思考：

美国房地产泡沫产生是因为把大量房子卖给了本来买不起房的人，中国房地产泡沫是因为把大量房子卖给了本来不需要房子的人。美国房市泡沫破裂是因为穷人的购买力最终现形，中国房市泡沫破裂最终会因为什么？

美国次贷危机蕴酿于2007年3月，大爆发于2008年8月。这次金融危机的形成和爆发是最为经典的一次“泡沫-破裂”模式，将会成为未来经济史研究上极有价值的对象。

这次危机形成于长期低息环境下的房地产投机，触发危机的政策因素是美联储的持续加息，第一个爆破点则是次级贷款。

为应对互联网泡沫破裂以及2001年911恐怖袭击的冲击，美联储开启降息按钮，联邦基金利率一直降到1%，在低利率时代房价持续上涨，并形成金融市场与房地产市场的正反馈，其影响扩散到全球。在经济回升趋势得到确认后，美联储从 2004年6月30日开始扶梯式加息，每次加0.25%，持续17次，到2006年7年联邦基金利率加到5.25%，并维持1年左右的时间。加息引发了次级房贷市场违约率不断上，形成了金融市场与房地产市场这间的负反馈，进而扩散到全球范围。

联邦基金利率为最短期的1天期（隔夜）利率，整个加息周期升幅在4.25个百分点，但是在整个加息周期中，美国金融市场上的中长期利率上升幅度有限，利率期限结构出现平坦化，甚至在2007年出现过倒转现象。（如下图）

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资料来源：U.S. Department of the Treasury

美国优质房贷利率以长期国债利率为定价基准，在整个加息周期中，该利率上升幅度不到1.5个百分点。

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根据Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey® (PMMS®)原始数据整理

但在此期间，面临信用较低、还款能力较差的低收入家庭的次级房贷的利率上升幅度大约为30%，这些还款能力很低的穷人，每月还款额往往从1000美元增加到1300美元，虽然只是区区几百美元，但却成为美国持续数年的房地产泡沫的第一个引爆点。

加息前后，次级贷款业主月供款变化图

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本图由作者绘制