买房是人生一件大事，选购二手房也是一个相对复杂的过程。
    为此，我们特别策划“二手房交易全解码”专题.试图从卖房者和购房者的角度出发，详细解读二手房交易中六个步骤所产生的误区和疑问，希望能给您一点帮助！
    因为我们承诺：“我们的客户必将获得房地产服务机构最好的服务！”

（注：此专题所有文字未经允许，不得转载或摘编。）

 

一、 前期询价篇
误   区：业主预期过高，贻误出售时机。
很多拥有二手房的业主在准备出售房产时，由于不了解二手房市场，不能正确预估待售房产的正确价值。业主往往预期过高，他们认为周边商品房价格正在不断攀升，自己的房产又带装修和家电，也不考虑房产本身的特定因素，导致挂牌价格还要高于周边商品房价格。最终的结果往往是买卖双方预期价格悬殊，造成“有价无市”，无法成交，业主也会失去出售房产的最佳时机。
21世纪不动产解码：理性心态，合理预期
21世纪不动产建议业主在准备出售房产时，首先要有一个理性的心态，合理预期待售房产的价值。二手房价格主要从三方面来决定：一是房屋供求关系，二是房屋自身实物，三是房屋所处区位。房屋所处的位置和地段对二手房价格影响巨大，尤其是武汉二手房价格区位性比较明显。经济、交通、教育比较发达的区域，房屋的需求量就大，价格也相对较高。此外，区位的配套设施、居住规模、文化氛围、及重点学校都会对二手房价格产生较大影响。

相关链接：二手房实用评估参考方法
   注意：此评估方法未考虑房屋供求关系因素，以同地区商品房价格为参考基价，再以下列因素作为修正因素：
   1）折旧率：砖混一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率扣减2％。
   2）户  型：旧式三小套型（小厅、小厨、小卫）扣减10％。
   3）楼  层：

 

楼层修正系数 
 　（表格来源：21世纪不动产武汉区域市场研发中心）

4）朝向：东向为0%，南向为+2%，西向为-1%，北向-2%。
5）其它：房屋位置对房价的影响修正百分数一般为0-3%；没有物业管理扣减5％；小区没有单独封闭减5％；属于重点学校区域的房子加15％。

 

二、交易委托篇
疑   问：如何保证二手房交易的安全性？
由于二手房交易金额巨大，有些消费者由于选择了一些操作模式不规范的中介机构，会给自己造成一些不必要的损失。消费者如何保证二手房交易的安全性呢？
21世纪不动产解码：二手房交易首选有品牌的中介代理公司
如何保证二手房交易的安全性，21世纪不动产建议大家首选一家品牌中介代理公司进行委托交易。如何选择品牌中介代理公司，又有三大看点：
1、看品牌规模
 品牌经纪公司一般都具备“雄厚的资金实力、良好的品牌形象、庞大的销售网络”，可以保障第一时间为客户提供满意的房源和专业的服务。品牌经纪公司为了维护自己的品牌优势，会建立一套完整的管理制度和企业VI系统，给消费者统一的企业VI和服务理念。
2、看操作模式
 二手房交易有很正规的交易流程，其中透明交易是最核心的交易流程。21世纪不动产一贯坚持三方签约制，采用透明交易。让买卖双方全程参与整个交易过程，严格审查双方交易资格，房屋产权状况，最大限度规避买卖双方的交易风险。
3、看服务水准
 从事二手房交易的经纪人是经过专业培训，所以服务水准是考核中介代理公司的重要指标。品牌公司会根据消费者的需求，不断为客户提供更为人性化服务，不断推出新的服务产品，为客户置业量身定制各种方案，使客户的收益达到最大化。21世纪不动产一直非常注重经纪人的培训工作，我们始终倡导“我们的客户必将获得房产机构最好的服务”！

