由于中国和日本的国情比较类似，都是人多地少，但中国的房地产问题却显得比较突兀，如房地产已经成为一个社会问题，年轻人买房比较痛苦等等。日本人和中国人对于买房的观念不同、住房制度设计不同，通过两国房地产市场和制度的对比，可以得出一些有益的结论。

日本人大部分都是四十岁之后买房，因为无论是男人还是女人都不想过早地结婚生子，四十岁之前是创业的最好时期。因此，日本人普遍结婚晚，生孩子也比较晚，买房并不是年轻人特别迫切的愿望。此其一。

其二，日本的租房市场很发达。日本既有面对中产阶级的租房市场，如都市住房整备公团，也有面对低收入家庭的公营房。前者是政府统一建设的花园式住宅，入住者年收入一般在300万日元以上，且不需要担保人。很多日本中产人士都住在这样的住宅里，且比较舒服。后者是针对低收入家庭的住宅，以公寓居多，入住者收入低于300万日元。

相对日本，我国的租房市场就显得比较混乱，政府统建的廉租房、公共租赁房才刚刚起步，社会上的房源普遍存在经营不合规，租赁期限过短，变动较大，房东干涉等各种问题。

租房市场的不发达导致中国人普遍喜欢购买自有房产，规避风险。

其三，投资观念的成熟让日本人对房地产保持了冷静。经历了上世纪80年代末资产泡沫破裂的日本人，对于房地产和股市投资保持了足够的冷静，即便资产泡沫已经破灭20年了，日本的经济依然没有走出当初的阴影，包括房价在内依然没有恢复到以前的高点。心态上的成熟和对房地产市场规律的认知导致日本人对房地产投资比较客观冷静。

相比之下，我国的一些开发商和研究人士却在鼓吹“房地产价格只涨不跌”，还要加上“长期”二字，实际上，这样的观念是值得推敲的。

其四，土地批租及税收制度缺陷导致的我国住房投资泛滥。日本实行的是土地私有制，个人可以拥有土地的所有权，相应，日本的物业税制度也比较完备。由于每年都有相当额度的物业税收，日本人现在很难出现全民炒房的现象。日本炒房都成本很高，不但要还房贷，还要交物业税，物业管理费，以及其他税收。

反观我国，由于购房者买的是土地使用权，物业税的实行并不容易，如果仅仅对土地之上的房产进行征税，由于折旧因素的存在，税收对于投资投机的打击力度并不大。

再分析土地批租问题。这个问题实际上业界讨论了很多。思路是能不能变一次性收取70年（住宅用地）租金为年度租金收取。这样有很多好处，首先是土地价格下降，房价自然就不会这么高，民众购房的先期负担不会很大；其次是对于地方政府而言，其土地运营可持续性彻底改观，不会出现地方政府“寅吃卯粮”的情况；第三，由于改为每年收取土地租金，租房持有期间有成本，投资需求得到抑制，房地产不会遭到投资投机资金的爆炒，有利于房地产市场的稳定健康发展。

另外，中国住房市场之所以受到投资投机的影响比较大，政府的优惠补贴政策功不可没。我国现在还在实行对普通住房消费优惠税费的政策，对非普通住房实行较严格的消费政策。对于上海这样的一线城市，房价上涨短期内难以改观。即便通过对普通住宅进行税费补贴，以现在的价格水平，普通人群也无法负担。现在的政策重心是促进住房保障工作顺利推进。对商品住房消费进行补贴的做法已经过时。

政府现在更应该做的是健全住房保障制度，加快廉租房、公共租赁房的建设等。在住房制度设计方面，可以学习借鉴日本的经验，建立标准的住房租赁体系，开征物业税，放开高端商品房市场，相关的税费反哺保障房建设。同时，变土地批租制度为年租制度，改善土地招拍挂，变地价高者得为房价低者得，从而一举解决当前困扰我国房地产业发展及民生问题的高房价问题。