在当前市场形势和政策背景下，要重点关注楼市发展的四个方面问题，并提出相关政策建议。

第一方面，在宏观经济亟需“稳增长”的情况下，需明确房地产的定位

上半年我国GDP增长7.8%，第二季度为7.6%，创12个季度来的新低。工业增加值、固定资产投资、外贸等关键指标表现依然不积极。外部市场美国经济缓慢复苏，但欧债危机却有越演越烈之势。作为三驾马车之一外贸短期内难以恢复。事实上，本轮宏观经济的回落，有外需减弱的影响，更加直接的原因是房地产紧缩性政策造成楼市开发投资和销售的全面回落甚至下降，引发了上下游产业链的联动需求放缓，这个原因是客观存在的。为了防止宏观经济硬着陆，国家迅速采取了一系列“稳增长”措施，包括在一个月内连续两次降息，出台“新36条”等鼓励民间投资。这些措施的出台一方面表明了稳增长的决心，另一方面也说明宏观经济的前景不明朗。房地产业作为拉动经济增长较为便利的产业，目前依然处于被严厉调控的尴尬境地。房地产业的稳定发展关系到住房民生，更关系到宏观经济的稳定。

应尽快明确房地产市场在当下“稳增长”过程中的重要意义，尽快转变观念，在保持调控政策大原则不变的情况下，鼓励首套自住和首套改善型需求的释放，加快企业库存去化，提高企业投资积极性和竣工率，从而带动钢铁、水泥、家电、家装等上下游产业链的全面激活，促进经济增长由基建投资型向内需消费型转变。

第二方面，市场回暖是暂时的，而市场调整却全局性的，未来前景不乐观

从第二季度房地产销售情况看，回暖确实存在，且这次市场回暖从动力机制看相对健康，主要来源于三方面：首先，楼市预期发生扭转。货币政策放松和地方政府不断尝试政策微调在一定程度上增加了消费者的购买信心，这种预期与企业以价换量策略的互相推动，导致市场回暖预期被不断强化；其次，首套自住等合理需求的释放。在市场观望期、政策紧缩期，首套自住和首套改善性需求受到抑制的同时也在积累反弹的能量，5-6月份楼市的回暖，正是这类需求带动和制造的；再次，限购政策效用递减带来的增量需求。限购政策执行一年多，经过消化，限购政策效力开始递减，符合购房门槛的人开始增多，市场增量需求开始释放，也包含了一些特定的改善或投资性需求。这在一定程度上可以解释为什么近期一些豪宅产品得以热销。

要重新审视这轮回暖，从动力机制看，需求主要源自首套自住和部分改善型需求，这类需求稳定，但长周期、有节制地释放。而作为市场供应方，房地产开发和投资的规模和模式并没有显著变化，开发企业调整不充分，市场供应结构混乱，投资依然带有盲目性。这一轮回暖到底能持续多久？显然以自住和改善性购房为主的需求是建立在正常的城市化进程节奏和人民收入水平稳步增长之上，释放完毕则进入下一轮的积蓄期。而不会出现大规模、大范围的集中需求爆发，投资投机购房需求在现有框架下已经被挤出市场，简单重复过去的房地产发展模式显然已经不太现实。如此有限的市场资源必然导致企业间对需求和资金的争夺，大企业在这个过程中将占据一定优势。

上半年整体的市场态势，土地购置、新开工、销售、利用外资等指标都呈现明显负增长，开发投资虽然保持正增长，但幅度已大幅回落。这种市场调整不仅是指标范围广，在地域上也表现为东、中、西全国性的普遍调整，而非某一指标、某一区域的调整。系统性、全局性、体制性调整是本轮调整的根本特征。

下半年乃至明年，房地产市场将迎来更加实质性的调整，这种调整更多体现在市场供应结构的变化，市场开发主体的整合，以及市场发展模式的重构。

第三方面，“地王”现象不代表土地市场非理性上涨

二季度出现的几个高价地块，引起社会高度关注。土地市场是否会在所谓“地王”示范作用下，出现非理性繁荣，从而又反过来推动楼市价格的快速上涨，这种担心也不无道理，但土地市场是否按照如此路径走下去，还需观察。一般而言，土地市场的活跃需要多方面的因素，若干高价地块的出现还不足以调动整个市场的联动。应该看到，上半年全国土地市场成交并不活跃，土地购置面积和土地成交价款双双同比回落两成左右。高价地的出现尤其特定的条件，如大部分高价地是商业用地，且地理位置优越，属于精品稀缺地块。按照市场规律，这样的地块如果不拍出高价也是不正常的。

从长期看土地市场还受到三个因素的制约：一是政策因素。目前房地产政策调控在相当程度上依然是以价格管理为主。近期几个所谓地王出现后，国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，要求“对可能出现高价地的要及时调整竞价方式，制定出让方案和现场预案”。

二是货币因素。中国1990年广义货币总量M2为1.53万亿，2011年底为89.56万亿，21年增57.5倍。货币持续超发已是不争的事实。今年在“稳增长”的大背景下，货币政策逐步宽松，近期已经连续两次降息，而且利率优惠大幅度向贷款倾斜，贷款可以下浮0.7倍。预计下半年央行继续运用利率和存款准备金率两个工具，释放流动性。土地保值增值功能明显，货币越充沛，土地越值钱。

三是市场因素。所谓市场因素，更多是市场参与者对产品的未来预期。5-7月份楼市的回暖行情无疑进一步带动了更多自住需求和改善住房需求者的入市。由于“限购”政策并未放开，这种由合理购房需求引发的回暖并不会转变为“全民买房”，这种市场状况也将反馈给一级市场，企业拿地也会相对谨慎。

第四方面，谨慎再举房地产调控大棒，以不变应万变

面对楼市回暖、高价地集中出现，关于再出楼市新政的言论又逐渐多起来，报告认为，在世界经济前途不明，国内宏观经济需要稳定，房地产市场需要继续调整稳固的当下，应透过问题看实质，准确把握房地产市场的政策脉络，谨慎再举调控大棒，以不变应万变。原因有三：

一是相关政策继续压制楼市向非理性发展。限购政策并未放开。大规模的投机性资金流动通道被限，决定了楼市不太可能再次出现非理性价格上涨；面对经济增长迟滞，国家对是否大规模启动投资还在犹豫，投资投机资金未必愿意进入房地产；房产税全面推广出台是早晚的制度安排，这一预期其实就是高悬在房地产投资投机者头上的“达摩克里斯之剑”。

二是合理楼市发展有利于宏观经济的稳定。随着中国政府将“稳增长”作为首要政策目标，估计地方政府会继续处理好房地产在“稳增长”与“保民生”之间的平稳，对自住性需求继续会采取支持政策。面对楼市回暖，只要这些需求符合限购政策，政府就没必要干涉，采取“无为”策略，让市场机制发挥作用，也有利于宏观经济的稳定增长。

三是与其频出政策不如找好定位。现在楼市调控政策足够多，但遗憾的是短期政策多，中长期的制度安排和顶层设计少。现在面对市场的波动，政府首要解决的不是出台什么政策的问题，而是采取什么立场，如何调控的问题。政府不应是“救火队”，政策不应是“灭火剂”。政府和政策的定位要力争做裁判员和中立规则。