21世纪不动产亚太区运营总监Mark Friend：
从澳洲经验看中国楼市

 

与2000年相比，澳洲房价增长了50%-60% 

在本世纪初澳大利亚经历了房地产市场发展的一个绝好时期。与澳大利亚2000年的情况相比，目前的房价增长了50%-60%。举个例子，在澳大利亚布里斯班，2000年的时候，如果这个房子的售价是262500澳元的话，同样的房子在2005年的售价是39万澳元。在澳大利亚这样成熟的市场，过去几年间价格上涨是显而易见的。

但是近期澳大利亚房价开始出现回落，之所以房价增长放缓并不是由于政府在这十年或者二十年间出台的一系列调控政策导致的，而是由于消费者需求的减少。在澳大利亚政府曾经出台过多项政策调控房地产市场包括增加税收的政策和控制外资进入澳大利亚房地产市场的政策，但是我们发现影响房地产市场发展的一个最基础的因素是消费者的需求。几年前澳洲出台了一个政策，对二手房屋买卖开始征税，结果政策促使价格进一步的上涨，因为对二手房屋买卖征税，限制了二手房屋的上市交易，使市场上的房源量减少，价格上涨。

澳大利亚消费者的购买力是受两个因素的影响，一个是银行利率的提升；另一个则是油价的上涨，因为油价是澳大利亚家庭支出很重要的一部分。因此我发现房地产市场不仅受到了国家政策的影响，更重要的是受其他经济因素的影响。例如：本周末澳大利亚银行利率上升了0.25%，随即每个月每个家庭就要多还35-40澳元，同时油价的上涨要使每个家庭每月多支出60澳元，所以对澳大利亚房地产市场而言利率与油价是两个很重要的因素，直接影响到消费者的需求。

在澳大利亚有听证会制度来保证消费者有可能买得起住房。价格上涨后，消费者把意见反馈给政府，对政府形成压力，政府要减轻压力，就要减免部分税收，这样压力起到了很好的调节作用。同时政府也不时出台政策帮助消费者买房。几年前政府出台了一个政策帮助第一次置业的消费者来买房。政府还提供不同类型的房屋给不同收入的人群。当然政府还是希望通过鼓励开发商为市场提供不同档次的住房来满足消费者的需求，这样政府可以有充足的资金去行使其他的职能包括医疗、教育、交通之类。

 

奥运会助推了悉尼，也将推动中国楼市

 

中国现在还处在发展当中，每年不断有新开发的项目涌入市场，二手房市场也在不断发展之中，不断增长的需求会促使价格的上涨。2008年中国要举办奥运会是一个积极的因素，会吸引更多的人来进行投资和买卖房屋。

2000年，悉尼举办了奥运会，以此为契机澳大利亚房地产市场地发展获得了很大的帮助，1993年悉尼申办2000年奥运会成功以后，蜂拥而来的投资者把房价不断推高，每年房价递增10%以上，在随后七八年的时间里，城市房价翻了一番。所以我通过这段时间在中国的见闻，对中国房地产市场未来的发展非常有信心。

 

21世纪不动产一直坚持全球发展＋社区脉络，中国也如此

 

中国市场在成长过程中肯定有很多的不确定性，因为在发展过程中没有可供借鉴的经验。而21世纪不动产在发展之初就确定了自己国际化的发展战略，我们不仅拥有在澳大利亚，而且还有拥有在其他42个国际区域的发展经验。今年我们刚刚进入了南非和俄罗斯，那么在其他国家不同时期的经验，我们可以给新进入的成员和老成员提供和分享，我们特别注重推进当地在社区服务方面的工作并鼓励区域本土化的进程，这就是21世纪不动产的核心优势之一。中国区域获得了历史上唯一的全球卓越贡献奖，现在的交易额近两年增幅都在17％，2005年达到140亿人民币。

21世纪不动产全球总部在不断增加新的区域同时保证对现有区域提供大力支持，使新旧区域之间不仅有业务之间的联系，还有互相推荐的业务往来。同时能够共享21世纪不动产涵盖下所有系统的支持，通过30多年的发展经验，21世纪不动产确立了三个最基本的成功因素：完善的市场营销系统、完备的运营系统和强大的培训系统，这些能够帮助我们全球13万名的经纪人为消费者提供最优质的房地产专业服务。

 

市场需要时间对新政策理解和消化，但最终会适应

 

整个房地产市场的发展是呈周期性变化的，我们知道目前中国政府出台一系列调控政策或者利用利率的变化实现对市场的调节，那么市场需要一段时间来消化和吸收政策的变化。从澳大利亚的经验来看，1987年政府开始征收增值税，经过一定的周期，到2000年以后整个房地产市场开始了新一轮的繁荣。通过这几天我在中国从媒体上读到的信息，我认为市场实际上还需要一段时间理解、消化政策，但最终会适应，因为将来的市场走势还是由供需关系决定，这是我从国外的经验看到的。