在柳州房产街论坛上看到一些帖子说圣蓝山比较贵，价格赶上了河东。就这个议题，说说一些想法吧？

第一个问题：老城区的房子和新城区的房子，究竟哪一个更有价值？第二个问题：圣蓝山与同类项目相比，究竟是贵还是便宜？

先说第一个问题。房地产的价值和地段有关，这是全世界公认的道理。而衡量地段好坏的标准有两条，一个是到市中心的距离，一个是地段周边的商业成熟情况。从这两点来分析，河东的房产价格有些虚高。由于友谊桥的建成，河东到五角星的距离已经大大缩短，但河东的商业配套极其不成熟，而等待河东的商业配套，也就是人气，成熟起来没有5年8年的时间是不可能的。柳州不是北京，也不是成都那样的特大中心城市，其人口的增长相对较慢，因而城市的扩张速度也比较慢，河东从刚开始开发到现在基本有些城市形状了用了六七年的时间，而河东成为像五角星、鱼峰山那样的成熟社区还至少要另外一个六七年。河东房价全柳州最高，只能是房开利用大家的心理预期，提前实现价值。换句话说，河东把六七年后的价格拿到今天来买，这就是河东现象的本质。柳州河东现象与南宁琅东现象本质上类似，内容上差距非常大。琅东集全区之力，又有东盟会展的重大题材，也是将近10年时间才有今天的样子。河东与琅东有多大差距呢？柳州和南宁又有多大差距呢？相信大家心知肚明。

给一个例证。人民医院迁到河东了，一片萧条。大家蜂拥去工人医院了。这说明什么呢？一个城市的成熟和一个孩子长大的过程差不多，是一个缓慢的过程。政府迁过去了，医院迁过去了，咸与维新了，地段立刻就成熟了？没那么简单的事情。

老城区的房子由于地段的优势，价值比较高，这在全世界都是公认的。但在中国有这样一种情况，就是某个新城区由于政府主导的原因，得到较快发展，房产价值也得到迅速提升，甚至超过老城区。比如北京的亚运村地区。其实问题的本质是老城区由于城市改造难度大，因为改造的速度较慢，在城市形态上显得没有新城区那样漂亮。另一个原因就是老城区的房地产开发项目一般比较老，户型、绿化都远不如新区的项目，项目自身的规模一般也比较小。但一旦老城区城市得到适当改造，或者老城区出现规模较大、设计较新的项目，这样的项目由于深厚的人文积淀，就会成为当地的明星楼盘。最典型比如北京的朱雀门。

朱雀门位于北京宣武区天坛公园和陶然亭公园附近，2环路以内。2004、05年间推盘。当时亚运村一带房价1万元左右，宣武区房价6000-8000元左右。朱雀门是宣武区第一个高端房地产项目，各方面设计都向北京城北的高端项目看齐，实际完成的销售价格15000元左右，而且受到了购房者的热烈追捧。深究其中原因，就在于朱雀门立足老城区，深入挖掘老城区的人文价值，建筑和配套各方面又不输给新城区的项目。是金子就会发光。时至今天，朱雀门2手房价格25000元，依然超过亚运村、学院路18000元的价格！朱雀门的成功深刻地说明了老城区的价值。这种价值可能淹没在新城区大刀阔斧的改造之中，等待人们去发现和发掘。

具体到柳州来说，鱼峰山一带的老城区和北京天坛公园一带微观位置极其相似。都是有深厚文化积淀的老城区，都是公园环绕的地带，都是由于人口稠密、城市改造难度大的地方。圣蓝山的出现恰似当年北京朱雀门，拂去蒙在老城区面上的灰尘，露出天生丽质，让老城区的价值得到回归。

再说第二个问题，看看圣蓝山到底贵不贵？要说价格贵不贵，要看用谁做参照物？奔驰的某款车如果与宝马相比，可能贵一点，但如果和丰田相比，肯定贵！圣蓝山如果和柳石路其他项目相比，肯定贵。原因在于柳石路上目前项目从设计开始就没有认识到老城区的潜在价值，因而产品设计走低档路线，总平布局、园林配套、户型设计各方面与经济适用房无异，因而不好拿来与圣蓝山相比。如果一定要比，不妨先看看规划指标：15亩的中心花园，柳石路上有没有？60-80米的楼间距，柳石路上有没有？星级入户大堂，柳石路上有没有？附带20多平米空中花园的洋房户型，柳石路上有没有？西班牙风格的豪华立面风格，柳石路上有没有？圣蓝山其实是柳州房地产升级换代产品，柳石路目前的项目没有能与之相比的。倒是河东的一些项目从产品上来看与圣蓝山处于同一水平，比如御花园、文源华都、清华坊等。

御花园4500-4800元，文源华都5500元，清华坊5000元。与这三个项目相比，圣蓝山鲜有逊色之处，反而有突出的优势。圣蓝山三面环山，坐北朝南，1.8低容积率——这三大优势河东项目无人能及。如果这样看，圣蓝山的合理价格应该在4500-4800元。当前圣蓝山电梯洋房均价4000元，您说是贵呢还是便宜呢？

还有一种比较法。我们暂且忽略圣蓝山作为老城区高端项目的潜在价值，直接用柳石路价格来和河东相比。柳石路低端项目目前售价3500元左右，河东地段项目售价4200元左右（如华展），即柳石路与河东存在700元/㎡的地段差距。这意味着圣蓝山目前4000元的价格拿到河东相当于4700元，这个价格仍然远低于文源华都和清华坊，与御花园类似。可见圣蓝山的价格还是个客户预留了较大的升值空间。

以上为理性的分析。其实，实践是检验真理的唯一标准。圣蓝山的价格贵与不贵，要看市场接受不接受。圣蓝山一二期的持续火爆说明了客户早就用自己的脚给圣蓝山投了票。300多个客户早已用真金白银阐述了圣蓝山的价值。

附： 某网友徽州小院看房记 截图

徽州小院看房记

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