21世纪不动产观点：
                      

                     房地产并未形成全面拐点

    源于深圳楼市的降价潮，似乎正在向其他城市蔓延。而近日万科在广州、深圳乃至上海楼盘的降价，更是给了年末的房地产市场以沉重一击。万科低至15%-30%的降价，幅度不可谓不深。最重要的是，万科作为标杆企业的率先全线跳水，给其他地产企业形成了极大的压力。作为回应，以万科为代表的地产上市公司股价，继续直线下跌。

    最先感应楼市降温的是二手房。据21世纪不动产监测，8月、9月、10月、11月，深圳二手房成交量逐月递减，二手房价环比出现下调，其中11月份二手房价格环比10月下降超过17%。与此相伴随，曾经多过米店的二手房中介门店数量，也应声剧减。同时，9月以来的一手商品房销售面积，环比直落。

    广深高速的另一头，广州楼市正在接过深圳的降幅接力棒，一二手房量价齐落。在上海，更多的楼盘扛不住了。很多人关心的是，深穗沪降价之风，会不会让北京楼市感冒？

    楼市拐点之说，早已四处传扬。但21世纪不动产分析师认为，截至目前，我国房地产并未形成全面拐点，而断定房地产市场即将崩盘的说法显然是夸大之辞。

    首先，深圳、广州和上海，降价或低价开盘的楼盘，仍只是少数。根据媒体报道，近期降价的楼盘在深圳、广州均不超过10个。上海亦只是少量楼盘低价入市或变相打折，多数楼盘在观望，甚至还略有上涨。远不能得出这些城市的楼盘正全面降价的结论。
   

    其次，深圳、广州和上海，目前的降价，更多是高速上涨后的一种正常回落。2007年上半年，深圳曾经在5个月的时间内房价涨幅超过50%。广州和上海也呈现非理性上涨。这种上涨是不可能持久的。目前这几个城市房价的下降，是一种暴涨之后的调整。值得注意的是，万科即使将其广州新项目低开30%，它还是有利润的。

    再次，房价回落是过于旺盛的投机需求被挤压的反映。尤其是深圳，去年底以来的房价暴涨，很大程度上是以投机性炒作为主拉动的上涨，这必然会遭到严厉调控。事实上，深圳市部分商业银行自7月起停止二手房按揭贷款，央行、银监会9月底发布房贷新政，打击最大的就是投机性购房者，也正是这些投机性购房者的抛压，加速了房价的下滑。

    据此，21世纪不动产分析师认为，深圳、广州和上海少数楼盘价格的下降，二手房市场环比量价齐跌，并不表明我国房地产市场全国拐点的到来。事实上，支撑房地产市场“上行”的几个关键因素，并未发生根本逆转。

    其一，是人民币升值。未来可以预见的两三年内，人民币仍将维持在上升通道。这一点已成定论。而人民币升值是不动产升值的内在推动力之一。
    其二，城市化进程并未显著放缓，更未停滞。城市化是推动住房需求、拉动房价的强大动力之一。
    其三，人口红利。房地产市场仍将受惠于人口红利。
    中国社会科学院金融研究所结构金融研究室主任殷剑峰说，人民币升值、城市化进程和人口红利对于我国房地产市场的支撑作用，至少可以延续到2010年。
    其四，流动性过剩的矛盾并未得到根本解决。逐利的资本仍将在有较高回报的房地产市场，寻求投资机会。
    其五，系数较大的贫富差距，在较长时期内依然存在。收入差距过大，或者说高收入人群是拉动房价上涨的源动力之一。

    21世纪不动产分析师称，以上五个因素，尚未有确切证据表明，在未来两三年内会发生根本变化，而它们是支撑房地产“上行”的重要基础。局部的、周期的、短时期的正常调整，不足以改变这种“上行”的轨迹。

    根据21世纪不动产的监测，北京楼市一二手房虽然成交量环比有所萎缩，但价格未见大的调整。未来两月，北京楼市将有可能以观望态势为主，不排除少数项目受制于开发商的压力而下调售价或低价开盘，但北京房价全面下降的可能性不大。
   

    21世纪不动产分析师再次提醒，虽然楼市拐点说一时盛行，但必须警惕的是，要提防观望之后被抑制的购房需求的释放，经验表明这种需求的集中释放对房地产市场的正常健康发展，是有害的。