今年3月底，家住京通苑小区的小王接到朋友电话，称京通苑旁边东卫城项目近期将有120余套特价房推出，“团购价5000元/平方米”。听闻此讯，小王将信将疑：2007年12月，小王以每平方米1万元的价格购得京通苑小区内一处住房，不到两年时间，正常情况下，同一区域内绝不可能出现相差如此悬殊的房价。“这些房源必定有问题！”

     一次失败的抄底行动
     小王联系到该批“特价房”的团购组织者——北京仁和律师事务所律师孟宪生。这位当年曾以发起“合作建房”闻名的房地产专业律师，此时再度发挥“攒人头”效应，欲组织百余人“合作购房”，“抄底东卫城”。

     孟宪生告诉小王：这批房子分散在3栋塔楼中，此前无人入住，属于法院查封的银行抵押房产，因此价格相对较低。
     本刊记者联系孟宪生求证此事。据他说，“几年前，东卫城开发商以部分民工购房的假合同，取得银行贷款，涉及房屋150多套，其中120套为查封房”。银行将该不良贷款债权进行了剥离，转让给资产管理公司。资产管理公司希望通过对债权打包出让，收回部分资金。

     与普通团购形式不同的是，这次团购面对的“房东”不是开发商，而是银行。按照孟宪生的方案，自愿参与购120套查封房的委托人与孟签订委托协议，预付50万元现金，4月10日前均可报名，120个名额报满为止。由孟宪生负责办理债权收购手续，与开发商协议取得房屋或通过法院强制执行取得。最后，120名购房人靠抽签选定户型，办理产权登记。

     此消息传出去后，瞬间便有百余名咨询者表露报名意向。如此众多的购房者集资团购银行抵押房产，这在京城尚属首次。
     但所谓“螳螂捕蝉、黄雀在后”，就在孟宪生征集购买人的过程中，某投资公司“捷足先登”，抢先收购了该批房产。虽然投资公司“横刀夺爱”，但孟宪生并未就此放弃。“我们会继续关注法院处理债权债务的过程，必要时组织大家一起参与对查封房屋的竞购。同时，我们也正在关注其他类似的项目。”

     难产的产权证
     几乎在孟宪生组织团购“抄底”的同时，35名东卫城业主以“多年不给办理房产证”为由，联名将该楼盘的开发商北京巨安金润房地产开发有限公司（简称巨安公司）告上法庭。据称，这些业主中，最早有在6年前就已购买了东卫城的房子，但房产证至今没有着落。而有关“开发商早已人间蒸发、不见踪影”的传言日渐沸腾。

     记者了解到，实际上不止是这35名业主，东卫城3栋塔楼累计近600套房子目前均无房产证。

     东卫城的开发商到底是一家什么样的公司？记者在网络搜索引擎“百度”和“谷歌”中多次搜索，仅获取有限的几条信息。

     2004年9月，巨安公司因拖欠500万元农民工工资被告上法庭，并被法院强制执行。2005年11月，巨安公司曾经被列入“有不良经营行为的房地产开发企业名单”，原因是“在被取消房地产开发资质情况下，进行房地产开发经营”。2006年10月，巨安公司及其代理商北京中原房地产经纪有限公司还卷入一场侵犯著作权纠纷案。

     而在东卫城楼盘的论坛中，还公布了据称是“东卫城开发商老总王强”的电话号码。记者据此拨通并说明采访意图后，对方称“正在赶飞机”，不便接受采访。

     假按揭疑云
     东卫城房产证多年难产究竟是什么原因？是否和传闻中的“假按揭”问题有关？

     记者联系到曾为东卫城项目代理营销的中原地产公司某高管。据其证实：“东卫城老总确实叫王强。”中原地产曾在2004年前后与巨安公司有过短暂合作，后因“双方意见分歧”而终止。 这位高管透露，在代理东卫城3栋楼盘过程中，发现“许多房子都是空的，无人入住”，凭经验他判断“这可能是假按揭造成的”。

     最早披露东卫城假按揭问题的孟宪生律师告诉记者：“东卫城现有业主的产权证问题，是因为违反规划许可造成的。” 但同时孟宪生明确指出：东卫城确实存在“以部分民工购房的假合同取得银行贷款”的问题，“涉及房屋150多套”。

     这和代理京通苑附近楼盘的某中介公司房产经纪人说法一致：“东卫城塔楼原本规划为24层，开发商违规加盖了4层，通不过验收，所以拿不到大产权证。”该经纪人同时还表示，“听说过假按揭这种说法。”

