几年前，二手房还是沉默的大多数，只有买不起新房的人才会偷偷地对它留心；现在，随着房地产业的发展，二手房开始浮出水面，接受人们更多的关注。在房地产业已经基本发展成熟的美国，二手房的交易量占到房地产总交易量的80%。但是国内二手房交易市场的繁荣是否说明了我国房地产业开始走上健康的发展模式了呢？作为二手房市场中介的领头羊，4月13日，21世纪不动产在北京召开了媒体咨情会，这次会议一方面是21世纪不动产公司06年在媒体面前的首次亮相，另一方面也比较全面地分析了国内房地产市场尤其是北京上海两地的发展走势，北京和上海目前都面临着房价居高不下的问题，两地的房地产发展状况都红红火火，但是并没有实现购房者和房地产商皆大欢喜的局面。关于这一点，21世纪不动产指出了其产生的根本原因，即供求方面的不对等。

 

北京：求大于供，局部二手房倒挂表象的内在问题

 

   当北京的城区房价都开始水涨船高的时候，新的楼盘依然如雨后春笋般层出不穷，城区内的优良地段已经被开发商瓜分一空，新的居住区无奈之下只有向郊区转移。但是城区在交通和教育等方面的优先在短时间内不能因为住宅的郊区化迁移而迁移，在便利和人文环境的利益驱动下，越来越多的人开始把目光投向了二手房，这种趋向在城郊界限分明的北京日益明朗。
   在北京，21世纪不动产公司有50家加盟店，主要分布在CBD地区，亚运村和望京地区，另外还有中关村地区，这些地区也正是京城二手房交易的主要区域。现今北京的二手房交易主要集中在四五年前进入市场的新楼盘，这些楼盘从布局到周边设施都比较完备，交易量比较大。
   21世纪不动产北京区域总经理张卫平表示，今后二手房交易市场主体应该是次新房，从价格来说，比如像CBD富力城，第一期收盘的均价是在7000-7500之间。到了2005年，二手房市场成交价格已经达到了1万元，这仅仅就是两年时间。而2006年一季度房价上升了1000元/平方米，2006一季度的时候已经接近了1.2万，交易非常活跃。单纯从增长来看，并不是所有的地区二手房价钱都要突飞猛进上涨，它是分地区进行的。比如中关村地区、CBD地区、还有一些好的在亚运村地区，这些好的地区有的时候二手楼的价格比新楼盘还要高，在同一时间价格倒挂很明显。有代表性的地区，比如中关村地区。在中关村一个很有影响力的楼盘，华清嘉园，在2005年四、五月份，也就是在新政前，而两年前它的交易价格是在9500-1.1万之间，整个楼盘收盘均价是在7500元，2006年一季度时候二手房价格在1.2-1.3万，它的交通、设施、学校这些设备的质量相对楼盘供应量来说，增长幅度是一年比一年多。新楼盘投放市场的时候，不管期房也好，还是一期也好，就是整个大设施没有形成，一旦形成成熟社区，在一个有很多的地理、人文、环境的位置上，这个价格是在稳步增长。
   国务院颁布规定东区、西区不再批建筑用房的文件之后，北京城区的商品房供应量比起之前有了较大幅度的减少，但是由于学校，商圈，交通等问题只有在城区内能够得到比较全面的解决，北四环以内就不得不成为居民购买住宅的首选，二手房紧俏的现象正是由这种供求不对等引起的。产品退出需求，需求就不得不改为追寻另一种渠道的满足。需求在北京是非常刚性的，好的地段，好的房子永远有很多人去买。这种需求与投资不同，投资带来的需求是软性的，在供应链发生断裂时，软行需求一般就会放弃，然后在差别最小的他性选择中追求利益最大化；但是刚性需求不能被客观条件所改变，在北京，刚性需求的不可逆转性在二手房的倒挂现象中得到了完全的体现。
   类似的情况也发生在美国纽约，在很长一段时间里纽约城区几乎没有新楼盘，但是价格一直往上走。纽约和北京在不同国家里享有同样的地位和角色，在房地产方面也开始应对相同的局面。

 

上海：供大于求，高房价依然是不可扭转的趋势

 