编辑观点：我们共同信任对方！
这期经纪人信箱中接到乐可居瑞安加盟店李银的来信，询问如何应对飞单现象？我也常听到体系内经纪人抱怨道：又飞单了！
的确，21世纪不动产一直倡导透明交易，我们是向客户提供具有附加值的服务来收取合理的佣金。
然而这种透明交易最实质的核心是让买卖双方全程参与整个交易过程，这就势必会出现有些客户为了免交服务佣金而出现飞单现象。
当时我给李银的建议是：提高自己的专业度，提高自己的掌控性和预见性，给客户提供真正具有附加价值的服务，让客户真切感受到你在为他着想！让客户离不开21世纪不动产！但在整理这篇文章时，我却突然闪现另一个想法：真心希望我们的客户和我们21世纪不动产共同讲求诚信，我们共同尊重对方，共同信任对方！
二手房中介行业的规范服务不仅要求我们中介公司讲求诚信和规范，也要求消费者讲求诚信和规范。我们21世纪不动产愿和我们的客户共同讲求诚信！

 

三、看房选房篇之一
疑   问：选购二手房是一个相对复杂的过程，如何选购二手房？
21世纪不动产解码：关注细节

解码一：既重总价又重单价
    二手房交易价格往往是房屋总价，而不是房屋单价。因此，有的二手房看上去总价很低，可单价并不低；有的二手房看上去总价很高，可单价并不高。所以购房者在购买二手房时，不要只看房屋总价，还要注重房屋单价，并用此单价和周边一手房房价相比，认真比较和权衡后，再决定是否购买。
解码二：既重房龄又重质量
    选购二手房时，购房者往往很关注房屋的房龄，但对房屋的质量关注不够。因为按照常理，房龄越短，房屋质量越好；房龄越长，房屋质量越差。其实有些房龄较短的房屋，房屋质量不一定好；反而一些房龄较长的房屋，质量不仅不错，结构也依旧坚固。购房者在实地查勘房屋时，一定要仔细考察房屋的质量，特别是注重房屋的每个细节。
解码三：既重户型又重配套
    大多数购房者在买房时，会关注户型是否合理，客厅、卧室、厨房、卫生间要否明亮，往往忽略房屋内部配套设施。比如电线是否老化、水压是否正常、供电容量是否达到要求、天然气是否输送正常等。购房者在实地看房时，可以自己打开水龙头观察水的质量和水压，检测水压的大小，还可打开电视，检测有线电视和网络的开通情况。
解码四：既重内在又重外在
    许多购房者往往很在意小区内的绿化、清洁、生活配套等细节，但对小区外的环境则不太重视。其实，有些小区内绿地面积虽不大，但是小区外的绿地面积可以弥补不足，这样的二手房是可以考虑购买的。相反，有些小区内环境不错，但小区外正在进行拆迁改造，施工带来的不便可能会持续一两年时间，购买这样的二手房就要做好心理准备。
解码五：既重现在又重将来
购房者在买二手房时，往往会考虑眼前的各种问题，却忽视将来的各种问题。比如，有些小区目前的交通出行条件有点不便，但一年后会修通轻轨交通设施。这样的二手房，如果价格很合理，短期内的不便又能克服，不妨买下来。此外，有些购房者购买二手房目的是投资，用于将来出售或出租，这就需要购房者对未来出售或出租的市场前景做出预先的判断。

 

