2011年上半年在“国八条”及相关政策的调控下，我国房地产市场发生了积极的变化，多数城市房价涨幅明显趋缓，投机投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势，保障性安居工程建设着力推进。二季度开发类指标环比一季度增幅较大（主要是季节性因素）。但各地贯彻执行“国八条”的效果不一，部分二三线城市房价上涨过快。在这种情况下，7月12日，国务院召开了常务工作会议，提出了加强和改善房地产调控政策的五条意见，意在巩固“国八条”的调控效果，同时给地方政府和房地产企业一个明确的预期，当前进行的房地产调控不会放松，并将在今后一段时期内坚持实施。

“国五条”的重要内容是要求房价上涨过快的二三线城市实施限购措施。据媒体报道，住建部正在酝酿实施新一轮限购政策的城市名单，重点锁定一线城市周边的房价上涨过快城市。回顾历次房地产调控过程，笔者的印象都是房价越调越长，政策的时效性越来越短。年初开始执行的限购政策则有不同以往的表现，严格执行限购政策的城市，成交量确实下来了。不过，对于所谓扩大限购范围，笔者认为限购政策也要有一个边界，而不能任意扩大下去。全面限购就意味着房地产市场的完全计划化。从这个意义上看，这次国务院提出“国五条”，针对二三线城市的限购提法，更多具有警示意义。

首先，限购城市范围有限。“国八条”实施后，限购的城市为40多个，占全国600多座城市的十分之一不到。“国五条”要求房价上涨过快的二三线城市限购，其含义有两个：一是已经限购但相关政策执行不力的，这次要加大限购力度，行政区域覆盖范围要更广；二是房价上涨过快的非限购城市要执行限购政策，特别在一线城市周边的热点城市，这次很可能率先进入限购范围。不过，能符合这样要求的城市并不多，预计在20-30个。相比500多个非限购城市，这次的扩展限购范围并不会太大。

其次，限购只在局部领域和区域有作用，不能解决资金流动性过剩及外溢问题。从调控政策的运行机理来看，限购政策本质上是“堵”的思路，只是迫使资金流向其他区域或领域，并没有给资金合理的出路。此前一线城市和部分二线城市采取了限购措施，因此造成了目前二三线城市，甚至四线城市投资投机性购房需求活跃。其实这是“国八条”出台之后就存在的市场预期，政策的制定水平和对市场预期的反应显然有失水准。现在又提出二三线城市限购，那么可以想象，相关的资金将被挤向其他领域，如商业地产、养老地产，或者非地产的消费品领域，从而造成新的市场混乱。

最后，即便要扩大限购范围，也不会一刀切，而是应根据实际情况分别处理。根据上半年房地产市场运行情况，未采取限购政策的二、三线城市，市场供应和销售情况由于市场发展阶段和购房需求的不同，呈现较大的差异，价格上涨的原因很多。有些的确是因为大型中心城市的限购，投资、投机资本转向周边的二、三城市，房价涨幅较快；有的是外地人购房占比较大，抬高了当地的房价，特别是一些就业机会大和一些旅游城市；有的是原地区本身价格基础不高，由于近期城市发展较快，房价增幅较大；有的是房屋质量、节能设施和成品房比例的提高，同时也提升了房屋的价格。针对各城市房价上涨的不同机理，相关限购政策不宜一刀切。

综合来看，限购政策是当前条件下，抑制投资投机购房需求相对有效的措施，但其负面影响也不容忽视。虽然国务院表态，限购政策将在一定时期内坚定执行下去，但行政性措施毕竟有悖市场经济原则，如果不顾外部条件的变化，僵硬执行，那么房地产行业的发展将更加扭曲。房地产业存在的若干问题在本质上并不单纯取决于行业本身，而更多是受到外部宏观因素的影响。比如流动性过剩问题。搞好房地产调控，既要采取短期调控与中长期制度建设相结合的办法，也要全国经济一盘棋，采取综合措施治理。解决问题的思路是：一是继续回收流动性。从源头上解决房地产投资过剩问题，必须继续执行稳健的货币政策，继续提升货币价格，即利率水平，消除目前负利率的状况，促使资金回流银行。二是增加市场供给，在挖掘城市国有土地供应量的同时，在规划许可的情况下，逐步将小产权房纳入到合法市场供应渠道；三是促进区域发展平衡，切实落实各区域综合配套改革，形成新的区域经济增长点，缓解东部发达地区的人口增长压力。