     记者辗转找到东卫城开发商的代理律师张永红。他在电话中否认了上述说法，至于房产证为何难产，张永红称，是因为东卫城组团内的“商场部分正在报消防验收”，“一个月内验收通过，房产证没有任何问题”。
     但此种解释似乎并不能打消东卫城业主对房产证的顾虑。为35名业主维权的代理律师、中润律师事务所主任王成明告诉记者：东卫城业主大都没有正式购房合同。“合同文本很不正规，无法在房管部门登记备案。而开发商给业主的购房凭证也只是收据，没有正式发票。”凭经验判断，王成明觉得维权业主要想取得房产证可能性不大。

     为此，王成明提出一项最为经济有效的解决方案：由其代理起诉开发商，通过法院判决来认定买卖关系。“也就是说，法院的判决书拿到手了，某种程度上就相当于产权证。”通过这种方式，17位已经付了全款的业主拿到了“准房产证”，其余18位没有付清余款的业主则被驳回了诉讼。

     但对于法院的判决结果，开发商并不认同。其代理律师张永红表示：目前“正在提起上诉”。“现在业主那边还有8000多万元房款没有收回来”，开发商将起诉这些欠款业主，解除买卖合同，收回房屋重新估价入市。张永红告诉记者，东卫城目前没有付清房款的业主“至少100余户”。

     张永红认为：东卫城目前陷入了“死胡同”：开发商需要先拿到上述8000多万元房款，才能办理下房产证等手续，而购房者则是不见到房产证拒不交钱，双方只好僵持不下。张永红曾提出建议，设立第三方的“资金共管账户”，待拿到房产证后，业主再将余款划入开发商账户。但这项建议并未获得业主广泛认同。

在王成明看来，这种僵持局面称之为“信任危机”更为恰当。而“假按揭”问题在这个时候暴露，传闻也好，现实也罢，对本已陷身泥沼、急于挣扎盘活的东卫城来说，无疑是雪上加霜。

     截至本刊记者发稿时，由王成明牵头的东卫城第二批业主维权报名工作已经开始。

     对话孟宪生：很多开发商存有假按揭

     东卫城假按揭传闻或许只是冰山一角。近期房地产业内有关假按揭的传闻在北京、深圳等多个城市蔓延。地产评论人牛刀甚至公开质疑深圳房管部门的一组交易数据，认为当前人们热议的楼市回暖实际上是开发商自导自演的“假按揭”使然。与此同时，一些专业人士也认为，当前房地产开发贷款收紧，个人消费贷款放开，这在客观上也有可能引起假按揭现象的反弹。事实果真如此吗？

     记者：近期楼市假按揭现象暴露的比较多。您是否了解相关情况？从您的办案经验来看，假按揭问题是否很普遍？
     孟宪生：假按揭是存在的，而且具有相当的普遍性。2004年到2007年之间，房地产市场处于快速上升阶段的时候假按揭非常多，我估计会有很多开发商都存在这种情况。由于缺乏独立评估机构，卖房价格是多少银行贷给开发商多少；同时开发商也有套取资金的动机，所以自然会铤而走险。

     记者：目前法律对做假按揭的开发商有何种处罚？这类事件是否构成金融诈骗？
     孟宪生：在本质上，如果开发企业以非法占有为目的，假按揭获取资金，涉嫌构成贷款诈骗罪。

     记者：对于购房者来说，一般可以通过什么途径来识别假按揭？
     孟宪生：假按揭是对银行的欺诈，目的是骗取银行贷款，与真实的购房者没有直接利害关系。需要的是银行工作人员能够识别假按揭。

     记者：目前该采取哪些必要制度措施来堵住假按揭的漏洞？
     孟宪生： 要有效地遏止假按揭，就要严格审查贷款人购房贷款的真实性和贷款人的资信能力。

“假按揭”开发商老板被判无期

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据北京青年报报道，4月29日，由开发商、银行、律师、虚假购房人四方合谋构成的森豪公寓7.5亿元假按揭骗贷案一审落判。北京市二中院以信用证诈骗罪、合同诈骗罪，判处森豪公寓老板邹庆无期徒刑，剥夺政治权利终身。另外5名被告人被法院分别以合同诈骗罪、信用证诈骗罪判处4年至14年不等的有期徒刑。此前，市二中院对该案中失职的三名银行工作人员及两名律师进行宣判。

据法院认定，邹庆等人共实施3起合同诈骗。他们与公司无购房能力的多名员工签定了199份购房合同，“卖出”250套房屋，均为虚假交易。邹庆等依据这些合同分别从北京银行股份有限公司展览路支行、中国银行北京分行骗取三笔房屋贷款，数额高达15.5亿余元，其中一笔达8亿余元。