日前结束的中央政治局会议提出“坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求”，这段话应该就是当前及下半年中央对房地产市场及调控工作总的要求和方针。

相对去年末中央经济工作会议上相关房地产调控的论述，这次会议的表述出现了一个重要差别，即由要求房价“合理回归”向“防止房价反弹”转变。从“回归”到防止“反弹”，说明当前楼市回暖已经成为既定事实，“控房价”的挑战更加严峻。

与本次政治局会议有密切关系的是国务院向16省市派遣督察组检查各地房地产调控效果的行动，国土部和建设部作为牵头，根据督察情况撰写报告上报国务院，这被业界认为是为楼市调控后续政策走向提供依据。

从“稳增长”与房地产业健康发展双角度考虑，政府的调控政策宜“稳”不宜“变”。然而在政府依然维持价格管理的整体调控思路下，如果房价在成交量的带动下出现持续反弹，那么新一轮房地产调控也能完全排除，政策“相机出台”的特点还将继续。根据当前市场形势及相关动向初步探讨一下短期政策调控的几种选项：

第一种无疑是房产税扩容。房产税在上海、重庆的试点已经进行了两年，效果评估正在进行，国务院有关部门应该已经有了相关的结论。至于全国扩容到底选择哪一家的方案，目前看还不得而知。但这并不是重点，重要的房产税本身如果扩容，这对于偏向投资投机性质的购房者而言，是一个巨大的心理压力。房产税短期看其作用并非带来多少税收，而是在极大程度上改变购房者的预期。我们认为，政府调控房地产市场应更多地调控预期，而非价格本身。房产税正是这样一种调控预期的手段和政策。

第二种是开展房地产资本利得税。所谓房地产资本利得税就是针对投资投机性购房，其在特定年限内进行出售的话，国家对该房屋的买卖差价进行征税，税率可为资本利得额的80-90%。如果该税成行，那么限购政策基本可以取消，允许买，但对房屋卖出继续税收干预。同时对空置房征收闲置税。

第三种可选手段是“跨地域限购”。众所周知，住建部已经宣布完成了40城市住房交易系统的联网，这为下一步的调控政策出台提供了一定的硬件基础。有消息称，住建部正在研究在40城市住房交易系统联网基础上，推出“跨地域限购”的政策，以此来强化和改善现行限购政策。落实政治局会议提出的“切实防止房价反弹”的任务要求。“跨地域限购”在控制住房需求上无疑是有效果的，但同时也将影响正常的住房需求，如两地分居家庭、跨地域工作所带来的住房需求的满足。

从中长期看，贯彻落实住房供应“双体系”，抑制投资投机需求，保障住房民生，促进房地产业回归正常产业行列等，应该是政府调控楼市的主要方向。

经过多年政策调控的实施和经验积累，形成了目前相对稳定的调控政策架构：努力构建住房供应“双体系”，积极发展保障性安居工程，解决住房民生问题，到“十二五”末实现保障房占社会存量住房20%的目标；通过限制性行政手段，抑制投资投机性购房需求，采取差别化信贷手段鼓励和支持自住性购房需求；增加普通商品房特别是中小套型住房供应。

我们认为，“十二五”期间上述政策目标和政策手段不会发生太大变化。未来十年内的政策趋势是：房产税能够覆盖全国。实现房地产税制的结构性完善，促使地方政府脱离土地财政的束缚；商品房预售制度调整、完善，部分成熟区域取消商品房预售；限购政策进行调整，由控制买入环节变为控制卖出环节。通过资本利得税、房屋空置税等制度杠杆取代限购等行政手段抑制投资投机性购房需求；保障房彻底回归保障低收入家庭住房需求的功能，不承担降房价责任。