨价预期。我们认为，涨价预期已经初步构成，如果6月房屋销售面积和价格继续维持5月情况，涨价预期将加深，进而引发抢购，进一步推高房价，形成类似07年的恶性循环。
理由一：由于09年1-5月的持续热销，打折现象已经消失，很多楼盘的价格回到07年。在成都金沙片区，今年年初打折到4000多的价格已经完全没有了，价格全部回到了6000多。柳州河东片区原来3000多的房子也通通不见了踪影。对于客户来说，切实感觉到房子涨价了。而在北京、杭州等地，又出现了排队买房、托人买房的情况。温州炒房团也重现江湖。当今信息交流十分充分，上述信息持续冲击老百姓的心理，构成房价上升的心理预期。
理由二：昨天《成都商报》报道，有60%的老百姓已经有了通货膨胀预期，而且避险方式就是购房。今年财政赤字预计9500亿，创建国60年的最高记录，真是为建国60年大庆的献礼啊。所谓财政赤字，就是政府多印的钱。钱印多了，就引发通货膨胀。这么简单的道理大家都知道。
理由三：中国的房价上涨与经济低迷无关，而是经济越低迷、房价越上涨。这和石油价格上涨的原因是一样的。为了刺激经济复苏，政府加大信贷投入、加大财政赤字，但是由于经营环境不好，过剩的流动性不会去扩大制造业的生产，而是投入房地产以求保值增值。这种趋势已经在5月份出现，大户型、高档产品、商铺、写字楼销售突然复苏，说明投资者已经入市。
理由四：在房地产一片大好之中，政府继续出台降低资本金的政策，表明政府目前宁肯重新吹起资产泡沫来带动经济复苏的态度。因而年内基本上不会出台打压房价的政策。
理由五：08年开工数量下降，因而从现在到年底的房产供应量不足。3、4、5三个月成都商品房销售都超过了120万平米，5月份达到150万平米，而同月的供应是100万平米。一方面是需求强劲，一方面是供应下降，这几乎是0607年局势的翻版。
综上所述，房地产的持续火爆和对通货膨胀的预期带来了客户对房价上升的预期。房价上升的车辆已经启动，刹车并不容易。车子越大，惯性越大。占中国GDP总量10%的这样一台巨型战车一旦启动，需要多大的努力才能刹车呢？上次一刹车从04年开始到07年底，用了四年的时间。这一次要几年呢？更何况政府目前并没有丝毫刹车的意思！
因此，决定房价是否会上涨的关键因素在于市场是否形成涨价预期。我们认为，涨价预期已经初步构成，如果6月房屋销售面积和价格继续维持5月情况，涨价预期将加深，进而引发抢购，进一步推高房价，形成类似07年的恶性循环。
理由一：由于09年1-5月的持续热销，打折现象已经消失，很多楼盘的价格回到07年。在成都金沙片区，今年年初打折到4000多的价格已经完全没有了，价格全部回到了6000多。柳州河东片区原来3000多的房子也通通不见了踪影。对于客户来说，切实感觉到房子涨价了。而在北京、杭州等地，又出现了排队买房、托人买房的情况。温州炒房团也重现江湖。当今信息交流十分充分，上述信息持续冲击老百姓的心理，构成房价上升的心理预期。
理由二：昨天《成都商报》报道，有60%的老百姓已经有了通货膨胀预期，而且避险方式就是购房。今年财政赤字预计9500亿，创建国60年的最高记录，真是为建国60年大庆的献礼啊。所谓财政赤字，就是政府多印的钱。钱印多了，就引发通货膨胀。这么简单的道理大家都知道。
理由三：中国的房价上涨与经济低迷无关，而是经济越低迷、房价越上涨。这和石油价格上涨的原因是一样的。为了刺激经济复苏，政府加大信贷投入、加大财政赤字，但是由于经营环境不好，过剩的流动性不会去扩大制造业的生产，而是投入房地产以求保值增值。这种趋势已经在5月份出现，大户型、高档产品、商铺、写字楼销售突然复苏，说明投资者已经入市。
理由四：在房地产一片大好之中，政府继续出台降低资本金的政策，表明政府目前宁肯重新吹起资产泡沫来带动经济复苏的态度。因而年内基本上不会出台打压房价的政策。
理由五：08年开工数量下降，因而从现在到年底的房产供应量不足。3、4、5三个月成都商品房销售都超过了120万平米，5月份达到150万平米，而同月的供应是100万平米。一方面是需求强劲，一方面是供应下降，这几乎是0607年局势的翻版。
综上所述，房地产的持续火爆和对通货膨胀的预期带来了客户对房价上升的预期。房价上升的车辆已经启动，刹车并不容易。车子越大，惯性越大。占中国GDP总量10%的这样一台巨型战车一旦启动，需要多大的努力才能刹车呢？上次一刹车从04年开始到07年底，用了四年的时间。这一次要几年呢？更何况政府目前并没有丝毫刹车的意思！
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