11月份北京二手
商品房挂牌均价上涨200元/平米
- 买卖市场：二手商品房挂牌量继续下降，挂牌均价上涨200元/平米
- 租赁市场：《房屋租赁管理办法意见征求稿》出台，140平米以下房源挂牌和成交量无显著变化
买卖市场：
二手商品房挂牌量继续下降挂牌均价上涨200元/平米
据21世纪不动产北京区域市场部统计数据显示：11月份北京市二手商品房房源的挂牌量继续下滑，较10月份环比下降8.3%，同比仍旧增长，增长率为6.7%；挂牌均价为8603元/平米，较10月份每平米增长200元，环比增长率为2%。
今年的“金九银十”两个月份本就没有为二手商品房市场交易量的反弹发挥出如往年般的显著作用，“旺季不旺”的效应继续承袭到了11月份。
21世纪不动产北京区域市场分析师分析认为，从今年下半年开始，业主不急于抛售房产的心态越来越显现。除去上个季度营业税、个税政策的影响不说，从10月起开始执行新的计税价格就已经给业主的心理带来一定冲击，仅一个多月的时间，市地税局再次宣布将对五年内的非普宅交易开征土增税，虽说涉及此税种的房产限定为五年内的非普宅，但仍旧是对广大业主心理承受力的再一次考验。从今年6月份起，接二连三的税收政策让业主们看到的全都是售房成本的陆续增加，再加上新房市场价格一路攀升的势头，让多数业主再次出现了让新房价格带动二手房价格提升的心理预期，希望能够通过二手房价格的上涨而相应弥补征税给自己带来的损失。此外，也有部分房主采取了抬高房价的策略，期望由买方来为自己承担全部或部分的税费成本，因此直接导致了本月的二手商品房挂牌均价环比上涨200元/平米。
其中，北部朝阳公园地区的部分房产挂牌价格涨幅惊人。由于该地区及周边辐射地段汇聚了北京众多高档住宅社区，特别以棕榈泉和公园大道两个社区为典型代表，11月份这两个社区的部分热点房型挂牌均价涨幅最高达2000元/平米，价格涨幅惊人，公园大道项目的价格上涨势头更猛。21世纪不动产北京区域市场分析师分析原因认为，主要是由于同等地段新楼盘的价格一路看涨，例如万科东第、九号公寓、国兴观湖国际等项目的销售均价已经接近2万元/平米，优质的地段加上居高不下的房价自然而然让业主们的期望一升再升，再加上棕榈泉和公园大道这类项目多为非普宅的房源，12月份后进行买卖交易将增加土增税，动辄上万元左右的土增税成本也使得持有该类房产的业主将报价抬高。
五年内非普宅过户量环比上涨两成
本月12日地税局出台的《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》明确提出，从2006年12月1日起，个人转让二手房应依法缴纳土地增值税。通过对该《通知》的分析解读，21世纪不动产北京区域市场分析师认为，其实土增税征收的范围圈定为五年内的非普宅，对于普宅和五年外非普宅的转让行为并不属于征收范围内。此《通知》一出，让那些持有五年内非普宅房源的客户开始着急，急于赶在12月之前办理过户以避免缴纳土增税。
据21世纪不动产北京区域市场部对11月后半月过户方面情况的统计数据显示：CBD、朝阳公园、三元桥、五道口、紫竹桥等中高档房源集中的地区，在11月后半月出现了过户量较10月份同期上涨两成的现象。21世纪不动产北京区域市场分析师指出，现在的客户对政策调控的接受程度和分析能力已经比去年有很大提升，特别是业主们，懂得面对一项新的税收政策，该如何计算自己多交出来的费用到底有多少和如何选择规避方式，要么提前把房子过户掉，要么将税费成本加在报价内，要么索性持房观望。
21世纪不动产北京区域市场分析师还特别强调，普宅的转手交易不计入土增税费的征收范围，近期将进行普宅交易的客户完全没有必要提早办理过户手续，该怎么交易还怎么交易，不要弄得自己和买方紧张异常。
租赁市场：
《房屋租赁管理办法意见征求稿》出台，140平米以下房源挂牌和成交量无显著变化
11月12日，政府酝酿已久的《房屋租赁管理办法意见征求稿》正式对外公布，《办法》里提出的建立“房屋租赁综合管理信息系统平台”、要求“出租人配备好防火、防盗、防煤气中毒等必要的安全设备与设施”、禁止二房东等系列详细要求，预示着继二手房市场接受政府系列宏观调控后，北京的房屋租赁市场也将得到有力监督和整改。
21世纪不动产北京区域市场分析师同时指出，北京的房屋租赁市场长期以来都保持相对平稳的发展速度，本月140平米以下二手商品房租赁的挂牌量和成交量都与10月份保持持平，无显著变化。
此外，据21世纪不动产北京区域市场部统计数据显示：11月份，140平米以下的二手商品房挂牌平均租金环比小幅上涨100元/月，其中一居室平均挂牌租金为2903元/月，二居室平均挂牌租金为2716元/月，三居室平均挂牌租金为4467元/月。
中高档公寓租赁挂牌量升、价降
据21世纪不动产北京区域市场部统计数据显示：本月中高档公寓租赁市场呈现挂牌量上升和挂牌平均租金下滑的趋势，挂牌量环比上升7.6%，挂牌平均租金则下滑380元/月。
21世纪不动产北京区域市场分析师指出，由于中高档公寓从12月起开征土增税，使得该类房产在11月下半月出现过户量上涨两成的现象，同时也有部分中高档房源在短期内由买卖市场进入租赁市场，由售转租现象有所抬升。与房源量近期内有一定程度增加相对应的，是租用中高档公寓的客户群并没有出现明显扩增。一方面，这些中高档公寓普遍租金水平偏高，以双井地区为例，目前该地区普通住宅的平均租金水平为2700元/月，而140平米以上的非普宅房源，也就是中高档项目的平均租金水平为4200元/月，两者相差1500元/月。
21世纪不动产北京区域市场分析师分析认为，北京目前局部热点地区的中高档房源相对偏高的租金，已非大多数老百姓所能承受，其主要租住群体基本锁定为外籍人士、企业中高层管理人员、高级企业职员、白领等。此外，例如像团结湖这样靠近商务区的地段，虽然以公房为主体，租赁价格也是节节攀升，但相比那些装修精良、租金很高的公寓来说，性价比还是比较高的。房源的增多加之成熟地段公房社区的竞争，导致部分中高端客户分流至普宅市场，北京市中高档二手商品房挂牌租价的下跌也就不足为奇了。
2006年底二手商品房市场预测
自12月1日起，营业税、个税、土增税的三税征收，标志着北京的二手房市场交易更加健全和完善，税收政策的执行也已经很大程度上抑制了北京房价涨幅过快和投机行为。2005年全年的二手商品房交易总量为3.8万套，占二手房总体交易量的53%，而自今年6月份起，月度二手商品房交易总量涨幅后劲不大，甚至部分地区的部分房源交易量呈现出了萎缩的势头。21世纪不动产北京区域市场分析师预测：12月起，受土增税开征的影响，北京市中高档二手商品房的挂牌和成交量将出现一到两成的下滑，今年的二手商品房全年交易量将与去年保持持平或有小幅增长，但成交量占总体交易量的比例仍将出现增长，预计在57%左右。
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