   上海是全国范围内的一个房地产焦点城市。上海经历过很多地产方面的起落，然后再次稳步，在全国其他城市几乎是没有的。在2004年之前，上海的供应和需求之比是1：1.96，供远远小于求。2005年新盘上市量达到2300万平方米，但是最终成交是1800万平方米，这其中有35%的配套商品房是给动迁户和所谓的购房困难户的照顾房，真正商品房的成交居然不足1300万平方米，2005年年末实现供求关系倒挂。
   在2005年，新国八条，老国八条措施贯彻到位以后，上海房地产市场从第二季度开始有明显的反应。在2005年一季度，北京二手房一年的成交量是几万套，而2004年上海二手房交易突破33万套，曾经出现当月每天成交1500套，这是在上海网上交易中心公布的数据。到2005年三月份开始下跌，大概每天不足100套。上海从2003、2004年土地进行招牌挂购以后，目前每个月，新盘以将近200万平方米的速度进行投放，去年上海累计爆盘2300万平方米，房价政策是一个直接因素。
   21世纪不动产上海区域总经理王皓表示，去年房产上市以后销售不理想，短期内上海房价不会受政策影响，不可能有大幅度回落。从长远来讲，现在对上海房价预判有两方面，第一，上海房价稳中有升，而且国家的银行政策也是放松按揭贷款，现在上海出现首付20%，最高贷款80%，并且降低公积金利息等一系列贷款政策。目前上海还有很大一部分住宅用地在开发商手中，这些地开发商要牟利，这些要逐步向市场释放，上海有内需，却并没有真正带动起来，这样上海市场状况，就是投资市场全线遏制，下半年上海政府可能要把不开发的土地回收。今年房价上海绝对不会跌幅超过5-6%，明年如果政府能够在控制供应量上面下文章，同时在需求刺激内需方面，也出台政策，加上适当的鼓励中长线的投资，那么上海的房市应该趋稳以后逐步向上运行，但是恢复2003-2005年这种高位突破，几乎不可能。
   上海整个消费市场在去年三季度有一个统计，由于国内的投资工具过少，国债市场不好，上海银行存款跟前年相比增长23%，说明内需还是存在的，但是没有释放出来，这些主要是因为市场信心受政策面的影响。政策面还要考虑第二个因素，就是上海去年整个的GDP增长。全国达到9%，上海达到10%，但是上海楼市贡献的GDP是负值，在这个过程当中，上海预调税下半年可能调整，下半年出台政策打压供给。目前上海限制土地还是1700亩，这些地在手上，但是没有动，这是目前政府对于高房价下的供大于求能够给予的态度，总体来说，政府2006年在上半年每月的上市量是会有控制的。
   对于上海来说，2005年度新盘上市，跟当年消化的楼盘，住房商品房存量达到800万。以上海房价看这些空置房，上海均价会拉低，但是这个均价应该从其实质意义上被认清。去年11月18号，上海中心开始分流，把配套商品房打包销售和计算，把普通商品房和这些住房拉开。撇开这些因素，上海房价趋稳，这期间60%以上都是投资客自己购买的，现在大概在市场消化的，只有不到30%的量，已经开始放量了。70%是观望，或者暂时出租。
   上海房市价格的上涨是普通上涨，不管品质、地段，不管楼盘大小，或者社区规模。这是它跟北京区别较大的一点，也说明了上海房价的上涨是一种整体趋势，而不是由个人或个别情况影响之下出现的暂时状况。

 

 

   天津房地产行业从交易额来说增长不大，增长5.4%。但是交易面积下降了19.9%，实际上房价在涨。21世纪不动产天津区域执行董事崔晶雪表示，天津的整个去年房价应该上涨了27.8%。天津最近比较受关注的就是滨海新区，去年六月份亚奥财长会议在这里举办，之后这里就慢慢变成中国乃至全球的一个焦点，成为中国增长的第三级。
   这样投资和房价交易就相当活跃，整个滨海新区有一个核心的区域在塘沽，它有60万人口，今年一季度的业务跟北京比上涨15%。但是整个二手房交易量在下降，都是新房交易量比较活跃，这是整个塘沽的情况。大部分情况下还是新盘比较活跃。在十一五规划期间，塘沽区从60万人口，要规划增加到140万，但是据自己内部测算，可能要达到300万人口，这样增长了四倍。所以可见在塘沽这个地区无论是新房还是二手房，需求都是相当大的。
   相较于北京以及全国其它大部分城市，天津目前的房地产发展模式是相当健康的，房地产的快速发展源于经济的不断进步，房价的上涨是向国际化和现代化都市发展的必经之路。

                       

                         总    结

 

   单纯从从房价的走势来讲，国内购房者普遍认为中国房价上涨得过于迅猛。但是据21世纪不动产公司副董事长卢航介绍，单从21世纪不动产公司内流通的业务来看，中国并不是房价涨的最快和国家和地区，甚至差得很远。从目前来说，最近这一年涨的最快的是印度，印度以首都新德里的发展最为迅速，2006年第一季度涨了50%，2005年涨了80%左右。包括去年国际市场，英国与欧美等房地产方面价格上涨也非常明显，美国几乎是连续9年将近10%的增长。
   在中国，大环境是按揭低利率，普通人很习惯这个按揭的低利率水平。美国市场的利率历史上长期维持在7%-8%，中国现在利率却维持在6％以下，这是让老百姓投资冲动强烈的一个重要原因。在中国买房，按揭的利率是5.8％，而存到银行的利率低到几乎等于没有。此外，中国也缺乏丰富的投资渠道，在这种情况下，整个房价上涨的大趋势很难扭转。