看房选房篇之二
疑问：何为理想的户型？
住宅户型布局相当重要，什么样的户型才是较为理想的布局呢？笔者在众多户型中，精选出一种户型，可供大家参考。
基本情况: 本户型为二室两厅一卫，位于多层中的第四层，建筑面积为91.39平方米，使用面积为78.75平方米.此户型主要有以下6大优点：（插户型图）
1、客厅:空间十分独立，无其他任何房门对着客厅，使客厅几乎不受任何干扰.并且客厅直接与南向阳台相连，通风采光效果极佳。
2、阳台:为双阳台，一南一北，有南北穿堂风，北边阳台还预留洗衣机位置。
3、厨 房: 厨房与餐厅紧密相联，方便用餐，通风采光好。功能分区集中，并与其他功能区明确分开。
4、卧 室: 主次卧室都置于房间布局最里面，远离公共楼梯间，充分保证卧室的安静性和私密性。面积分配合理，均有外飘窗，两间卧室的房间门相对，十分有利于南北空气对流。
5、卫生间：虽然面积稍小一点，有点不足，但卫生间的门没有直接开向卧室、餐厅或厨房。
6、房间没有难以利用的空间，功能分区集中，动静分区，过渡自然，互不干扰。

相关链接：      

                
      主要功能房间面积参考表         （单位：平方米）
 
（表格来源:21世纪不动产武汉区域市场研发中心）

 

四、签订合同篇
疑   问：如何明明白白签订二手房买卖合同？如何有效规避购买风险？
21世纪不动产解码：四个明确
 
解码一：明确双方身份
    二手房交易属于大额交易，买卖双方都希望无风险交易，如何有效规避购买风险？21世纪不动产会提示买卖双方在签订合同前，要认真核实签约主体的真实性和房产的合法性。特别是核实房主的身份证和产权证的真伪，以防止利用伪造的身份证和房屋产权证进行交易。21世纪不动产作为信誉良好的房地产服务机构，会首先核实双方的真实身份，并对双方的行为进行制约，最大限度规避买卖双方的交易风险。
解码二：明确付款期限
在二手房交易中有一种特殊现象，由于买卖双方为规避风险，买方会在房产过户后，将一部分尾款支付给卖方的交易现状。因此在实际操作中，买方通常将房款分为首付款和尾款，以不同时间支付给卖方。21世纪不动产会提示买卖双方，在合同中明确付款期限和过户时间，由于尾款的支付时间依赖于房产的过户时间，因此买方有权在合同中明确房产的过户期限。
解码三：明确违约责任
二手房交易涉及诸多细节，有时会出现意想不到的状况。为了避免以后出现纠纷，21世纪不动产会提示买卖双方在签订二手房购买合同时，遵循双方责权利对等的原则，明确双方的权利和义务。特别注意违约金问题，不仅要明确注明违约金的比例，也要注明违约金的偿付时间。如果偿付时间没有具体规定，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，难以确保合同条款的最终落实。
解码四：明确补充条款
买卖双方在签订合同时若遇到条款不明确，需要进一步约定时，21世纪不动产会提示买卖双方在合同中约定补充条款，将未尽事宜表达明确，补充条款可以有效避免因意思含混不清而造成的纠纷。比如，在补充条款中可以明确双方所关注的房屋附属问题，特别是约定水、电、煤气、物业等各项费用的交接时间和计算时间点。时间点的明确是清晰划分责任的关键，这些都应在补充条款中明确注明。

 

五、付款过户篇
疑   问：购房者在准备办理贷款手续时,经常面对各种还贷方式不知如何选择？
21世纪不动产解码：选择最适合自己的还贷方式

关于利率方式：固定利率PK浮动利率
固定利率 
定  义：在贷款期限内，不论银行利率如何变动，贷款人都按照约定的固定利率支付利息，不随市场利率的变化而调整。 
特  点：如果在固定利率期限内，一旦市场利率低于固定利率，在此期间会多支付利息。
浮动利率 
定  义：在贷款期限内，利率随政策调整，根据央行不同时期指定利率标准进行还贷。
特  点：利率不可预测，贷款者不可预知年限内的还款金额，但可避免固定利率可能造成的持续高于浮动利率风险。
21世纪不动产解码：
　   基于现在银行推出的固定利率执行标准，对于规避投资风险的长期投资客户来说选择固定利率可能更为适合；而浮动利率更适合于5—10年期短期贷款者。所以对于购房自住型客户来说，选择固定利率不一定是最合适的方式。

