房贷细则备受期待  调控意在“稳价提量”

    近日农行、建行、交通银行等多家银行纷纷根据央行《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》的政策推出了执行细则。其中农行的细则相对宽松一些，除了首次购买普通自住房和改善型自住房的消费者享受“20%、0.7倍”的优惠政策外，还提出了“购买非普通住房的，首付款比例原则上不低于25％”的优惠方案，此外农行的细则还为原有的住房贷款提供了自动下调利率和申请下调利率两种利率调减政策。而建行、交行的细则相对保守一些，并未对原有政策进行创新与拓展。与此同时三大银行细则还有一个共同点，就是均未对“改善型住房”进行明确规定，这也为政策的执行带来了一定的困惑。而对于二套房贷政策依然没有明确放松，21世纪不动产分析认为，对投资需求的限制并没有放宽，反映出管理层对于前期房地产市场的过热风险依然存在顾虑，但迫于目前的经济形势的压力，需要通过房地产市场的投资与消费来带动相关产业的增长从而拉动整体经济，因此控房价与保增长成为现阶段房地产市场的重点。

    新政后短期内确实对市场产生了一定的震动，根据21世纪不动产监测数据显示，自10月27日央行新政实施以来，北京市二手房交易量虽未出现明显上涨，但门店客户咨询量确有近10%的增长，多数咨询者表示要等待政策进一步明确之后再决定是否出手，因此新政对市场的影响程度将直接取决于各银行执行细则对新政的解释。

    而对于新政后短期内成交量并没有立即配合放大，21世纪不动产分析认为，主要原因在于一方面各银行政策细则还没有出台；另一方面政策有一定的滞后期，效果并不会立即显现。

    对于后市的走势，21世纪不动产分析认为，会有许多不确定的因素，北京楼市陷入观望期已较长，购房者对于楼市走势的判断短期内还难以见底，尤其是目前经济形势的严峻降低了消费者对于未来收入的预期，因此在购买上比较谨慎，虽有政策利好刺激但依然显得比较犹豫。同时确实也有一部份被前期观望抑制的购房需求有释放的要求，政策利好有助于这部分需求的释放，而释放的力度将与政策执行细则相关。另外，目前政策已表达了管理层对于房地产市场的态度，并不会对房地产市场的下滑采取放任的态度，因此不排除如果政策无法达到预期效果，会有后续的政策继续出台的可能，毕竟政策调控的空间还是很充裕的。

    对于准备进入市场中的买卖双方，21世纪不动产建议，通过这段时间的市场反馈来看，由于受政策的影响，已经使消费需求产生分流，部分需求已产生释放的欲望，但政策很难在短期内扭转房地产市场下行的趋势，因此对于准备出售住宅的业主不要盲目乐观，政策出台后市场仍将维持一段时间寻底的过程，与其在等待中煎熬，不如主动降价出售后再寻找市场机会。而对于准备购房的客户，政策的信号已经十分明显，维持市场的稳定是调控的重点，不要指望整体市场大幅调整后再去随意挑选，而是应该现在就开始关注市场，不断会有好的机会在市场盘整中出现。