21世纪不动产观点：
8月—京市卖方出笼，沪市豪赌金九银十

 

受8月1日强征个税政策出台以及利率调整的影响，二手商品房市场反映强烈，尤其是在7月底8月初出现了房产集中过户的高潮，而在政策截止期后市场的表现将成为政策制定的初考，21世纪不动产对8月京、沪两地的二手商品房市场进行了监测，发现两地市场对于新政策呈现出不同的反映。
其中最明显的迹象是：北京的二手房交易量日趋活跃，这缘于三个方面的特征：1、快速灵活适应新政策；2、新房交易量减少拉动二手房市场；3、二手房房源增加。另外，上海的二手房交易则呈现观望盼市的特点，这缘于以下三个方面的特征：1、上海具备政策震荡承受力；2、对金九银十怀有预期；3、转入租赁不急于脱手。

 

买卖市场：
北京寻求解套；上海从容应对

 

面对新政，京、沪二手房买卖市场表现迥异。据21世纪不动产监测数据显示：北京8月份二手商品房买卖挂牌量环比增长19%，与7月份31%的增长率相比增长速度减慢，下降12个百分点。而上海8月份二手商品房买卖挂牌量则大幅下降，环比下降34%。另据21世纪不动产监测数据显示：北京8月份二手商品房买卖挂牌均价为8184元/平米，环比增长2.5%，上海8月份二手商品房买卖挂牌均价为12040元/平米，环比增长1.8%。
21世纪不动产分析认为，进入8月后随着个税政政策的明朗，特别是两地细则的出台，1%的实际税率消散买卖双方的观望心理，8月北京二手房市场出现回暖的迹象。同时一系列新政对北京市场的投资型房产产生一定的影响，个税成本再加上加息带来的还贷压力以及由于担心后市施行新的计税标准（10月1日执行）带来的更多损失等多重压力的打击，部分资金不充裕的房产开始进入市场寻求解套。
21世纪不动产北京创先利加盟店店长李华分析认为：“个税对于每平米万元以上的高端物业造成的成本增加，卖方尚可承受，但因房屋空置带来的管理费用增加以及利息增长的压力，迫使高端物业进入市场或租赁、或出售，因此目前市场房源增长较快。卖方并不急于求成的心理，使得房价仍小幅增长。”
在上海市场中观望的气氛要浓于北京市场。在连续经过几轮的政策震荡后，上海的投资者已经具备了一定的承受能力且资金充实，对于政策更多的是选择通过时间来消化政策的影响，因此将更多的房源转入租赁市场或退出市场。而留在市场中的，也并不急于出手，对随后“金九、银十”的销售旺季充满期待。

 

租赁市场：
由售转租的房源不同程度增长

 

据21世纪不动产监测数据显示：北京8月份二手商品房租赁挂牌量环比增长15.4%，对比7月环比增长4.3%的比例，租赁市场的房源量充足，同时上海8月份二手商品房租赁挂牌量环比增长13.3%。另据21世纪不动产监测数据显示：北京8月份二手商品房租赁挂牌价格环比下降6.9%，上海8月份二手商品房租赁挂牌价格环比增长7.7%。
21世纪不动产分析认为，受个税政策影响京、沪两地由售转租的房源量呈现不同程度的增长，尤其是北京市场租赁房源量增加明显，对价格形成一定的压力，再加上8月的租赁淡季，使得北京市场的租赁价格下降。对比上海市场虽然挂牌房源量增加，但挂牌价格并未下降，反映出个税与加息使北京的投资者承受的资金压力更大。
随着9月开学季节的到来，学生的租房需求会使租赁市场迎来一个高峰。预计两地会有更多的房源进入租赁市场，同时价格也会有一定的回调或小幅增长。尤其是部分热点地区，21世纪不动产北京蓝天新城加盟店经理王芳表示：“望京地区9、10月份历来是租赁的高峰期，许多韩国留学生非常愿意选择望京这一具有浓厚韩国文化氛围的社区租住，再加上在附近CBD上班的白领，虽然8月租赁房源有所增长，但望京地区的租赁房源依然紧张，成交也很活跃。”

 

买卖与租赁市场对比：
北京卖方走出观望期，上海卖方继续盼市

 

对于新政京、沪两地的投资者采取了不同的回应，21世纪不动产分析认为，迫于资金的压力以及对未来政策的担忧，北京市场卖方已开始走出观望期，而上海市场卖方资金较充实对新政的反映是转入租赁市场继续观望。据21世纪不动产监测数据显示：北京8月份二手商品房租售比例中，买卖的比例较7月上升了9.5个百分点，而上海8月份二手商品房租售对比中，租赁的比例上升了5.7个百分点。

 

 
 

 

两地一、二手观察：
北京新房供应减少拉动二手市场，上海二手市场期待回暖

 

北京新房市场供应量短期内面临萎缩，9、10月份入市新盘80个，与去年同期148个新盘入市相比，同期下降45.9%。新房价格继续上涨，新房成交量继续萎缩：来自北京市房地产交易管理网数据显示，8月份期房日均成交395套，与6月日均成交474套和7月日均成交441套相比分别下降16.7%和10.4%。
而在二手房市场，个税政策后北京二手房市场房源量增加，价格相比一二季度已进入小幅上涨，这可能带动新房市场的需求转入二手房市场。二手房市场已开始出现回暖的迹象，预计后几个月随着买卖双方走出观望，新房供应量的减少会使更多需求进入二手房市场，二手房市场会进一步回暖。
来自上海市房地产交易中心“网上房地产”的最新统计显示，8月份，上海一手房成交量为173.7万平方米、共15696套，与7月份的152.0万平方米、13368套的成交规模相比，分别回升了约14%和17%，这意味部分自助型购房者已开始走出观望。相信新房市场的回暖会带动二手房市场走出观望氛围。