关于还贷方式：等额本息PK等额本金
等额本息还款法
定  义：俗称等额还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。
特  点：在偿还初期的利息支出最多，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加。
等额本金还款法
定  义：俗称递减还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金。
特  点：每月还款额亦逐月递减，利息随着本金逐月递减。
　　　　　　　　　

还贷方式项目比较表　　　　　　　　（单位：元） 

　（表格来源：21世纪不动产武汉区域市场研发中心）

21世纪不动产解码：
1、 等额还款法初期还款负担较轻，但方便借款人按时按量还款；递减还款法初期还款负担较重，但每期还款金额逐渐减少。
2、 在相同的贷款条件下，等额还款法支付的利息要高于递减还款法。如果想提前还贷可以选择递减还款法。

相关链接：关于提前还贷
目前我市多家银行对于提前还贷暂不收违约金(实际情况以各银行规定为准)，提前还贷主要有以下二种方式：全部提前还款和部分提前还款。

 

提前还款方式对比表 

（表格来源：21世纪不动产武汉区域市场研发中心）

 

21世纪不动产解码：
1、提前还款选择缩短贷款期限更省钱。提前还款应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。最好在贷款前5年-8年内争取多还款，使总贷款额的本金基数下降，在剩余的贷款中，利息负担就会减小。
2、提前还清全部贷款后，要到保险公司办理退保手继。因为原个人住房贷款房屋保险合同提前终止，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。
3、提前还清全部贷款后，要到产权部门办理抵押注销。否则房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。
4、每月按时按额还贷，减少不必要的罚息。央行规定，将各商业银行执行的逾期还房贷的罚息水平定为“在借款合同标明的贷款利率水平上加收30％至50％”，同时给商业银行一定的自主权。
5、决定提前还贷时，尽可能在每年年末之前办理。因为新的贷款利率标准将在次年的1月1日开始计算。

21世纪不动产特别提示：提前还款需要选择时机
从2004年10月29日，央行已经四次调整个人住房贷款利率。由于上涨幅度并不大，对购房自住者影响没有太大影响。但有些消费者希望通过提前还贷来规避利率风险，其实这种想法并非是完全正确。
提前还款需要选择时机。要根据贷款者现有资金状况、未来预期收入、日常消费水平、自有资金使用成本等因素作出理性评估，再决定是否提前还款。如果闲置资金用于其它投资的资金回报率高于贷款的实际利率(5.81%)时，可暂时不急于提前偿还贷款。

 

六、物业交接篇
物业交接步骤：
第一步：提前通知业主进行物业交接
第二步：双方结清所有费用，并签字确认
第三步：正式交接房屋及钥匙

疑   问：在二手房的物业交接过程中，如何做好房屋交接工作？
21世纪不动产解码：三个注意

解码一：注意费用结算
在二手房交易中，由于疏忽，双方在交接时没有进行水、电、煤气、电话、物业管理费等费用结算。等买方入住后，才发现卖方欠缴部分费用，这类纠纷在二手房交易中时常出现。因此，21世纪不动产建议双方在交房当日结清上述费用，并在物业交接单上签字确认。
解码二：注意维修基金的结算
买卖双方通常会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于模糊。有的买方在交接时，才知道卖方尚未缴付维修基金或维修基金已经部分使用。因此，21世纪不动产建议双方在签订合同时，一定要明确维修基金的结算数额。物业交接后要及时办理维修基金的更名手续，并与物业管理公司重新签订《物业管理服务协议》。
解码三：注意房屋及家电验收
在交接房屋时，要注意对房屋附属设施、装修、家电、家具的验收。21世纪不动产建议在购房合同中明确所含家具、家电的数量和品牌，最好用图片资料作为合同附件。待房屋正式交接时，可以根据合同约定进行验收。

 

文/21世纪不动产武汉区域市场研发中心 黄蕾